TEPP11: Fundo Imobiliário Tellus Properties Vale a Pena?

Fundo Imobiliário Tellus Properties (TEPP11) fecha julho com resultados positivos e baixa inadimplência. 

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Ainda afetados pelo cenário incerto causado pelos desdobramentos da COVID-19, os  fundos imobiliários do segmento de lajes corporativas se mantêm cautelosos. 

O home office, adotado como medida de emergência, vem ganhando espaço e demonstra ser uma tendência que veio para ficar. Assim, o futuro dos FIIs que geram renda com aluguéis de escritório é colocado na berlinda. 

A gestão do TEPP11, assim como outros especialistas de mercado e gestores de Fundos, aposta em mudanças e adaptações, mas acredita que o conceito de escritórios físicos seguirá sendo a escolha principal das grandes empresas. 

Essa opinião é fundamentada. Mesmo durante este período incerto, o TEPP11 conseguiu reduzir sua vacância, que era superior aos 20% antes da crise de março. Ao final de julho, 11% de sua área permanecia vaga. 

Além disso, o FII vem mantendo a inadimplência sob controle. Em julho, apenas 4% de suas receitas estavam comprometidas com esse índice. 

Fundo novo no mercado, o TEPP11 tem menos de um ano de existência e vem distribuindo rendimentos regulares. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do TEPP11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é TEPP11;
• Rendimentos do TEPP11;
• Resumo da Carteira do TEPP11;
• Liquidez do TEPP11;
• Principais riscos do TEPP11;
• Se o TEPP11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Tellus Properties (TEPP11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é TEPP11 FII?

O código TEPP11 identifica o Fundo Imobiliário Tellus Properties, antigo Fundo Imobiliário SDI Properties (SDIP11),  administrado pela BRL Trust e hoje gerido pela Tellus Investimentos e Consultoria.

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No TEPP11 o foco são escritórios. Na atualidade, o fundo apresenta participação em 3 diferentes empreendimentos, todos eles localizados em São Paulo, SP. 

Iniciado em setembro de 2019, o TEPP11 trouxe ao mercado cerca de 3,6 milhões de cotas, vendidas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de junho de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 351 milhões.

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TEPP11 Rendimentos

O fundo TEPP11 distribuiu R$ 0,52 em dividendos no mês de julho de 2020, o que significa 0,57% sobre o valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 91). 

O FII iniciou suas negociações em setembro de 2019. Sendo assim, conta com apenas 10 meses de distribuição de rendimentos. 

Nesses 10 meses anteriores, os rendimentos mensais do TEPP11 somaram R$ 4,77, correspondendo a 5,24% do preço de fechamento da cota em julho/20. 

A imagem abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo fundo entre julho de 2019 e junho de 2020. Valores em Reais.

Cabe ressaltar que esses rendimentos consideravam a renda garantida gerada pelo Ed. Torre sul, uma das propriedades do FII. Julho/20 foi seu último mês. 

De acordo com a gestão, não haverão impactos negativos sobre os rendimentos. A extinção da renda mínima garantida será compensada por um novo contrato de aluguel, já ativo. 

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Resumo da Carteira do TEPP11 

A carteira do TEPP11 é formada por 28.549 m² em área BOMA (que contempla área privativa, colunas, elevadores, projeção de escadarias e outros), sendo 23.607 m² em área privativa.

Todas suas lajes são localizadas na capital paulista, o grande centro corporativo do Brasil. ASeus empreendimentos se situam em zonas de amplo interesse corporativo: Itaim Bibi, Berrini e Pinheiros. 

Ao final de junho e 2020, o fundo apresentava boa diversidade de inquilinos. As empresas que respondem pelos aluguéis do FII são dos mais variados setores, como se vê na imagem abaixo. 

O FII TEPP11 iniciou suas atividades com uma vacância de 23%. Em março de 2020, contra todo prognóstico e na contracorrente do momento econômico marcado pelo coronavírus, o FII reduziu esse índice abaixo dos 10%. 

Agora em julho/20, o fundo fechou o mês com vacância de 11%, como mostra a imagem abaixo. 

