Fundo Imobiliário Cyrela Thera Corp (THRA11) fecha abril cotado a R$ 131,20.
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Ainda que a forte de queda de março tenha impactado mais os fundos imobiliários do segmento de shoppings, fundos de lajes corporativas também se viram afetados.
O THRA11 foi um deles.
No ponto mais crítico da queda, suas cotas chegaram a ser comercializadas por R$ 107,50 no dia 18 de março. Considerando o início do mês, a queda foi de -31,21% até aquele ponto.
Já mais ao final do mês, o fundo deu sinais de recuperação. A cotação de fechamento foi de R$ 128.
Em abril, as cotas do fundo variaram entre os R$ 121 e os R$ 131,20 registrados no fechamento do mês.
Entre a cotação de fechamento de fevereiro e a de abril, a variação foi de -13,11%.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do THRA11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é THRA11;
- Rendimentos do THRA11;
- Resumo da Carteira do THRA11;
- Liquidez do THRA11;
- Principais riscos do THRA11;
- Se o THRA11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Cyrela Thera Corp (THRA11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!
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O que é THRA11 FII?
O código THRA11 identifica o Fundo Imobiliário Cyrela Thera Corp, administrado e gerido pela BTG Pactual, que responde por fundos como o BTCR11 e o BTLG11.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a aquisição de imóveis físicos.
Através da exploração comercial desses empreendimentos, o fundo gera renda mensal isenta de impostos para seus cotistas.
O objetivo do THRA11 é a aquisição das unidades autônomas (e respectivas garagens) do subcondomínio Thera Corporate, localizado em São Paulo, capital.
Iniciado em dezembro de 2011, o THRA11 trouxe o mercado duas séries de cotas em sua primeira emissão. Em total, foram 1,36 milhão de cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.
Ao final de março de 2020, o THRA11 apresentava um patrimônio líquido superior a R$ 175 milhões.
THRA11 Rendimentos
No mês de março de 2020, o THRA11 distribuiu R$ 0,64 em dividendos.
O valor significa 0,51% sobre o valor da cota no fechamento do mês, que foi de R$ 128.
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do THRA11 somaram R$ 7,35, o que corresponde a 5,74% sobre o valor de cota registrado ao final de março.
O gráfico representa os dividendos distribuídos pelo fundo entre abril/19 e mar/20. Valores em Reais.
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Resumo da Carteira do THRA11
A carteira do THRA11 é composta por 5 andares do Edifício Thera Corporate, situado dentro do condomínio imobiliário Thera One.
Em total, são mais de 10 m2 de área bruta locável pertencente ao fundo.
Desenvolvido pela Cyrela, O projeto é classificado como Triple A. O empreendimento tem 15 andares corporativos, apresentando lajes de grande porte, heliponto e 4 níveis de subsolo.
Sua localização é excepcional. O imóvel está localizado em um dos eixos empresariais mais valorizados da capital paulista, onde as Avenidas Engenheiro Berrini e Bandeirantes se encontram.
Além disso, sua localização estratégica o aproxima de outros eixos empresariais importantes, como a Avenida Faria Lima, a Juscelino Kubitschek e a Marginal Pinheiros.
Seus 6 inquilinos são de segmentos variados: A Allergan, que ocupa completamente um dos andares (18) é do ramo farmacêutico, a CEVA se dedica a logística e a IP BR é do ramo de tecnologia.
As empresas ERM (Consultoria Ambiental), DSV UTI (gerenciamento de transportes), IP Exportação e Autopass (tecnologia da informação) completam o quadro de locatários do fundo.
A maior inquilina do fundo é a CEVA, que responde por 28% da área bruta locável (ABL) total do fundo. Na sequência, a Allergan ocupa 20% da ABL disponível.
O gráfico abaixo demonstra a ocupação dos locatários em percentual da ABL.
Quantidade e Localização dos Ativos
O THRA11 é um fundo monoativo: tem apenas um imóvel em carteira, localizado em São Paulo, SP.
De fato, ele possui apenas parte dele. Até o final de março/20, o fundo detinha 5 dos 15 andares do edifício Thera Corporate, localizado no complexo do condomínio Thera One.
