O que é Taxa de Ocupação?

A taxa de ocupação utilizada na esfera dos fundos imobiliários, representa o percentual de um conjunto de imóveis, regiões, ou um único imóvel, que vem sendo utilizado por seus locatários.

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Portanto, podemos dizer que a taxa de ocupação diverge, ou melhor, é o contrário da taxa de vacância.

É importante saber, para entendermos melhor o significado da taxa de ocupação, que pode haver uma divisão em duas categorias (fundos de papéis e fundo de tijolos) referente aos fundos de investimentos imobiliários.

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Vejamos o que representa cada um deles:

  • Fundo de papéis: fundo cujo patrimônio é composto por ativos financeiros que estão ligados ao mercado imobiliário, ou seja, não lidam exclusivamente com os imóveis.
  • Fundo de tijolos: neste caso o patrimônio é composto de fato por imóveis.

A geração de receita dos fundos de tijolos é obtida por meio da adesão de aluguéis dos imóveis.

Uma parte dessa receita é dividida entre os cotistas e, a outra parte, aplicada no caixa do fundo, com intuito de arcar com as despesas ou adquirir mais imóveis.

É importante dizer, também, que esses fundos só receberão aluguéis caso os imóveis estejam ocupados, ou seja, quanto maior o nível de ocupação, maior será o rendimento.

Tal fato indica a importância da taxa de ocupação ser a mais alta possível. Vejamos um exemplo numérico para tal fato:

Imaginemos um edifício que contém 100 salas, cuja taxa de ocupação é de 30%, ou seja, trinta salas estão ocupadas, e o aluguel de cada sala equivale a R$ 1.000,00, por mês.

Neste caso, onde há 30% da taxa de ocupação, o fundo irá receber 30.000,00 por mês, que é referente ao aluguel das salas ocupadas.

Por outro lado, imaginando o mesmo exemplo, se a taxa de ocupação chegar a 80%, ou seja, 80 salas alugadas, o fundo irá receber R$ 80.000,00.

Para que fique bem claro, apresentaremos na sequência a relação entre a taxa de ocupação e de vacância e, por fim, a relação entre a taxa de ocupação e a inadimplência.

Relação entre a Taxa de Ocupação e Taxa de Vacância

Tanto a taxa de ocupação quanto a taxa de vacância são importantes indicadores presentes na lista para avaliar os fundos de investimentos imobiliários.

Contudo, pelo fato desses dois indicadores serem opostos entre si, significa que, mesmo sendo por ângulos divergentes, eles apresentam com exatidão a mesma informação.

Para facilitar a compreensão, vamos utilizar o mesmo exemplo da seção anterior, onde tínhamos um edifício com 100 salas, e 30 dessas salas ocupadas.

Portanto, como já foi dito anteriormente, se o edifício tem cem 100 salas e 30% estão ocupadas, quer dizer que esses 30% representam a taxa de ocupação.

Ao mesmo tempo há 70 salas desculpadas, ou seja, 70% do total de salas. Esses 70% representam a taxa de vacância.

Relação Entre a Taxa de Ocupação e Taxa de Inadimplência

Ao contrário da comparação entre a taxa de ocupação e de vacância, que apresentam a mesma informação, mesmo que por ângulos diferentes, a taxa de inadimplência destaca uma informação bem diferente.

É por esse motivo que a taxa de inadimplência e a taxa de ocupação devem ser analisadas em conjunto, trazendo uma maior eficiência na análise do desempenho dos fundos de investimentos imobiliários.

A taxa de inadimplência apresenta porcentagem de inadimplentes – dos locatários de imóveis do fundo – com suas obrigações referentes ao pagamento do aluguel.

Portanto, o fundo pode estar perdendo renda tanto por não estar com 100% da taxa de ocupação, como pela presença de locatários inadimplentes.

Para melhor compreensão, tomemos novamente o exemplo das seções anteriores.

Agora, vamos imaginar que o edifício de 100 salas possui apenas 50% de sua taxa de ocupação.

Neste caso, tendo o valor do aluguel, por mês, de cada sala, no valor de R$ 1.000,00, o fundo receberá R$ 50.000,00 por mês, no máximo.

Contudo, se houver 10% de inadimplentes, significa que o fundo não irá receber de 10% do total de ocupantes da sala.

Ou seja, das cinquenta 50 salas ocupadas, 5 não irão arcar com suas obrigações de pagamento do aluguel.

Dito isto, devemos dizer que, na realidade, o valor recebido será de R$ 45.000,00. Portanto, para o cálculo da taxa de inadimplência utilizam-se apenas as unidades ocupadas.