THRA11: Fundo Imobiliário Cyrela Thera Corp Vale a Pena?
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THRA11: Fundo Imobiliário Cyrela Thera Corp Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Cyrela Thera Corp (THRA11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário Cyrela Thera Corp (THRA11) fecha abril cotado a R$ 131,20. 

Ainda que a forte de queda de março tenha impactado mais os fundos imobiliários do segmento de shoppings, fundos de lajes corporativas também se viram afetados. 

O THRA11 foi um deles. 

No ponto mais crítico da queda, suas cotas chegaram a ser comercializadas por R$ 107,50 no dia 18 de março. Considerando o início do mês, a queda foi de -31,21% até aquele ponto. 

Já mais ao final do mês, o fundo deu sinais de recuperação. A cotação de fechamento foi de R$ 128. 

Em abril, as cotas do fundo variaram entre os R$ 121 e os R$ 131,20 registrados no fechamento do mês. 

Entre a cotação de fechamento de fevereiro e a de abril, a variação foi de -13,11%. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do THRA11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é THRA11;
  • Rendimentos do THRA11;
  • Resumo da Carteira do THRA11;
  • Liquidez do THRA11;
  • Principais riscos do THRA11;
  • Se o THRA11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Cyrela Thera Corp (THRA11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!

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O que é THRA11 FII?

O código THRA11 identifica o Fundo Imobiliário Cyrela Thera Corp, administrado e gerido pela BTG Pactual, que responde por fundos como o BTCR11 e o  BTLG11.  

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a aquisição de imóveis físicos. 

Através da exploração comercial desses empreendimentos, o fundo gera renda mensal isenta de impostos para seus cotistas. 

O objetivo do THRA11 é a aquisição das unidades autônomas (e respectivas garagens) do subcondomínio Thera Corporate, localizado em São Paulo, capital. 

Iniciado em dezembro de 2011, o THRA11  trouxe o mercado duas séries de cotas em sua primeira emissão. Em total, foram 1,36 milhão de cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de março de 2020, o THRA11 apresentava um patrimônio líquido superior a R$ 175 milhões.  

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THRA11 Rendimentos

No mês de março de 2020, o THRA11 distribuiu R$ 0,64 em dividendos

O valor significa 0,51% sobre o valor da cota no fechamento do mês, que foi de R$ 128. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do THRA11  somaram R$ 7,35, o que corresponde a 5,74% sobre o valor de cota registrado ao final de março. 

O gráfico representa os dividendos distribuídos pelo fundo entre abril/19 e mar/20. Valores em Reais. 

Rendimentos Mensais THRA11
Rendimentos Mensais THRA11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do THRA11 

A carteira do THRA11 é composta por 5 andares do Edifício Thera Corporate, situado dentro do condomínio imobiliário Thera One. 

Em total, são mais de 10 m2 de área bruta locável pertencente ao fundo. 

Desenvolvido pela Cyrela, O projeto é classificado como Triple A. O empreendimento tem 15 andares corporativos, apresentando lajes de grande porte, heliponto e 4 níveis de subsolo. 

Sua localização é excepcional. O imóvel está localizado em um dos eixos empresariais mais valorizados da capital paulista, onde as Avenidas Engenheiro Berrini e Bandeirantes se encontram. 

Além disso, sua localização estratégica o aproxima de outros eixos empresariais importantes, como a Avenida Faria Lima, a Juscelino Kubitschek e a Marginal Pinheiros. 

Seus 6 inquilinos são de segmentos variados: A Allergan, que ocupa completamente um dos andares (18) é do ramo farmacêutico, a CEVA se dedica a logística e a IP BR é do ramo de tecnologia. 

As empresas ERM (Consultoria Ambiental), DSV UTI (gerenciamento de transportes), IP Exportação e Autopass (tecnologia da informação) completam o quadro de locatários do fundo. 

A maior inquilina do fundo é a CEVA, que responde por 28% da área bruta locável (ABL) total do fundo. Na sequência, a Allergan ocupa 20% da ABL disponível. 

O gráfico abaixo demonstra a ocupação dos locatários em percentual da ABL.

Inquilinos THRA11 por ABL
Inquilinos THRA11 por ABL. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O THRA11 é um fundo monoativo: tem apenas um imóvel em carteira, localizado em São Paulo, SP. 

