Valorização das cotas do FII Serra Verde impacta cota patrimonial do Fundo Imobiliário TORD11 em 29%.
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O final do mês de julho trouxe boas notícias para os cotistas do Fundo Imobiliário TORD11.
No decorrer do mês, o Fundo aproveitou uma oportunidade de compra de cotas do FII Serra Verde e adquiriu 15,08% do Fundo a R$ 1,89 por cota.
Até aí, nada novo. As movimentações são naturais em um Fundo que investe tanto em cotas de outros Fundos, como em CRIs e equity.
A boa nova surgiu na virada do mês, com uma avaliação atualizada dos ativos do FII Serra Verde: Sua cota patrimonial saltou de R$ 1,27 para R$ 8,58.
O ganho contábil foi intenso, alcançando os 354% sobre o preço da compra e 571% sobre o valor da cota patrimonial antes da revalorização.
Com isso, a cota patrimonial do TORD11 foi beneficiada em 29%, o que foi comemorado pela gestora em um fato relevante publicado no último dia 04.
Isto significa um ganho contábil de 354% sobre o preço de compra e 571% sobre a cota patrimonial antes da revalorização.
O impacto da valorização da cota do FII Serra Verde sobre a cota patrimonial do Tordesilhas foi de 29%, conforme informado via Fato Relevante publicado em 04 de agosto.
Outras movimentações importantes ocorridas no mês incluem aportes nos Fundos Ankara Distresses, Lote M2 e RCAP 1810, além de compras de quatro CRIs.
Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado.
Por isso, conhecer as características e o histórico do TORD11 é fundamental.
Neste artigo você descobrirá:
- O que é TORD11;
- Rendimentos do TORD11;
- Resumo da carteira do TORD11;
- Liquidez do TORD11;
- Principais riscos do TORD11;
- Se vale a pena investir no TORD11.
Leia até o final e descubra se o TORD11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.
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O que é TORD11 FII?
TORD11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Tordesilhas IE, gerido pela Hectare Capital Gestora de Recursos e administrado pela Vórtx DTVM.
Trata-se de um fundo imobiliário do tipo papel, que investe em CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), Equity e cotas de outros Fundos.
O fundo teve início em agosto de 2019, com uma emissão restrita a investidores profissionais e qualificados (oferta 476). Foram captados R$ 18,75 milhões, com cotas a R$ 10.
Hoje, após a quinta emissão de cotas, o Fundo acumula um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 359 milhões e sua participação no IFIX é de 0,355%.
TORD11 Rendimentos
Em julho, o Fundo Imobiliário TORD11 pagou R$ 0,07 por cota em dividendos.
O Dividend Yield (DY) foi de 0,68% sobre a cota patrimonial, que encerrou o mês a R$ 10,24.
Nos últimos 12 meses (entre agosto/20 e julho/21), o Fundo acumula uma distribuição de R$ 1,31 por cota. O DY sobre a cota patrimonial foi de 12,62% no período.
A imagem abaixo detalha os rendimentos mensais do TORD11 nos últimos 12 meses. Nela, o DY acumulado é calculado sobre o valor patrimonial das cotas do Fundo.
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Resumo da Carteira do TORD11
A carteira do TORD11 fechou julho com 32,1% de CRIs, 32,1% de equities, 32,6% de FIIs e 3,2% em caixa.
O gráfico abaixo mostra a alocação de ativos do TORD11 ao final de julho/21.
Movimentações
No mês de julho, o Fundo TORD11 diminuiu sua participação nos CRIs GPK Sênior, EDA, e Solar das Águas.
Ainda nessa carteira, ocorreram as compras dos CRIs Jardins da Lagoa, Loteamento Goiás, São Pedro e Itaperapuã.
Na carteira de FIIs, houve aportes no Fundo Ankara Distressed, Lote M2, Fundo RCAP 1810 e Fundo Serra Verde, sendo este último a preço de venda forçada.
Foram adquiridos 15,08% do Fundo pelo valor de R$ 1,89 por cota. Na virada do mês, o valor da cota patrimonial do Serra Verde passou de R$ 1,27 a R$ 8,58, após avaliação atualizada dos ativos.
Isto significa um ganho contábil de 354% sobre o preço de compra e 571% sobre a cota patrimonial antes da revalorização.
O impacto da valorização da cota do FII Serra Verde sobre a cota patrimonial do Tordesilhas foi de 29%, conforme informado via Fato Relevante publicado em 04 de agosto.
No mais recente relatório gerencial, a gestora do TORD11 comenta que o primeiro bloco de multipropriedade do Makaira Beach Resort (carteira de equities) foi inaugurado em julho, após finalização das obras.
Segundo o documento, novas ações comerciais e de marketing foram iniciadas em julho, incluindo a abertura de vendas no Resort, novo logo e o planejamento de branding do empreendimento.
Além disso, a gestora explica que a SPE Ilha do Atalaia realizou o pré-pagamento de operação de R$ 1,5 MM com o BNB, zerando assim sua alavancagem.
