TBOF11: Fundo Imobiliário TB Office Vale a Pena?
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TBOF11: Fundo Imobiliário TB Office Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário TB Office (TBOF11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo imobiliário TB Office (TBOF11) efetiva venda de seu único ativo e inicia processo de liquidação. 

O fundo imobiliário TBOF11 tem seus dias contados. 

A gestão do fundo anunciou em março (9) a assinatura do contrato de compra e venda do edifício Tower Bridge Corporate, seu único ativo, para o fundo JSRE11

Em outubro passado, a Hedge Investments fez uma polêmica oferta pelo imóvel, condicionada a captação de recursos do FII Hedge AAA, em fase pré-operacional. 

A oferta não foi aceita. 

A assembleia alegou uma baixa avaliação do imóvel, reavaliado na ocasião, e levantou questões sobre um potencial conflito de interesses.A Hedge administra outros fundos com participação no TBOF11. 

Com a formalização da venda para o fundo JSRE11, o fundo imobiliário TBOF11 entrou em processo de liquidação, onde serão avaliados os valores a pagar aos cotistas e o fundo será extinto. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do TBOF11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é TBOF11;
  • Rendimentos do TBOF11;
  • Resumo da Carteira do TBOF11;
  • Liquidez do TBOF11;
  • Principais riscos do TBOF11;
  • Se o TBOF11 vale a pena. 

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Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário TB Office (TBOF11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

O que é TBOF11 FII?

O código TBOF11 se refere ao Fundo Imobiliário TB Office, administrado pela BTG Pactual, que é a responsável por fundos como o BRCR11 e BCFF11.

Fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinado a imóveis, o TBOF11 tem como foco as lajes corporativas. 

Ele conta com apenas um imóvel, situado em São Paulo: o Edifício Tower Bridge Corporate, onde detém 100% das participações. 

A primeira emissão de cotas do TBOF11 aconteceu em 2013, trazendo ao mercado 10,05 milhões de cotas. O preço de emissão era R$ 100. 

Em janeiro de 2020, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 880.032.716,76. 

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TBOF11 Rendimentos

Em dezembro de 2019, o TBOF11 pagou R$ 0,33 em dividendos por cota. Isso significa 0,32% sobre a cota de fechamento, que foi de R$ 102,25. 

Os rendimentos mensais do TBOF11 somaram R$ 3,57 durante o ano, o correspondente a 3,49% do valor de cota. 

Na imagem abaixo, veja o retorno mensal do TBOF11 em 2019. 

Rendimentos Mensais TBOF11
Rendimentos Mensais TBOF11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do TBOF11 

A carteira do TBOF11 é composta por um ativo imobiliário, localizado na cidade de São Paulo, SP.. 

O imóvel é destinado a escritórios comerciais e lojas, distribuídos em 24 andares e 5 subsolos com 1.616 vagas de estacionamento. 

A taxa de ocupação, que ao final de 2017 era de 60,2%, saltou para 91,6% em dezembro de 2019. 

As lajes corporativas em São Paulo vem se recuperando desde o segundo semestre de 2018. Ao final desse ano, o fundo já registrava 74% de ocupação. 

De lá para cá, o setor caminha para um ponto de equilíbrio e isso se mostra na ocupação do ativo alvo deste FII. 

Os inquilinos do TBOF11 são empresas em maioria multinacionais de setores diversos, como a japonesa Bridgestone, maior fabricante de pneus do mundo, a seguradora suíça Zurich e a consultoria de riscos americana Kroll

O Edifício Tower Bridge foi avaliado em pouco mais R$ 995 milhões em novembro de 2019, o que seriam aproximadamente R$ 17,63 mil por m2. 

Construído em 2013, o edifício é considerado Triple A, o mais alto nível de classificação de imóveis. Isso significa que o mercado o considera um ativo com segurança superior aos demais. 

Esse edifício atribui  56.447,68 m2 em área bruta locável (ABL) ao fundo. 

EDIFÍCIO  TOWER BRIDGE CORPORATE

Endereço: Av. Jornalista Roberto Marinho, 85

Cidade: São Paulo – SP

Área Bruta Locável: 56.447,68 m2

Participação 100%

Negociação e Liquidez TBOF11

No mês de fevereiro de 2020, foram negociadas 4.193 cotas do TBOF11, totalizando um volume de R$ 59,5 milhões. A média diária foi de aproximadamente R$ 331 mil. 

Desde março de 2019, o montante total comercializado foi de R$593,60 milhões. A média mensal foi de aproximadamente R$ 49,46 milhões.    

As negociações do TBOF11 subiram a partir de junho de 2019,acompanhando o valor de cotação (em azul claro) como se vê na imagem abaixo. 

