RZTR11: Fundo Imobiliário Riza Terrax Vale a Pena?
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RZTR11: Fundo Imobiliário Riza Terrax Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Riza Terrax (RZTR11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 09/08/2021

Fundo Imobiliário RZTR11 adquire dois novos imóveis e soma 14 propriedades em carteira. 

O mês de agosto trouxe novidades para os cotistas do Fundo Imobiliário RZTR11, focado no segmento agrícola. 

Já nos primeiros dias do mês, o Fundo publicou dois fatos relevantes anunciando a assinatura da compra de duas novas propriedades, localizadas no Mato Grosso. 

A primeira delas, na cidade de Sorriso, teve custo de R$ 14,5 milhões, e tem área de aproximadamente 304 hectares, dos quais cerca de 280 são dedicados à agricultura.

O imóvel será arrendado para o próprio vendedor (Grupo Führ) pelo prazo de 10 anos, com opção de compra da propriedade ao longo do contrato de arrendamento. 

O impacto do arrendamento nas receitas do fundo é de aproximadamente R$ 0,17 ao ano por cota.

A segunda propriedade adquirida por R$ 57 milhões, se localiza em Campo Verde e conta com área total de 1.631,78 hectares, sendo 1.363 explorados por agricultura.

Igualmente arrendada para o próprio vendedor (Grupo Produsol), pelo prazo de 10 anos, a operação gera impacto de R$ 0,65 ao ano por cota. 

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do RZTR11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é RZTR11;
  • Rendimentos do RZTR11;
  • Resumo da carteira do RZTR11;
  • Liquidez do RZTR11;
  • Principais riscos do RZTR11;
  • Se vale a pena investir no RZTR11. 

Leia até o final e descubra se o RZTR11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é RZTR11 FII?

RZTR11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Riza Terrax, administrado pelo Banco Genial e gerido pela Riza Gestora de Recursos.

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda. 

O FII Riza Terrax tem como objetivo gerar retorno no longo prazo através do arrendamento, compra e venda de propriedades agrícolas nas principais regiões de produção do país. 

Para isso, o Fundo aposta em 3 diferentes estratégias: Sale&Leaseback, Buy to Lease e Land Equity.

No IPO, em agosto de 2020, o RZTR11 levantou R$ 489,73 milhões, com a subscrição de 4.897.328 cotas a R$ 100 cada uma. 

A segunda emissão veio em abril deste ano (2021), e captou R$ 599,69 milhões. Na ocasião, o preço de emissão das cotas foi de R$ 97,50. 

Hoje, o Fundo acumula um patrimônio líquido de R$ 1,09 bilhão, e sua participação no IFIX (índice dos FIIs listados na Bolsa) é de 0,967%. 

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RZTR11 Rendimentos

No início de julho, o Riza Terrax distribuiu R$ 0,77 reais por cota referente ao mês de maio, equivalente a um dividend yield de 0,81%. 

O Fundo distribuiu R$ 4,42 por cota durante o primeiro semestre de 2021, o que equivale a 100% do resultado total do período. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do RZTR11 desde o início das distribuições, em novembro de 2020. 

JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,650,91
20210,800,850,800,700,500,770,77

Fonte: Informes de rendimentos

Cabe comentar que o Fundo adquiriu quatro novas propriedades entre a segunda quinzena de julho e a primeira semana de agosto. 

Por conta disso, cabe esperar uma elevação nas distribuições futuras do Fundo. 

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Resumo da Carteira do RZTR11

O RZTR11 é um fundo focado em arrendamento, compra e venda de propriedades agrícolas.

Até o final de junho, sua carteira era composta por 10 propriedades. 

Entre julho e o início do mês de agosto, outras 4 foram adquiridas. Com isso, a carteira passou a contar com 14 propriedades. 

A estratégia do fundo é investir no território nacional,  nas regiões de produção de grãos e fibras já consolidadas.

Para isso, o Fundo utiliza 3 teses de investimento: 

  • Buy to Lease, onde o Fundo adquire propriedades de terceiros com a finalidade de atender um futuro locatário;
  • Sale and Leaseback, uma operação de compra e relocação para o antigo proprietário; e
  • Land Equity, que pode ser traduzido de forma simplificada como participação nos resultados obtidos pelas terras adquiridas.