A operação do Ondas Praia Resort entrou no quarto mês de operação, com impacto positivo na redução da inadimplência mensal, que passou de 20,85% para 18,46%.
Carteira de CRIs
A carteira de CRIs do TORD11 é composta por 21 papéis, e representa 32,1% do patrimônio do Fundo.
A maioria desses papéis (61,1%) é do segmento corporativo.
Além desses, o Fundo investe em multipropriedade (28,8%), loteamentos (9,5%) e time share (0,6%), conforme mostra a imagem abaixo.
Do patrimônio alocado em CRIs, 64,93% estão indexados ao IPCA, 35,07% ao IGP-M.
A taxa ponderada média sobre o saldo devedor é de 13,05% ao ano, mais o índice de inflação, conforme o gráfico abaixo.
Outro dado interessante apontado no relatório gerencial é a subordinação desses CRIs.
A subordinação pode ser traduzida, de forma simplificada, como a ordem em que serão feitos os pagamentos devidos àquele CRI.
Em primeiro lugar, estão as séries sênior. Quem investe nelas, abriu mão de parte da rentabilidade em nome de maior segurança.
Por isso, é recompensado recebendo seu retorno antes que os demais.
Na sequência, recebe quem possui séries mezanino, que se manteve no meio termo entre a segurança e a rentabilidade.
Por fim, é a vez das séries subordinadas, que oferecem maior rentabilidade mas, para isso, sacrificam parte da segurança.
Na prática, ocorre que se houver inadimplência quem recebe o maior impacto são os detentores de séries subordinadas, os últimos a receber.
Todos os demais serão pagos primeiro, e o que sobrar - e se sobrar - chegará até eles.
Existem, ainda, CRIs sem subordinação, com séries únicas. Neles, todos são iguais e o impacto de uma possível inadimplência atinge todos os investidores igualmente.
No TORD11, 66,75% dos CRIs em carteira são de séries subordinadas, 28,81% de séries sênior, 3,70% séries mezanino e 0,74% de séries únicas.
Na imagem abaixo, o detalhamento dos CRIs do TORD11 ao final de julho.
Carteira de Equity
Equity é uma classe de investimento onde ativos imobiliários são adquiridos ou desenvolvidos através de participação em uma sociedade.
Nessa modalidade, a principal característica é o retorno tardio, gerado apenas na fase final do projeto, enquanto o desembolso inicial tende a ser significativo.
Isso ocorre porque o Fundo está no mesmo patamar que a incorporadora, pois é seu sócio.
Na prática, investir em equity significa apostar em um projeto, injetando recursos em seu desenvolvimento, para colher os lucros apenas no momento em que efetivamente ocorram.
A carteira de equity do TORD11 representa 32,1% de seu patrimônio, sendo esse percentual referente a participações em quatro empreendimentos:
- Makaira Beach Resort: multipropriedade na Ilha de Atalaia (BA),que hoje conta está em sua 1ª fase (de 5) e conta com 55 unidades e 69,40% delas já vendidas;
- Motto by Hilton Ibira: hotel na capital paulista que contará com 17 pavimentos divididos em 285 unidades de 17m2, restaurante, bar, academia, salas de reunião e bar rooftop. Suas vendas estão previstas ainda para 2021;
- Ondas Praia Resort: multipropriedade em Porto Seguro (BA), com 484 apartamentos de 45m², piscinas, playground e quadra poliesportiva e 94,83% da carteira vendida com prazo médio de 91 meses;
- Resort do Lago: multipropriedade em Caldas Novas (GO), com área total de 31.763 m² e 10.705 frações, parque aquático e infraestrutura de apoio e 65% da carteira atual vendida.
A gráfico abaixo mostra o status da carteira de equity do TORD11 no final de julho/21.
Carteira de Fundos Imobiliários
Ao final de julho, o Fundo TORD11 apresentava 7 diferentes FIIs em sua carteira, representando 32,6% de seu patrimônio investido.
Entre eles, há Fundos que investem em loteamentos, desenvolvimento, Fundos do tipo papel e outros.
A tabela abaixo detalha os Fundos Imobiliários que o TORD11 tem em carteira.
| FII | 1ª integralização | Valor patrimonial | Dividendos recebidos no mês |
| Ankara Distressed | 12/05/2020 | R$ 0,94 MM | R$ 0,00 |
| DVFF11 - Devant FOF | 11/06/2021 | R$ 5 MM | R$ 0,00 |
| HCST11 - Hectare Desenvolvimento Student House | 14/02/2020 | R$ 5,48 MM | R$ 0,00 |
| IC Loteamentos e Recebíveis | 24/04/2021 | R$ 20,33 MM | R$ 0,00 |
| Lote M2 | 30/11/2020 | R$ 47,90 MM | R$ 0,00 |
| Serra Verde | 26/07/2021 | R$ 22,00 MM | R$ 0,00 |
| XBXO11 - RCAP 1810 FOF | 30/06/2021 | R$ 20,50 MM | R$ 0,00 |
Fonte: Relatório Gerencial.
