O que é Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa criado em 1964 pelo governo brasileiro para financiar a compra de imóveis e, com isso, diminuir o déficit habitacional.

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O SFH permite que o financiamento habitacional seja realizado com juros subsidiados, ou seja, com juros mais baratos do que aqueles que são cobrados pelas instituições financeiras.

Para garantir o seu funcionamento, o SFH utiliza recursos provenientes dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

Esses recursos podem servir para financiar três tipos diferentes de atividades ligadas ao setor imobiliário:

  • Compra de um imóvel já construído;
  • Construção de um imóvel novo;
  • Reforma de um imóvel já construído ou inacabado.

Vejamos um pouco mais sobre como funciona o SFH no Brasil.

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Como funciona o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é um programa amplo que auxilia as pessoas a financiarem a compra de imóveis.

Sem esse sistema dificilmente os brasileiros conseguiriam boas condições de financiamento, visto que o país apresenta um sistema financeiro ainda pouco desenvolvido.

Para se ter uma ideia da facilidade que o SFH proporciona, quem contrata uma linha de financiamento pode conseguir prazos de pagamento de até 35 anos.

Além disso, a taxa de juros anual é fixa, limitada em no máximo 12%, mais a Taxa Referencial (TR), que atualiza o saldo devedor. 

Como o valor da TR hoje é zero, o devedor paga, na prática, apenas o valor fixo.

Na prática, os juros podem ser menores ainda.

Os dados mais recentes demonstram que a taxa média de juros cobrada pelas instituições financeiras que operam em aportes imobiliários no âmbito do SFH está entre 7% e 8% ao ano.

No geral, o SFH é voltado para o financiamento do primeiro imóvel para pessoas de média e baixa renda.

Vale mencionar que as aquisições de bens enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, também integram o SFH.

Quem pode acessar o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

Por via de regra, quem pode utilizar o financiamento do SFH são pessoas que se enquadram nas seguintes exigências:

  • Ser maior de idade ou estar emancipado aos 16;
  • Ser brasileiro, naturalizado ou ter visto de permanência;
  • Não ter o nome com restrições de crédito em instituições como o SPC ou Serasa;
  • Ter 30% da renda mensal livre para poder pagar as parcelas do imóvel.

Além dessas, há outras restrições.

Como o sistema busca facilitar a compra da casa própria, o imóvel também não pode ser utilizado para outro fim. 

Por exemplo, ele não pode ser alugado por outra pessoa ou funcionar como um estabelecimento comercial.

Ainda é permitido ao comprador usar recursos do seu FGTS para pagar o financiamento. No entanto, esse uso também envolve algumas condições:

  • trabalhar ao menos três anos sob o regime do FGTS — podem ser somados períodos de trabalho consecutivos ou não, em uma ou mais empresas;
  • não ter financiamento ativo no SFH em nenhum local do Brasil;
  • não possuir outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção.

Além do SFH, os interessados na aquisição de imóveis, que não se enquadrem nas condições e limites do referido modelo, podem recorrer ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Diferenças entre SFI e SFH

O SFI foi criado em 1997, por meio da Lei nº 9.514. 

O modelo desse sistema engloba todos os empréstimos que não estão dentro das regras estabelecidas para o SFH.

O SFI é, portanto, mais abrangente que o SFH, permitindo que outras faixas de renda e categorias acessem essa linha de financiamento.

Por exemplo, o SFI permite o financiamento de imóveis como unidade comercial, bem em zona rural ou localizado fora da região onde o comprador reside ou trabalha. 

Além disso, não existe ressalva para que o comprador tenha outras unidades em seu nome, bem como tantos auxílios quanto sua renda comportar pagar.

Com isso, o SFI se revela importante instrumento de fomento ao mercado imobiliário, possibilitando que outros imóveis possam ser financiados.

Tanto o SFI quanto o SFH são financiados com recursos derivados do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

O que é SBPE?

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é uma linha de crédito imobiliário, destinada para compra de imóveis e/ou terrenos, concedida por várias instituições financeiras, públicas ou privadas.

A fonte de financiamento dessa linha de crédito é oriunda dos recursos captados pela poupança das instituições financeiras.

Essa linha de crédito é um dos pilares fundamentais para o financiamento imobiliário no Brasil.

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral.

O seu financiamento ocorre por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança. 

Todo agente financeiro integrante do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) deve, por lei, destinar uma parcela dos recursos aplicados em cadernetas de poupança (65% deles) para a concessão de crédito imobiliário.