Fundo Imobiliário RZTR11 adquire dois novos imóveis e soma 14 propriedades em carteira.
→ Carteira Recomendada? Faça um Diagnóstico Online e Receba uma Carteira Gratuita.
O mês de agosto trouxe novidades para os cotistas do Fundo Imobiliário RZTR11, focado no segmento agrícola.
Já nos primeiros dias do mês, o Fundo publicou dois fatos relevantes anunciando a assinatura da compra de duas novas propriedades, localizadas no Mato Grosso.
A primeira delas, na cidade de Sorriso, teve custo de R$ 14,5 milhões, e tem área de aproximadamente 304 hectares, dos quais cerca de 280 são dedicados à agricultura.
O imóvel será arrendado para o próprio vendedor (Grupo Führ) pelo prazo de 10 anos, com opção de compra da propriedade ao longo do contrato de arrendamento.
O impacto do arrendamento nas receitas do fundo é de aproximadamente R$ 0,17 ao ano por cota.
A segunda propriedade adquirida por R$ 57 milhões, se localiza em Campo Verde e conta com área total de 1.631,78 hectares, sendo 1.363 explorados por agricultura.
Igualmente arrendada para o próprio vendedor (Grupo Produsol), pelo prazo de 10 anos, a operação gera impacto de R$ 0,65 ao ano por cota.
Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado.
Por isso, conhecer as características e o histórico do RZTR11 é fundamental.
Neste artigo você descobrirá:
- O que é RZTR11;
- Rendimentos do RZTR11;
- Resumo da carteira do RZTR11;
- Liquidez do RZTR11;
- Principais riscos do RZTR11;
- Se vale a pena investir no RZTR11.
Leia até o final e descubra se o RZTR11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
O que é RZTR11 FII?
RZTR11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Riza Terrax, administrado pelo Banco Genial e gerido pela Riza Gestora de Recursos.
Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda.
O FII Riza Terrax tem como objetivo gerar retorno no longo prazo através do arrendamento, compra e venda de propriedades agrícolas nas principais regiões de produção do país.
Para isso, o Fundo aposta em 3 diferentes estratégias: Sale&Leaseback, Buy to Lease e Land Equity.
No IPO, em agosto de 2020, o RZTR11 levantou R$ 489,73 milhões, com a subscrição de 4.897.328 cotas a R$ 100 cada uma.
A segunda emissão veio em abril deste ano (2021), e captou R$ 599,69 milhões. Na ocasião, o preço de emissão das cotas foi de R$ 97,50.
Hoje, o Fundo acumula um patrimônio líquido de R$ 1,09 bilhão, e sua participação no IFIX (índice dos FIIs listados na Bolsa) é de 0,967%.
RZTR11 Rendimentos
No início de julho, o Riza Terrax distribuiu R$ 0,77 reais por cota referente ao mês de maio, equivalente a um dividend yield de 0,81%.
O Fundo distribuiu R$ 4,42 por cota durante o primeiro semestre de 2021, o que equivale a 100% do resultado total do período.
A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do RZTR11 desde o início das distribuições, em novembro de 2020.
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
| 2020 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 0,65 | 0,91 |
| 2021 | 0,80 | 0,85 | 0,80 | 0,70 | 0,50 | 0,77 | 0,77 |
Fonte: Informes de rendimentos
Cabe comentar que o Fundo adquiriu quatro novas propriedades entre a segunda quinzena de julho e a primeira semana de agosto.
Por conta disso, cabe esperar uma elevação nas distribuições futuras do Fundo.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
Resumo da Carteira do RZTR11
O RZTR11 é um fundo focado em arrendamento, compra e venda de propriedades agrícolas.
Até o final de junho, sua carteira era composta por 10 propriedades.
Entre julho e o início do mês de agosto, outras 4 foram adquiridas. Com isso, a carteira passou a contar com 14 propriedades.
A estratégia do fundo é investir no território nacional, nas regiões de produção de grãos e fibras já consolidadas.
Para isso, o Fundo utiliza 3 teses de investimento:
- Buy to Lease, onde o Fundo adquire propriedades de terceiros com a finalidade de atender um futuro locatário;
- Sale and Leaseback, uma operação de compra e relocação para o antigo proprietário; e
- Land Equity, que pode ser traduzido de forma simplificada como participação nos resultados obtidos pelas terras adquiridas.
Até o final de junho, as operações Sale and Leaseback representavam a maior parte do portfólio (48%).
Na imagem abaixo, veja a quebra de alocação entre as teses de investimento ao fim do mês de maio.
Quantidade e Localização dos Ativos
O RZTR11 possui 14 imóveis localizados nos Estados do Piauí, Maranhão, Mato Grosso, Goiás e Bahia.
Tanto em área como em valor de aquisição, a maior exposição é a propriedade localizada em Bom Jesus, Piauí.