De fato, ele possui apenas parte dele. Até o final de março/20, o fundo detinha 5 dos 15 andares do edifício Thera Corporate, localizado no complexo do condomínio Thera One. 

SUBCONDOMÍNIO THERA CORPORATE SETOR B

Endereço: Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105 – Condomínio Thera One

Cidade: São Paulo, SP

ABL total própria: 10.586,16 m2

Negociação e Liquidez THRA11

Foram registradas 1.368 negociações de cotas do THRA11 durante o mês de abril de 2020,  somando um volume total de R$ 1,84 milhão. 

A média no período foi de aproximadamente R$ 84 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 110,23 milhões, com 24.813 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 9,19 milhões no período. 

A imagem abaixo mostra a evolução das negociações do THRA11 entre março/19 e fevereiro/20.

Negociação e Liquidez THRA11
Negociação e Liquidez THRA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do THRA11

Os principais riscos do THRA11  são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato, Risco do Inquilino e Risco de Concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Embora o THRA11 apresente certa liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 84 mil ao dia em abril/20), não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

A única propriedade do THRA11 está 100% locada na atualidade. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado.

No THRA11, a maior parte dos contratos (77%) vence a partir de 2021, como demonstra o gráfico abaixo.

Vencimento Contratos THRA11
Vencimento Contratos THRA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe comentar que 56,17% dos contratos têm vencimento somente a partir de 2023. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Até o final de março/20 o fundo apresentava 100% de adimplência. 

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do THRA11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O THRA11 apresenta apenas um imóvel em carteira, embora possua 5 andares do mesmo e diferentes inquilinos. 

Com isso, o risco se torna mais elevado: as receitas são geradas por uma única fonte. Um evento intempestivo tem o poder de impactar de forma profunda os rendimentos do fundo. 

A variedade de inquilinos ajuda a minimizar o risco de concentração, porém ele existe e não deve ser ignorado no momento de investir. 

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Dados do THRA11

Veja agora as principais informações sobre o THRA11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Cyrela Thera Corporate
  • CNPJ: 13.966.653/0001-71
  • Gestor: BTG Pactual
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (04/2020):R$ 177.481.573,79
  • Taxa de Administração: 0,20% a.a. sobre o Patrimônio Líquido ou sobre o valor de mercado se tiver integrando índice de mercado
  • Taxa de Performance: Não há
  • Tava de Consultoria: 1,00% sobre a receita bruta de aluguel mensal 
  • Início do Fundo: 02 de dezembro de 2011
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (04/2020): 2.561
  • Número de Cotas do THRA11: 1.472.728
  • Regulamento do THRA11
  • Relatório Gerencial  THRA11
  • THRA11 Site Oficial (RI)

THRA11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo THRA11 ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição

Dúvidas sobre THRA11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o THRA11.

Como comprar THRA11?

A compra de cotas do THRA11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (THRA11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do THRA11?

O informe de rendimentos do THRA11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do THRA11?

O relatório do THRA11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do THRA11

Como declarar o fundo imobiliário THRA11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário THRA11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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THRA11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário THRA11 tem como objetivo investir em um único ativo, onde é proprietário de 5 andares completos que somam pouco mais de 10 mil m2 em área bruta locável. 

Desde seu início, ao final de 2011, o fundo vem apresentando resultados consistentes, é administrado por entidade competente e tem baixa vacância histórica. 

No entanto, a concentração em um só ativo significa um risco para quem vai investir. 

Além disso, queda na ocupação do imóvel é iminente.

Em outubro passado (2019), o fundo recebeu uma notificação de sua inquilina IP Brasil/Exportação, comunicando que o contrato com vencimento em junho de 2020 não será prorrogado. 

Outra de suas inquilinas, a DSV UTI, também efetivará a saída em breve. A previsão de saída era fevereiro de 2020, porém ainda não foi comunicada a desocupação pelo fundo. 

Com isso, os rendimentos mensais do fundo se verão afetados. 

Assim, o THRA11 não é um fundo que eu recomende. Mesmo dentro da renda passiva existem fundos menos arriscados e até pagando mais.  

Não esqueça de diversificar os seus investimentos, fazendo uma alocação de ativos de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora, me conte uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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