Até o final de junho, as operações Sale and Leaseback representavam a  maior parte do portfólio (48%). 

Na imagem abaixo, veja  a quebra de alocação entre as teses de investimento ao fim do mês de maio.

Carteira RZTR11
Carteira RZTR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O RZTR11 possui 14 imóveis localizados nos Estados do Piauí, Maranhão, Mato Grosso, Goiás e Bahia.

Tanto em área como em valor de aquisição, a maior exposição é a propriedade localizada em Bom Jesus, Piauí. 

Trata-se de uma propriedade com 12.272 hectares totais, com área de plantio de 7.860 hectares, onde se produz soja, milho e sorgo (milho zaburro). 

O arrendatário é o Grupo Fritzen, pelo prazo de 15 anos. 

A imagem abaixo detalha o portfólio do RZTR11 ao final de junho de 2021, conforme apresentado no relatório gerencial mais recente (30/06/21).

Não inclui as 4 propriedades recentemente adquiridas, localizadas no Mato Grosso e no Maranhão.  

Propriedades RZTR11
Propriedades RZTR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez RZTR11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em julho de 2021 foram registradas 73.840 negociações do RZTR11, somando um volume aproximado de R$ 60,20 milhões. A média diária aproximada é de R$ 2,7 milhões.

Entre agosto/20 e julho/21, ocorreram 557.864 negociações do Fundo, somando um volume aproximado a R$ 529,05 milhões. 

A média mensal no período é de cerca de R$ 44 milhões, o que significa uma média diária aproximada a R$ 2 milhões. 

Riscos do RZTR11

O principal risco do RZTR11 é estratégico, gerado pela formatação dos investimentos realizados pelo Fundo. 

Todos os contratos de locação do RZTR11 são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações estruturadas, como sale & leaseback e buy to lease. 

De forma simples, o que o Fundo faz é adquirir terras por aproximadamente metade do valor, alugá-las ao próprio produtor e oferecer a opção de recompra ao final do contrato.

Isso o coloca em posição confortável: mesmo que o produtor não exerça seu direito à recompra, as terras já são propriedade do Fundo, que pode vendê-las para terceiros. 

A oportunidade de ganhos expressivos existe, já que o Fundo adquire as propriedades por um valor significativamente abaixo do mercado e,  na hipótese de o antigo dono não exercer seu direito de recompra, o fundo poderá vender essa terra no mercado pelo valor cheio.

No entanto, cabe pontuar que vender para terceiros não é a ideia central nessas operações. 

Ao contrário: isso significaria uma operação mal-sucedida, já que o interesse do RZTR11 não é comprar e vender terras, mas realizar “empréstimos” em forma de arrendamentos. 

O risco, então, surge com a possibilidade de que o produtor não recompre as terras ao final do contrato de locação, e o Fundo precise buscar um comprador ‘de fora’.

Afinal, uma venda de centenas de hectares dedicados exclusivamente à produção agrícola nem sempre é simples como apresentado no papel. 

Cenário de juros

Além da questão que exponho acima, a tese de investimentos do RZTR11 apresenta outro risco importante: é condicionada a um cenário de juros baixos. 

Ocorre que as operações realizadas pelo RZTR11 foram estruturadas para render 12% ao ano, ponto. Não cabe reajuste pela inflação, nem valorização das terras, nada disso. Trata-se de uma operação pré-desenhada. 

Funciona da seguinte forma: 

O Fundo compra a terra, apropriando-se da garantia desde o início. Logo, cobra o aluguel pelo uso do imóvel e oferece a possibilidade de recompra ao anterior proprietário.

Como expliquei em um artigo publicado em abril passado, o Fundo compra a propriedade com um deságio entre 50% e 60% e imediatamente arrenda as terras para o produtor, lucrando 6% ao ano com o aluguel. 

O antigo proprietário pode recomprar a terra pelo mesmo valor da venda, acrescido de 6% a cada ano de duração do contrato. 

