O presidente Jair Bolsonaro (PL) sancionou na segunda-feira (27) a MP 1085/2021, que trata do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), e agora se torna a Lei 14.382.

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Para o setor imobiliário, o texto traz a promessa de desburocratizar o registro de imóveis, agilizando o processo de compra e venda e o registro de novas incorporações.

Como explica Sidney Moraes, diretor jurídico da plataforma imobiliária UBlink, a MP reduz a quantidade de certidões que a imobiliária ou o comprador precisa pedir para garantir que o processo de aquisição será seguro.

“Tem 14 certidões que preciso solicitar pra fazer essa operação, com a MP, tenho que pedir no cartório apenas a certidão de matrícula do imóvel, porque ela vai dizer se existe alguma questão que possa colocar a compra em risco”, afirma.

Dos cerca de 15 a 30 dias antes necessários para essa operação, Moraes analisa que o processo tem capacidade para se tornar instantâneo. 

“Se a pessoa tiver débito trabalhista, referente a ação civil, tem que levar isso obrigatoriamente na matrícula, o que traz agilidade significativa para a operação”, diz.

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Para ele, essa agilidade reduz a fricção e melhora a experiência e a segurança jurídica do consumidor na hora de adquirir um imóvel, sem a frustração de ter que esperar uma série de operações burocráticas para concluir a compra. Do lado das empresas, a mudança representa um ganho nas operações imobiliárias. 

Anderson Henrique Teixeira Nogueira, tabelião no Cartório Paulista - 2º Tabelião de Notas de São Paulo, lembra que o Provimento de número 100 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), de 2020, já permitia fazer pela internet parte dos processos burocráticos que envolvem a venda de um imóvel, o que foi útil na pandemia.

“Com a MP 1085, temos a integralidade desse processo de forma digital”, diz. Segundo ele, os cartórios do Estado de São Paulo estão mais adiantados nessa digitalização, que agora deve ficar disponível em todo o Brasil.

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O registrador passa a ter um prazo de quatro horas para entregar a matrícula do imóvel, quando o tabelião a solicitar, o que acelera o processo. 

Para Nogueira, a MP prioriza a boa fé do comprador do imóvel. “Eliminamos a prova diabólica, em que você tem que ir em todos os cartórios e tirar certidões de tudo o que for possível. Com isso, conseguimos lavrar a escritura no mesmo dia”, diz. 

Como explica o advogado Rodrigo Bicalho, do conselho jurídico do Secovi-SP, o ônus passou do comprador para o credor do proprietário do imóvel.

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É ele quem precisa levar para a matrícula dos imóveis de quem deve para ele a informação de que há um crédito em aberto, e que a propriedade poderá ser usada para cobri-lo no futuro. 

O advogado analisa que a MP vem para reforçar a ideia de que verificar só a matrícula é suficiente no processo de aquisição de um imóvel, algo que vai contra a tradição nacional de buscar todos os documentos possíveis sobre o proprietário atual, suas posses e até proprietários anteriores.

“É mais um passo para tentar consolidar isso, porque há resistência no Brasil, pela nossa tradição e porque existem fraudes”, diz. 

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Ainda assim, segundo Olivar Vitale, também advogado do conselho jurídico do Secovi-SP, outras certidões podem ser necessárias em um primeiro momento, até que a prática se torne usual no país.

“Não é da noite para o dia, mas é uma evolução, a ideia é que fique ainda mais rápido para o cidadão e para o empreendedor imobiliário”, diz. 

Agora, o registro de novas incorporações imobiliárias também pode sair mais rápido. “O prazo era de 30 dias, mas na prática virava seis meses”, diz Moraes.

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A MP estabelece um limite de 20 dias úteis. “É uma redução significativa das custas, que são repassadas ao consumidor final” afirma o diretor jurídico. 

Para Vitale, a MP torna o registro de incorporação mais prático, mas o texto poderia ter facilitado ainda mais esse processo. 

Bicalho ressalta ainda outro benefício da MP: mais segurança para quem compra apartamentos na planta.

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Agora, há a obrigatoriedade da incorporadora constituir uma comissão de representantes dos condôminos, em no máximo seis meses do registro da incorporação, e enviar informes periódicos sobre o andamento da obra.

Além disso, o texto desburocratiza o processo de destituição da incorporadora em caso de paralisação da obra, para que os compradores possam encontrar outra forma de terminá-la, sem que um processo judicial seja necessário.

Veto 

Bolsonaro vetou alguns trechos da MP, como o que assegurava que a extinção do patrimônio de afetação não implicaria em extinção do regime especial de tributação (RET) das vendas das unidades, o que pode gerar insegurança jurídica para o setor imobiliário, explica Bicalho

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O problema recairia na tributação das unidades que ficaram em estoque nas incorporadoras, aquelas que não foram vendidas após a conclusão da obra. 

O trecho vetado garantia que essas unidades também seriam tributadas pelo RET quando fossem vendidas, o que garante um percentual menor de imposto.

De acordo com Bicalho, a taxa é de 4%, mas, se o regime não for aplicado, pode subir para 6,7%, dependendo do regime tributário da empresa, uma alta de mais de 50%.

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“Na prática, é um aumento de tributação, o que nunca foi o objetivo das discussões sobre a MP 1085”, diz. 

Já existe uma lei, a 10.931 que garante a permanência das unidades em estoque no regime especial de tributação, mas Bicalho teme que o veto, e a justificativa dada para ele, crie uma divergência.

“A justificativa do veto é que isso traz uma extensão de benefício tributário que não poderia ser feita”, explica.

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Ele analisa que, pior do que um aumento de imposto, é a insegurança sobre o percentual a ser pago, o que pode levar incorporadores ao erro. 

Para Vitale, esse veto “não tem qualquer sentido” e continua valendo a manutenção no RET das receitas de venda das unidades, “independentemente do momento da alienação”, mas ele concorda que essa decisão traz insegurança ao setor.

A expectativa do advogado é que o veto seja derrubado pelo Congresso. Deputados e Senadores têm 30 dias para analisar os trechos vetados por Bolsonaro

Fonte: Valor Econômico.