Quantidade e Localização dos Ativos

A tabela abaixo lista e detalha os 3 imóveis presentes na carteira do FII TEPP11. Todas as propriedades estão localizadas na cidade de São Paulo, SP. 

Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez TEPP11

No mês de julho de 2020 foram negociadas 10.232 cotas do TEPP11, somando um volume de R$44,6 milhões. A média diária foi de aproximadamente R$ 2 milhões ao dia. 

Em seus 10 meses de operação, o FII registrou 84,720 negociações em total, somando R$ 269,05 milhões em volume. Isso corresponde a uma média mensal aproximada de R$ 26 milhões ao dia. 

A imagem abaixo mostra a evolução da cotação e o volume negociado pelo TEPP11 desde seu IPO, em setembro de 2019. 

Riscos do TEPP11

Assim como outros fundos imobiliários, o TEPP11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do TEPP11 são: Liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração.  

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O TEPP11 apresentava um volume de negociações diárias de cerca de R$ 2 milhões ao dia no final de julho de 2020.  Trata-se de um volume adequado para manter a liquidez de seu investimento. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

O TEPP11 apresentava 11% de vacância em julho de 2020. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado. 

No TEPP11, a maior parte dos contratos (em relação à receita do FII) vence a partir de 2023, conforme mostra a imagem abaixo.   

Cabe ressaltar, porém, que os contratos vencendo ainda em 2020 e nos dois anos seguintes somam 41% da receita do FII. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Ao final de julho de 2020 a inadimplência no TEPP11 era de 4%. 

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do TEPP11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O TEPP11 apresenta 3 imóveis em carteira, locados para inquilinos diversos.  Embora não seja uma grande variedade, trata-se de uma estratégia positiva, que amplia a segurança de quem vai investir. 

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Dados do TEPP11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário TEPP11:

• Razão Social: Tellus Properties Fundo de Investimento Imobiliário
• CNPJ: 26.681.370/0001-25
• Administrador: BRL Trust
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Renda Ativa - Lajes Corporativas
• Patrimônio Líquido  (06/2020): R$ 349.282.285,99
• Taxa de Administração:0,13% a.a.
• Taxa de Gestão: 0,95% a.a
• Início do Fundo: 26 de setembro de 2019
• Quantidade de Emissões: 1
• Número de Cotistas (06/2020): 5.195
• Número de Cotas do TEPP11: 3.616.910
• Regulamento do TEPP11
• Relatório Gerencial  TEPP11
• TEPP11 Site Oficial (RI)

TEPP11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário TEPP11 é ainda novo no mercado. Desde seu IPO, em setembro de 2020, não houve nenhuma emissão de cotas com subscrição.. 

Dúvidas sobre TEPP11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o TEPP11.

Como comprar TEPP11?

A compra de cotas do TEPP11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (TEPP11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do TEPP11?

O informe de rendimentos do TEPP11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. 

Onde achar o relatório gerencial do TEPP11?

O relatório do TEPP11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do TEPP11. 

Como declarar o fundo imobiliário TEPP11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário TEPP11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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TEPP11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário TEPP11 iniciou sua jornada no mercado há menos de um ano e vem distribuindo rendimentos regulares nesse período. 

Seu portfólio busca uma boa diversificação. Atualmente, são 3 diferentes edifícios, localizados em regiões da cidade de São Paulo que são  interessantes para o segmento de lajes corporativas. 

Embora pareça promissor, é bom atentar tanto para a juventude do FII, quanto para o cenário de mercado. 

As lajes corporativas enfrentam um momento incerto. Com os desdobramentos do coronavírus, o home office se tornou uma necessidade e não são poucos os especialistas de mercado que preveem que isso se mantenha a posteriori. 

De fato, a própria gestão do TEPP11 comenta isso em seu relatório mais recente (julho/20), manifestando sua intenção de buscar adequação ao ‘novo normal’. 

Assim, considerando o pouco tempo de mercado do FII e as incertezas do mercado, o TEPP11 não é um fundo que eu recomende no momento, mas acredito que vale a pena observar para ver o que acontece daqui para a frente. 

Caso opte por investir, lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conte uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu.