SAAG11: Fundo Imobiliário Santander Agências FII Vale a Pena?
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SAAG11: Fundo Imobiliário Santander Agências FII Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Santander Agências FII (SAAG11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 30/03/2020
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Fundo imobiliário SAAG11 será incorporado ao fundo RBVA11 em abril. O patrimônio total após a fusão será de aproximadamente 1,4 bilhão. 

Porém, o fundo Santander Agências (SAAG11) tem os dias contados.

A proposta que trata da incorporação dele ao fundo RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo), foi formalizada e divulgada em 21 de fevereiro. 

Ambos fundos são administrados pela Rio Bravo DTVM, que afirma que a consolidação do patrimônio reduzirá custos e ampliará ganho de escala e eficiência, além de um aumento significativo da liquidez no mercado secundário. 

O novo fundo passará a ter 83 imóveis, em 8 estados. Em área bruta locável, terá mais de 146 mil m2. 

A proposta explica ainda como se dará a incorporação: cada cota do SAAG11 será convertida em 0,88299943 cota do RBVA11. O cálculo foi feito com data base em 31 de dezembro de 2019. 

Na prática, a cada 100 cotas do SAAG11 que possua, o investidor receberá 88 cotas do novo fundo incorporado, que seguirá operando com o código RBVA11. 

A extinção do SAAG11 (e o início do novo fundo incorporado) está prevista para o próximo 1º de abril. 

Se você busca formas eficientes para aumentar seu patrimônio, deve investir nos melhores fundos imobiliários.

Por isso, conhecer as características do SAAG11 é fundamental. 

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é SAAG11; 
  • Rendimentos do SAAG11;
  • Rentabilidade do SAAG11;
  • Resumo da carteira do SAAG11;
  • Negociação e liquidez do SAAG11;
  • Principais riscos do SAAG11;
  • Vale a pena investir no SAAG11. 

Leia até o final e descubra e o fundo imobiliário Santander Agências (SAAG11) vale a pena e deve entrar em sua carteira! 

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O que é SAAG11 FII?

O código SAAG11 é utilizado para identificar o fundo imobiliário Santander Agências, administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM, de São Paulo, SP. 

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a imóveis físicos.

O objetivo do SAAG11 é adquirir ativos imobiliários de propriedade do Banco Santander e logo alugá-los à mesma instituição, em modalidade conhecida como sale and leaseback. 

Iniciado em dezembro de 2012, a primeira emissão de cotas do SAAG11 trouxe ao mercado 4.014.340 cotas, comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Em dezembro de 2019, o valor de mercado do fundo era de R$ 810,9 milhões.

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SAAG11 Rendimentos

No mês de janeiro de 21020, os rendimentos mensais do SAAG11 foram de R$ 0,97, o que equivale a 0,87% sobre o valor de cota no fechamento do mês. 

Em 2019, os dividendos distribuídos pelo SAAG11 somaram R$ 11,02, correspondendo a 8,56% do valor de cota atual. 

Veja a distribuição dos rendimentos do SAAG11 nos últimos 12 meses, com valores em reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20190,870,910,910,910,910,930,930,930,930,930,930,93
20200,97










Rendimentos SAAG11. Fonte: Relatório Gerencial. 

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Rentabilidade SAAG11

O fundo SAAG11 fechou 2019 com rentabilidade total (cota ajustada) de 21,95%. Desde o início, a rentabilidade acumulada atingiu os 170,32%. 

Gráfico rentabilidade SAAG11 2013-2019
Gráfico rentabilidade SAAG11 2013-2019. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do SAAG11 

A carteira do SAAG11 é composta por imóveis para renda acabados e títulos de renda fixa. 

Os imóveis em carteira foram assumidos em sistema sale and leaseback, modalidade de compra e arrendamento, com foco exclusivo no Banco Santander

Em dezembro de 2019, a alocação de ativos do fundo era de 98% em imóveis e 2% em renda fixa, conforme se vê na imagem abaixo. 

Gráfico Alocação de Ativos SAAG11 2013-2019
Gráfico Alocação de Ativos SAAG11 2013-2019. Fonte: Relatório Gerencial.


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Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo imobiliário SAAG11 conta com 28 propriedades distribuídas entre São Paulo, Minas Gerais, Paraná, Rio Grande do Sul,  Rio de Janeiro, Pernambuco e Ceará.  

Em total, são 68.146 m2 de ABL (área Bruta Locável) 

A maior parte de seus ativos (57%) está localizada no estado de São Paulo. 

Gráfico Alocação de Ativos por Estado SAAG11 2019
Gráfico Alocação de Ativos por Estado SAAG11 2019. Fonte: Relatório Gerencial.