Com isso, chegamos aos 12% ao ano que indiquei acima: 6% provenientes do aluguel das terras, e 6% provenientes dos juros pactuados entre as partes.  

Conhecedor do mercado, o Fundo sabe que não é possível cobrar mais que isso do produtor, pois simplesmente não existe margem para tanto. De tentar, seria improvável fazer negócio.

Com isso, a formatação dos investimentos do RZTR11 se torna estática, e se assemelha a uma renda prefixada

No cenário atual, com a Taxa Selic a 5,25% (definida pelo COPOM em 04/08), é um bom negócio. 

Agora, com uma subida da Selic (que chegue aos 10% por exemplo) o Fundo se torna inviável para o investidor, pois – mantendo o resultado – entregará entre 8% e 10% para o cotista (após taxas). 

Trata-se de um risco importante, uma vez que não é possível prever o cenário de juros que enfrentaremos ao longo dos próximos 10 ou 15 anos.  

Riscos do Setor Agro   

Por fim, o segmento agro apresenta, ainda, com seus riscos próprios, especialmente difíceis de prever e controlar. 

Falo de riscos climáticos e fitopatológicos, por exemplo, capazes de prejudicar os cultivos e afetar a produtividade. 

Ademais, existem riscos de ordem sanitária, práticas de organismos internacionais de regulação e tantos outros que podem impactar o setor. 

Novamente, considerar esses riscos no momento de investir é essencial para alcançar bons resultados e manter sua segurança. 

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Dados do RZTR11

Agora que você já conhece tudo sobre o RZTR11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: Fundo Imobiliário Riza Terrax Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 36.501.128/0001-86
  • Gestor: Riza Gestora de Recursos LTDA 
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Renda – Híbrido
  • Patrimônio Líquido  (07/2021): R$ 1.098.573.191,60
  • Taxa de Administração: 1,25% ao ano 
  • Taxa de Performance: 20% acima de CDI+ 2%
  • Início das Atividades: Outubro/2020
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (07/2021): 32.111
  • Número de Cotas do RZTR11: 11.048.018
  • Regulamento do RZTR11
  • Relatório Gerencial  RZTR11
  • RZTR11 Site Oficial (RI)

RZTR11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A mais recente oferta pública do RZTR11 foi encerrada em maio passado. Na ocasião, o fator de proporção foi de 1,04714366691. 

Na prática, o cotista do Fundo pode adquirir 104 novas cotas para cada 100 que já possuía ao preço de emissão ( R$ 97,50). 

Confira datas e prospectos das emissões de subscrição do RZTR11: 

Dúvidas sobre RZTR11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RZTR11.

Como comprar RZTR11?

A compra de cotas do RZTR11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (RZTR11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RZTR11?

O informe de rendimentos do RZTR11 é disponibilizado pela gestora, a BTG Pactual, na página oficial do fundo

Consulte a aba Resultados. 

Onde achar o relatório gerencial do RZTR11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial da gestora do RZTR11

Consulte a aba Resultados > Relatórios mensais de resultados. 

Como declarar o fundo imobiliário RZTR11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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RZTR11 Vale a Pena?

O RZTR11 é um Fundo Imobiliário focado em operações estruturadas no segmento agro – algo muito recente no mercado – e  gerido por uma gestora relativamente nova (2019), porém com profissionais experientes e know-how. 

Com menos de um ano de operações, o Fundo vem acumulando distribuições interessantes e chamando muita atenção dos investidores. 

No entanto, é essencial perceber que sua viabilidade é condicionada a um cenário como o atual, onde os juros estão baixos.

A própria gestora reconhece o fato de que não há margem para o aumento de seus rendimentos, uma vez que não é possível cobrar mais do produtor rural do que o Fundo já faz. 

Sendo assim, uma elevação das taxas atuais tornaria o rendimento do Fundo pouco interessante para quem vai investir. 

Embora as propriedades do Fundo, seus inquilinos e seu retorno atual sejam interessantes, esse é um risco que precisa ser considerado na hora de investir. 

Em nome da segurança, não recomendo o RZTR11. Prefiro teses de investimento mais sólidas (e até mais óbvias), que favoreçam a geração de renda segura no longo prazo. 

Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.

Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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