Negociação e Liquidez TORD11
Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII.
Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.
Em julho foram registradas 91.851 negociações de cotas do TORD11, totalizando um volume aproximado de R$ 23 milhões.
A média diária do período foi de cerca de R$ 1,09 milhão.
Entre julho de 2020 e agosto de 2021, o volume total das negociações do TORD11 foi de R$ 334,68 milhões, sendo 623.225 negociações.
O volume médio diário no período foi de aproximadamente R$ 1,26 milhão.
A imagem abaixo mostra o volume de negociações do Fundo de julho/20 a julho/21.
Riscos do TORD11
Os principais riscos do TORD11 são: a concentração, risco de crédito e o risco de equity.
Risco de Concentração
O risco de concentração considerada a quantidade de ativos presente na carteira de um fundo de papel, mas também:
- A classe e a localização desses ativos;
- Concentração por devedor;
- Indexadores atrelados aos papéis.
No geral, o TORD11 apresenta uma carteira de CRIs diversificada, com a maior exposição correspondendo a 7,81% do PL do Fundo.
Além disso, muitos deles têm risco pulverizado, dividido entre centenas de pessoas físicas.
Risco de Crédito
O risco de crédito é a possibilidade de inadimplência.
De forma simplificada, os CRIs são empréstimos. Como tal, é questão de tempo para que um devedor deixe de honrar seu compromisso de pagamento.
No TORD11, esse risco é mitigado por diferentes classes de garantias, entre outras:
- Cessão fiduciária de recebíveis;
- Cessão fiduciária da carteira;
- Fianças;
- Alienação fiduciária das cotas das SPEs.
O risco da inadimplência em um fundo de CRIs é ainda agravado de acordo com a subordinação das séries dos CRIs presentes em sua carteira.
No TORD11, 66,75% são de séries subordinadas, enquanto apenas 28,81% são de séries sênior.
Risco de Equity
A estratégia de investimento do TORD11 busca rendimento maior, e envolve equity, CRIs em maioria de séries subordinadas e Fundos Imobiliários de desenvolvimento.
Essa formatação, embora possa gerar rendimento maior, tende a agravar o risco do investimento.
O investimento direto em equity, como acontece no TORD11, depende diretamente da lucratividade gerada pelos investimentos, uma vez que o Fundo se torna sócio da incorporadora.
Ao contrário do investimento em CRIs, os fatores mitigadores de risco são menores: o impacto de uma operação mal-sucedida atingiria o Fundo em cheio.
As séries subordinadas são igualmente menos favoráveis à segurança, já que essas séries são as primeiras a receber o impacto de uma possível inadimplência.
Por fim, os Fundos focados em desenvolvimento são um terceiro ponto de vulnerabilidade, já que suas receitas dependem diretamente da performance de vendas.
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Dados do TORD11
Agora que você já conhece tudo sobre o TORD11, confira seus dados oficiais:
- Razão Social: Tordesilhas IE Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 30.230.870/0001-18
- Gestor: Hectare Capital Gestora de Recursos Ltda
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento: Híbrido - Outros
- Patrimônio Líquido (07/2021): R$ 359.011.327,40
- Taxa de Administração: Escalonado, de acordo com o valor de mercado: De 1,5% a.a. até 0,95% a.a..
- Taxa de Performance: 20% do que exceder o IPCA + 4% a.a
- Início do Fundo: agosto de 2019
- Quantidade de Emissões: 5
- Número de Cotas do TORD11: 35.051.354
- Regulamento do TORD11
- Relatório Gerencial TORD11
- TORD11 Site Oficial (RI)
TORD11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O TORD11 ainda não realizou emissões com oferta de subscrição para os investidores em geral.
Dúvidas sobre TORD11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o TORD11.
Como comprar TORD11?
A compra de cotas do TORD11 é feita através de uma corretora de valores.
Para isso, é preciso:
- Abrir sua conta;
- Transferir o montante que deseja investir para ela;
- Buscar o fundo por seu código (TORD11, neste caso);
- Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do TORD11?
O informe de rendimentos do TORD11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo.
Onde achar o relatório gerencial do TORD11?
Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do TORD11.
Como declarar o fundo imobiliário TORD11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.
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TORD11 Vale a Pena?
O TORD11 é um fundo imobiliário relativamente novo, mas que vem entregando resultados lineares e, inclusive, interessantes.
No entanto, trata-se um Fundo com risco demasiadamente elevado, que conta com alto percentual de CRIs de séries subordinadas, assume os riscos de investir em equity e também em FIIs que naturalmente são de maior risco.
Entendo que o preço das cotas e o DY que o Fundo vem entregando possam ser alicientes para o investimento, mas é essencial aprofundar-se no “modus operandi” do Fundo, e compreender bem seus riscos.
Não existe almoço grátis!
Minha opinião é de que não vale a pena investir em TORD11. Existem outros Fundos mais seguros pagando tão bem quanto ele.
Como sempre digo, é melhor ficar de fora de um bom investimento que dentro de um ruim.
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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
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