O que é o setor financeiro imobiliário?

Setor financeiro imobiliário se refere às possibilidades de investimento no setor imobiliário a partir de ativos negociados no mercado financeiro.

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Investir no setor financeiro imobiliário é a melhor forma de diversificar os investimentos imobiliários, pois é possível adquirir vários tipos diferentes de ativos sem a necessidade de comprar diretamente várias propriedades.

Para investir neste ramo basta escolher entre os vários tipos de ativos dessa categoria. Entre os principais ativos do setor financeiro imobiliário, podemos citar:

Vejamos um pouco sobre cada tipo de investimento.

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Fundos Imobiliários (FII)

Os fundos imobiliários (FII) são fundos compostos para a compra de imóveis. 

Geralmente os FIIs são voltados para a compra de imóveis de grande porte, como shoppings, prédios de lajes corporativas e galpões logísticos.

Estes imóveis são muito difíceis de serem comprados ou construídos por pessoas individuais. Por isso a importância da criação de um fundo para investir nesse tipo de ativo.

Os FIIs são constituídos por cotas que são negociáveis no mercado secundário, ou seja, na bolsa de valores.

Quem compra FIIs pode ganhar tanto na valorização da cota quanto através do recebimento mensal dos dividendos, que são os aluguéis pagos pelos inquilinos.

A categoria de FIIs pode ser separada em três tipos distintos:

  1. Fundos de tijolo;
  2. Fundos de papel;
  3. Fundos híbridos.

Fundos de Tijolo 

Também chamados de fundos de renda são aqueles que investem em imóveis de fato e lucram a partir de aluguéis. Ou seja, os recursos captados são investidos em ativos reais.

Alguns fundos desse tipo costumam focar em um único empreendimento. Enquanto outros focam num mix para sua carteira, podendo até mesmo ter imóveis de diferentes regiões. 

Fundos de Papel

Também chamados de fundos de recebíveis, são aqueles nos quais a compra de títulos ligados ao mercado imobiliário é feita. 

Como, por exemplo, as Letras Hipotecárias (LH) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Fundos Híbridos

Estes são fundos imobiliários que mesclam a carteira de fundos imobiliários com papéis do segmento imobiliário e com investimentos feitos diretamente em imóveis.

Caso queira saber mais como funcionam os Fundos Imobiliários, saiba que temos um artigo completo no nosso site abordando o assunto.

Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de renda fixa, emitido por securitizadoras, voltadas para financiar atividades do setor imobiliário.

O investimento em CRI é isento de Imposto de Renda (IR) e IOF (Imposto sobre operações financeiras) para investidores do tipo pessoa física.

Para pessoas jurídicas, a isenção é apenas o IOF, enquanto a alíquota de IR é a mesma para qualquer produto de renda fixa, incorrendo de acordo com a tabela regressiva.

É importante mencionar que o CRI não conta com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) e, por isso, é mais arriscado que outros investimentos de renda fixa.

Por ser mais arriscado, sua remuneração apresenta taxas de juros maiores do que os outros títulos de renda fixa.

A remuneração de um CRI ocorre com todo título de renda fixa. Ou seja, é previsível. Ao comprar um título, você já sabe de antemão como será a forma de remuneração.

No geral, os CRIs pagam uma taxa de juros prefixada mais a variação de um índice de preços (índice de inflação, como o IPCA).

Porém, a remuneração dos CRIs também pode apresentar outras duas modalidades, como sendo apenas prefixada (sem correção pela inflação), ou pós-fixada, atrelada a uma taxa como o CDI.

LCI: Letras de Crédito Imobiliário

A LCI é uma modalidade de investimento em renda fixa semelhante ao CRI.

A diferença é que a LCI é disponibilizada através do crédito que os bancos ou instituições financeiras têm para receber a posteriori.

Ou seja, a diferença básica aqui é a instituição que está emitindo o certificado.

Enquanto o CRI é emitido por uma instituição não financeira, como uma securitizadora, o LCI é emitido por uma instituição financeira.

Dessa forma, diferentemente do CRI, o LCI tem maior segurança, pois, por ser emitido por uma instituição financeira, passa a ter direito ao FGC.

LH: Letras Hipotecárias

As Letras Hipotecárias (LHs) são títulos de investimento em Renda Fixa que são lastreados em créditos imobiliários. 

Esses títulos são emitidos por instituições financeiras e garantidos através de créditos imobiliários de uma primeira hipoteca.

Esse tipo de crédito é uma modalidade de empréstimo na qual o devedor oferece o seu imóvel como garantia de pagamento à instituição financeira.

Assim, as letras hipotecárias caracterizam-se como empréstimos de um investidor a uma instituição financeira, com a intenção de receber uma remuneração ao fim do empréstimo. 

Após emitidos, portanto, os LHs são oferecidos aos investidores também por meio destas mesmas instituições, que devem ser autorizadas a realizar a concessão de créditos imobiliários.