SUBCONDOMÍNIO THERA CORPORATE SETOR B
Endereço: Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105 - Condomínio Thera One
Cidade: São Paulo, SP
ABL total própria: 10.586,16 m2
Negociação e Liquidez THRA11
Foram registradas 1.368 negociações de cotas do THRA11 durante o mês de abril de 2020, somando um volume total de R$ 1,84 milhão.
A média no período foi de aproximadamente R$ 84 mil ao dia.
Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 110,23 milhões, com 24.813 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 9,19 milhões no período.
A imagem abaixo mostra a evolução das negociações do THRA11 entre março/19 e fevereiro/20.
Riscos do THRA11
Os principais riscos do THRA11 são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato, Risco do Inquilino e Risco de Concentração.
Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.
Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.
A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.
Embora o THRA11 apresente certa liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 84 mil ao dia em abril/20), não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela.
Vacância
O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis.
Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.
A única propriedade do THRA11 está 100% locada na atualidade.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado.
No THRA11, a maior parte dos contratos (77%) vence a partir de 2021, como demonstra o gráfico abaixo.
Cabe comentar que 56,17% dos contratos têm vencimento somente a partir de 2023.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento.
Até o final de março/20 o fundo apresentava 100% de adimplência.
Risco de Concentração
O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Em fundos de tijolo, como é o caso do THRA11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros.
O THRA11 apresenta apenas um imóvel em carteira, embora possua 5 andares do mesmo e diferentes inquilinos.
Com isso, o risco se torna mais elevado: as receitas são geradas por uma única fonte. Um evento intempestivo tem o poder de impactar de forma profunda os rendimentos do fundo.
A variedade de inquilinos ajuda a minimizar o risco de concentração, porém ele existe e não deve ser ignorado no momento de investir.
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Dados do THRA11
Veja agora as principais informações sobre o THRA11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Cyrela Thera Corporate
- CNPJ: 13.966.653/0001-71
- Gestor: BTG Pactual
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Lajes Corporativas
- Patrimônio Total (04/2020):R$ 177.481.573,79
- Taxa de Administração: 0,20% a.a. sobre o Patrimônio Líquido ou sobre o valor de mercado se tiver integrando índice de mercado
- Taxa de Performance: Não há
- Tava de Consultoria: 1,00% sobre a receita bruta de aluguel mensal
- Início do Fundo: 02 de dezembro de 2011
- Quantidade de Emissões: 2
- Número de Cotistas (04/2020): 2.561
- Número de Cotas do THRA11: 1.472.728
- Regulamento do THRA11
- Relatório Gerencial THRA11
- THRA11 Site Oficial (RI)
THRA11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo THRA11 ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição.
Dúvidas sobre THRA11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o THRA11.
Como comprar THRA11?
A compra de cotas do THRA11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (THRA11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do THRA11?
O informe de rendimentos do THRA11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do THRA11?
O relatório do THRA11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do THRA11.
Como declarar o fundo imobiliário THRA11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário THRA11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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THRA11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário THRA11 tem como objetivo investir em um único ativo, onde é proprietário de 5 andares completos que somam pouco mais de 10 mil m2 em área bruta locável.
Desde seu início, ao final de 2011, o fundo vem apresentando resultados consistentes, é administrado por entidade competente e tem baixa vacância histórica.
No entanto, a concentração em um só ativo significa um risco para quem vai investir.
Além disso, queda na ocupação do imóvel é iminente.
Em outubro passado (2019), o fundo recebeu uma notificação de sua inquilina IP Brasil/Exportação, comunicando que o contrato com vencimento em junho de 2020 não será prorrogado.
Outra de suas inquilinas, a DSV UTI, também efetivará a saída em breve. A previsão de saída era fevereiro de 2020, porém ainda não foi comunicada a desocupação pelo fundo.
Com isso, os rendimentos mensais do fundo se verão afetados.
Assim, o THRA11 não é um fundo que eu recomende. Mesmo dentro da renda passiva existem fundos menos arriscados e até pagando mais.
Não esqueça de diversificar os seus investimentos, fazendo uma alocação de ativos de acordo com o seu perfil de investidor.
Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.
Agora, me conte uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor?
Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!
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