O que é Taxa de Capitalização?

A taxa de capitalização corresponde a uma maneira de analisar o quanto rendeu o capital investido, tratando-se de investimentos no setor imobiliário. Essa taxa também é conhecida por cap rate.

Portanto, avalia-se o quanto o retorno devido à locação de um imóvel é compensatório em detrimento do dinheiro aplicado. Ou seja, avalia-se se os ganhos com aluguel compensam o investimento inicial.

Dito isto, o conhecimento dessa taxa é muito importante para quem investe no setor imobiliário.

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Esse cálculo é baseado na receita líquida que pode ser gerada pela propriedade, ou seja, do retorno referente ao investimento no setor imobiliário.

Para uma melhor compreensão referente à taxa de capitalização, explicaremos como funciona o seu cálculo, além de suas vantagens e limitações.

Como calcular a Taxa de Capitalização?

O cálculo do cap rate é muito simples de ser feito, necessitando apenas de duas importantes informações: o valor do aluguel cobrado pelo inquilino e o valor de mercado do imóvel.

Devemos considerar o período anual para o aluguel, ou seja, devemos multiplicar o valor do aluguel em doze (12) vezes, referente aos doze meses que representam um ano.

A partir disso, iremos dividir o valor de locação anual, ou seja, o valor do aluguel mensal multiplicado por doze (12), pelo valor de mercado (compra) do imóvel.

O eventual cálculo se apresenta da seguinte maneira:

Cap rate = (aluguel do imóvel x 12) / valor do imóvel.

Para obtermos a taxa de capitalização de determinado investimento, apresentada em porcentagem, basta multiplicar o resultado da fórmula acima por cem (100).

Dessa forma, a fórmula se apresenta da seguinte maneira:

Taxa de Capitalização (%) = [(aluguel do imóvel x 12) / valor do imóvel] x 100.

Para a melhor compreensão, tomemos o exemplo a seguir:

Imaginemos um imóvel avaliado em R$ 600.000,00, cujo valor, para esse tipo de propriedade, está de acordo com o ofertado no mercado.

Já o valor de locação, na mesma região, para imóveis semelhantes encontra-se em torno de R$ 4.000,00, por mês.

Obtendo esses dados, basta usar a fórmula do cap rate que foi apresentada anteriormente para avaliarmos a taxa de capitalização. Dessa forma teremos:

Cap rate (anual) = (4.000,00 x 12) / 600.000,00.

Cap rate (anual) = (48000) / 600.000,00 = 0,08.

Ao multiplicarmos o resultado por cem (100), obteremos a taxa de capitalização especificada em porcentagem.

Portanto:

Taxa de Capitalização (%) = 0,08 x 100 = 8%.

Isso significa que o investidor irá recuperar 8% do valor do imóvel por ano.

Vale dizer que se utiliza o período anual com mais frequência pela maior facilidade em comparar com outros tipos de investimentos como, por exemplo, os títulos públicos.

Contudo, o investidor pode ajustar o cálculo para o período temporal que lhe convém, precisando apenas fazer o ajuste da quantidade de meses de aluguel para o período de tempo da análise.

Investimento imobiliário com base do Cap Rate

Para sabermos se a taxa de capitalização de determinado investimento é boa ou não, ou seja, analisarmos o retorno do investimento devemos utilizar o resultado e comparar com resultados de outras aplicações.

Sendo assim, devemos comparar o resultado do cap rate, por exemplo, com os títulos públicos.

O exemplo dos títulos públicos surge pela sua segurança, representando, portanto, a remuneração mínima de juros.

Dessa forma, se espera que a remuneração do setor imobiliário seja maior do que a dos títulos públicos, tendo em vista o maior risco do primeiro.

Vantagens e Limitações

Dentre as vantagens desse indicador, podemos citar a simplicidade do cálculo, não havendo a necessidade de um vasto conhecimento matemático para aplicá-lo.

As limitações podem ocorrer, também, por conta da própria simplicidade do cálculo, uma vez que este não apresenta, por exemplo, previsibilidade futura, como é o caso do preço de venda futuro.

O cálculo também não contempla a alteração do fluxo de caixa devido aos reajustes, bem como os custos com o financiamento do imóvel.