O que é Sociedade de Crédito Imobiliário?

Sociedade de Crédito Imobiliário (SCI) é um tipo de instituição financeira especializada no financiamento habitacional.

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O objetivo das SCIs é o de financiar a construção de imóveis ou compra de imóveis já prontos.

Essas instituições também podem fornecer financiamento de capital de giro para empresas incorporadoras, produtoras e distribuidoras de material de construção. 

Vejamos um pouco mais sobre como funciona uma Sociedade de Crédito Imobiliário.

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Como funciona a Sociedade de Crédito Imobiliário?

As SCIs são instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa criado em 1964 pelo governo brasileiro para financiar a compra de imóveis e, com isso, diminuir o déficit habitacional.

O SFH permite que o financiamento habitacional seja realizado com juros subsidiados, ou seja, com juros mais baratos do que aqueles que são cobrados pelas instituições financeiras.

Para garantir o seu funcionamento, o SFH utiliza recursos provenientes dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

As SCIs são constituídas na forma de sociedade anônima e são supervisionadas pelo Banco Central. Deve constar de sua denominação social a expressão crédito imobiliário.

Como operam as Sociedades de Crédito Imobiliário?

Na prática, cada uma das Sociedades de Crédito Imobiliário pode operar em financiamento de imóveis na área que a instituição tem autorização de operação. 

Para isso, essas instituições precisam seguir as normas do Banco Nacional da Habitação em toda operação realizada.

Essas normas regulam várias condições do financiamento, como os limites do valor por unidade financiada, os prazos, as condições de pagamento, os juros, as garantias, o seguro, o ágio e deságios das Letras Imobiliárias.

Atualmente, as SCIs têm atuado de forma mais limitada, voltando-se para operações específicas, como o programa “Minha Casa, Minha Vida”.

Para que servem as Sociedades de Crédito Imobiliário?

Uma Sociedade de Crédito Imobiliário tem duas funções principais: 

  1. captação de recursos;
  2. fornecimento desses recursos aos agentes deficitários para viabilizar a construção da casa própria.

As Sociedades de Crédito Imobiliário são muito importantes para o mercado imobiliário brasileiro.

O Programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, tem o financiamento vindo de recursos das Sociedades de Crédito Imobiliário. 

Uma das vantagens do SCI é que os créditos ajudam a diminuir as taxas de financiamento. Quanto maior o valor de recursos mais baratas ficam as taxas de financiamento.

Características das Sociedades de Crédito Imobiliário

As Sociedades de Crédito Imobiliário apresentam as seguintes características:

Formas de captação das Sociedades de Crédito Imobiliário

Para cumprirem o papel de financiamento imobiliário as SCIs têm a seguinte forma de captação:

  • Cadernetas de poupança;
  • Letras Hipotecárias (LH);
  • Depósitos Interfinanceiros (DI): empréstimos que vem de outra Instituição Financeira;
  • Repasses de financiamento de fundos nacionais: dinheiro subsidiado através do BNDES pelo Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social;
  • Empréstimos provindos do exterior.

Vale destacar o papel das Letras hipotecárias como fonte de recursos para as SCIs.

Este é um tipo de título de dívida ligado ao mercado mobiliário. 

As Letras Hipotecárias (LHs) são títulos de investimento em Renda Fixa que são lastreados em créditos imobiliários. 

Esses títulos são emitidos por instituições financeiras e garantidos através de créditos imobiliários de uma primeira hipoteca.

Esse tipo de crédito é uma modalidade de empréstimo na qual o devedor oferece o seu imóvel como garantia de pagamento à instituição financeira.

Assim, as letras hipotecárias caracterizam-se como empréstimos de um investidor a uma instituição financeira, com a intenção de receber uma remuneração ao fim do empréstimo. 

Após emitidos, portanto, os LHs são oferecidos aos investidores também por meio destas mesmas instituições, que devem ser autorizadas a realizar a concessão de créditos imobiliários.