Negociação e Liquidez do TBOF11
Negociação e Liquidez do TBOF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do TBOF11

Os principais riscos do TBOF são: risco de liquidez, de vacância e de concentração. 

Risco de liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de suas cotas em dinheiro e afeta com maior intensidade os fundos com baixo nível de negociação.  

Esse processo depende do mercado secundário, pois os fundos imobiliários não permitem o resgate antecipado de cotas. 

O mercado secundário no Brasil não tem grande liquidez no geral. Com isso, não existem garantias sobre as condições de venda, ou o tempo para ela. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel, ou parte dele, permaneça desocupado por um período. 

Apesar da inexistência da renda, que já afeta os rendimentos, ainda existem os custos naturais do imóvel que seguem correndo e devem ser pagos pelo fundo. 

A ocupação do TBOF11 foi afetada pela retração do mercado de lajes corporativas, que afetou a todos os fundos desse segmento. 

O índice foi para a casa dos 50% em 2017, mas sentiu o crescimento já em 2018, quando fechou o ano com 74% de sua ABL locada. 

No final de 2019, a ocupação já era de 91.6%. Na imagem abaixo, o gráfico com a evolução entre dezembro de 2018 e novembro de 2019.  

Taxa de ocupação TBOF11
Taxa de ocupação TBOF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona à vacância: existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No TBOF11, a maioria de contratos (76%) vence entre 2021, sendo que 61% têm vencimento a partir de 2023.  

Na imagem abaixo, o cronograma do vencimento de contratos do TBOF11. 

Gráfico do vencimento de contratos TBOF11
Gráfico do vencimento de contratos TBOF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Esse dado é especialmente interessante para os cotistas do JSRE11, que efetivou a compra do ativo do TBOF11 e passou a deter esses contratos já em março de 2020.  

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Sempre existe a possibilidade de que ele não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

O TBOF11 apresentava 100% de adimplência em dezembro de 2019. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do TBOF11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

  • Quantidade e localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Segmento de atuação do fundo e seu mercado.

O TBOF tem apenas um fundo em carteira: é monoativo. Isso eleva o risco de concentração. 

No caso dele, não faz muita diferença: o fundo TBOF11 será liquidado em breve, pois o imóvel foi vendido. 

No entanto, é um fator a ser observado antes de adquirir cotas de outros fundos imobiliários semelhantes.  

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Dados do TBOF11

Conheça agora os dados oficiais do TBOF11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário TB OFfice
  • CNPJ:17.365.105/0001-47
  • Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A.DTVM
  • Público Alvo:  Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (12/2019): R$ 880.032.716,76 
  • Taxa de Administração: 0,20% a.a. (ao ano) sobre o patrimônio líquido ou valor de mercado
  • Taxa de Performance: Não há
  • Taxa de Consultoria: 0,20% a.a. sobre o valor total de ativos
  • Início do Fundo: 01 de junho de 2013
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (12/2019): 10.803
  • Número de Cotas do TBOF11: 10.050.000
  • Regulamento do TBOF11
  • Relatório Gerencial  TBOF11
  • TBOF11 Site Oficial (RI)

TBOF11 Subscrição

A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O TBOF11 não realizou nenhuma emissão com oferta de subscrição, e ela não acontecerá, já que o fundo será liquidado em breve

Dúvidas sobre TBOF11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o TBOF11.

Como comprar TBOF11?

A compra de cotas do TBOF11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

  • Abra o Home Broker;
  • Procure o fundo por seu código (TBOF11);
  • Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do TBOF11?

O informe de rendimentos do TBOF11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3

Onde achar o relatório gerencial do TBOF11?

Disponibilizei o relatório gerencial do TBOF11 neste mesmo artigo, na seção dados do TBOF11. 

Você o encontrará ainda no site oficial do fundo.  

Como declarar o fundo imobiliário TBOF11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário TBOF11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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TBOF11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário TBOF11 registrou um aumento significativo em sua taxa de ocupação, o que impactou positivamente seus rendimentos. 

Porém, os dividendos distribuídos não eram especialmente atraentes. 

No entanto, o mais importante a considerar é que o fundo TBOF11 está em processo de liquidação e será extinto em futuro próximo. Investir nele pensando no longo prazo não faz sentido.

Se você estiver interessado em algum ganho rápido pode até apostar na compra caso o preço da cota esteja abaixo dos R$ 102 (valor aproximado na liquidação), porém é um risco. 

Dito isso, não recomendo a compra do TBOF11. Minha dica é conhecer melhor o JSRE11, o fundo que comprou o responde agora pelo imóvel. 

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Agora me conte: Qual é o fundo que quer conhecer melhor? 

A próxima análise pode ser a sua. 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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