AGÊNCIAS SP

AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do Contrato
Nova Paulista693dez/22
Avenida Paulista2.857dez/22
Olivetti – Paulista1.010jul/23
Berrini1.874dez/22
Monções882dez/22
Cons. Rodrigues Alves1.093dez/22
Liberdade5.002dez/29
São Mateus2.050jul/23
Duque de Caxias2.107jul/23
Santo André6.242dez/29
Marechal Deodoro1.615jul/23
Barão de Jundiaí6.439jul/23
Santos4.505dez/22

AGÊNCIA RJ

AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do Contrato
Ouvidor1.240dez/22
Praça Pio X1.964dez/22
Rio – Centro1.928dez/22
Candelária1.040dez/22
Volta Redonda2.920dez/22
São Gonçalo – Alcântara1.090dez/22
São Gonçalo – Centro951dez/22

AGÊNCIAS MG

AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do Contrato
Belo Horizonte4.192dez/22
BH – Tiradentes2.156dez/22
Juiz de Fora2.918dez/22

AGÊNCIAS CE

AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do Contrato
Floriano Peixoto2.220jul/23
Pedro I2.511jul/23

AGÊNCIAS PR

AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do Contrato
Monsenhor Celso2.183jul/23

AGÊNCIAS RS

AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do Contrato
Porto Alegre2.107dez/22

AGÊNCIAS PE

AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do Contrato
Recife2.357dez/22

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Negociação e Liquidez SAAG11

Em janeiro de 2020 foram negociadas 15.304 cotas do SAAG11, totalizando um volume de R$ 48,73 milhões. 

A média diária no período foi de aproximadamente R$ 2,2 milhões. 

Em 2019, o volume total de negociações foi de R$ 365,68 milhões. A média mensal se manteve ao redor dos 30,4 milhões.

Riscos do SAAG11

Os principais riscos do SAAG11 são: vacância, prazo de contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados e não gerem a renda esperada em aluguéis. 

Ainda que a receita não exista, os gastos naturais do empreendimento seguem. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos de IPTU, taxas de condomínio e quaisquer outras. 

Não há vacância no portfólio atual do SAAG11.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado no vencimento. 

No SAAG11, o cronograma de vencimento de contratos é o seguinte: 

  • 62% vence em 2022;
  • 27% vence em 2023;
  • 12% vence em 2029. 
Gráfico Vencimento de Contratos SAAG11 2019
Gráfico Vencimento de Contratos SAAG11 2019. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre haverá a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Esse risco é minimizado no SAAG11 através dos contratos atípicos, e da solidez da locatária. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do SAAG11, se avalia o risco observando a solidez da gestão, a distribuição de capital entre os ativos da carteira, sua localização e os locatários. 

Todos os imóveis do SAAG11 foram adquiridos para atender as necessidades do Santander e estão locados para a entidade financeira. 

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Dados do SAAG11

Veja agora os dados oficiais do SAAG11: 

  • Razão Social: Santander Agências FDO INV IMOB
  • CNPJ: 16.915.840/0001-1
  • Gestor: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Gestão Passiva – Renda
  • Patrimônio Líquido  (01/2020): R$ 627.292.921,93
  • Taxa de Administração: 0,25 a.a. (ao ano) sobre o Patrimônio Líquido
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 26 de dezembro de 2012
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (01/2020): 16.072
  • Número de Cotas do SAAG11: 5.631.512
  • Regulamento do SAAG11
  • Relatório Gerencial do SAAG11
  • SAAG11 Site Oficial (RI) 

SAAG11 Subscrição

A subscrição é um direito que assegura ao investidor de fundos imobiliários manter seu percentual de participação no fundo antes nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo SAAG11 só realizou duas emissões, sendo a última em 2013.

No entanto, é possível que após a incorporação do mesmo ao fundo imobiliário RBVA11 sejam anunciadas novas emissões. 

A proposta de consulta formalizada, divulgada em fevereiro (23), fala da possibilidades de emissões após a fusão, ainda este ano. 

Dúvidas sobre SAAG11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o SAAG11.

Como comprar SAAG11?

A compra de cotas do fundo SAAG11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, os primeiros passos são abrir sua conta e transferir o valor que deseja investir. 

Depois, basta acessar o Home Broker, selecionar o fundo por seu código (SAAG11), informar o número de cotas e o valor a pagar. 

Então, é só enviar a ordem de compra e aguardar a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do SAAG11?

O informe de rendimentos do SAAG está disponível no site da Bovespa, na página dedicada ao fundo. Acesse a aba ‘relatórios financeiros’. 

Onde achar o relatório gerencial do SAAG11?

O relatório gerencial do SAAG11 é disponibilizado página do fundo. Além disso, é encontrado neste mesmo artigo, na seção Dados do SAAG11

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SAAG11 Vale a Pena?

Com 98% de seus recursos alocados em imóveis locados para o Banco Santander, o risco da exposição ao setor bancário no SAAG11 se torna evidente. 

Enquanto bancos decidem fechar cada vez mais agências, fundos focados exclusivamente em agências bancárias percebem a necessidade de mudanças de foco. 

É isso o que a gestão procura nessa fusão. 

A incorporação do SAAG11 ao RBVA11 pretende criar um dos fundos imobiliários líderes no mercado, e o maior fundo no segmento de varejo de rua, marcando presença em pontos estratégicos e aproveitando a boa localização das agências de ambos os fundos.

O fundo tem a evidente fragilidade de estar concentrado em agências bancárias com vencimentos de contratos próximos.

Por este principal motivo, melhor é esperar para ver como serão as renovações de contrato para investir no fundo.

Hoje há um risco muito elevado embutido neste investimento.

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Gostaria que eu fizesse análise de algum fundo imobiliário?

Escreva nos comentários.

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