Trata-se de uma propriedade com 12.272 hectares totais, com área de plantio de 7.860 hectares, onde se produz soja, milho e sorgo (milho zaburro).
O arrendatário é o Grupo Fritzen, pelo prazo de 15 anos.
A imagem abaixo detalha o portfólio do RZTR11 ao final de junho de 2021, conforme apresentado no relatório gerencial mais recente (30/06/21).
Não inclui as 4 propriedades recentemente adquiridas, localizadas no Mato Grosso e no Maranhão.
Negociação e Liquidez RZTR11
Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII.
Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.
Em julho de 2021 foram registradas 73.840 negociações do RZTR11, somando um volume aproximado de R$ 60,20 milhões. A média diária aproximada é de R$ 2,7 milhões.
Entre agosto/20 e julho/21, ocorreram 557.864 negociações do Fundo, somando um volume aproximado a R$ 529,05 milhões.
A média mensal no período é de cerca de R$ 44 milhões, o que significa uma média diária aproximada a R$ 2 milhões.
Riscos do RZTR11
O principal risco do RZTR11 é estratégico, gerado pela formatação dos investimentos realizados pelo Fundo.
Todos os contratos de locação do RZTR11 são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações estruturadas, como sale & leaseback e buy to lease.
De forma simples, o que o Fundo faz é adquirir terras por aproximadamente metade do valor, alugá-las ao próprio produtor e oferecer a opção de recompra ao final do contrato.
Isso o coloca em posição confortável: mesmo que o produtor não exerça seu direito à recompra, as terras já são propriedade do Fundo, que pode vendê-las para terceiros.
A oportunidade de ganhos expressivos existe, já que o Fundo adquire as propriedades por um valor significativamente abaixo do mercado e, na hipótese de o antigo dono não exercer seu direito de recompra, o fundo poderá vender essa terra no mercado pelo valor cheio.
No entanto, cabe pontuar que vender para terceiros não é a ideia central nessas operações.
Ao contrário: isso significaria uma operação mal-sucedida, já que o interesse do RZTR11 não é comprar e vender terras, mas realizar “empréstimos” em forma de arrendamentos.
O risco, então, surge com a possibilidade de que o produtor não recompre as terras ao final do contrato de locação, e o Fundo precise buscar um comprador ‘de fora’.
Afinal, uma venda de centenas de hectares dedicados exclusivamente à produção agrícola nem sempre é simples como apresentado no papel.
Cenário de juros
Além da questão que exponho acima, a tese de investimentos do RZTR11 apresenta outro risco importante: é condicionada a um cenário de juros baixos.
Ocorre que as operações realizadas pelo RZTR11 foram estruturadas para render 12% ao ano, ponto. Não cabe reajuste pela inflação, nem valorização das terras, nada disso. Trata-se de uma operação pré-desenhada.
Funciona da seguinte forma:
O Fundo compra a terra, apropriando-se da garantia desde o início. Logo, cobra o aluguel pelo uso do imóvel e oferece a possibilidade de recompra ao anterior proprietário.
Como expliquei em um artigo publicado em abril passado, o Fundo compra a propriedade com um deságio entre 50% e 60% e imediatamente arrenda as terras para o produtor, lucrando 6% ao ano com o aluguel.
O antigo proprietário pode recomprar a terra pelo mesmo valor da venda, acrescido de 6% a cada ano de duração do contrato.
Com isso, chegamos aos 12% ao ano que indiquei acima: 6% provenientes do aluguel das terras, e 6% provenientes dos juros pactuados entre as partes.
Conhecedor do mercado, o Fundo sabe que não é possível cobrar mais que isso do produtor, pois simplesmente não existe margem para tanto. De tentar, seria improvável fazer negócio.
Com isso, a formatação dos investimentos do RZTR11 se torna estática, e se assemelha a uma renda prefixada.
No cenário atual, com a Taxa Selic a 5,25% (definida pelo COPOM em 04/08), é um bom negócio.
Agora, com uma subida da Selic (que chegue aos 10% por exemplo) o Fundo se torna inviável para o investidor, pois - mantendo o resultado - entregará entre 8% e 10% para o cotista (após taxas).
Trata-se de um risco importante, uma vez que não é possível prever o cenário de juros que enfrentaremos ao longo dos próximos 10 ou 15 anos.
Riscos do Setor Agro
Por fim, o segmento agro apresenta, ainda, com seus riscos próprios, especialmente difíceis de prever e controlar.
Falo de riscos climáticos e fitopatológicos, por exemplo, capazes de prejudicar os cultivos e afetar a produtividade.
Ademais, existem riscos de ordem sanitária, práticas de organismos internacionais de regulação e tantos outros que podem impactar o setor.
Novamente, considerar esses riscos no momento de investir é essencial para alcançar bons resultados e manter sua segurança.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
Dados do RZTR11
Agora que você já conhece tudo sobre o RZTR11, confira seus dados oficiais:
- Razão Social: Fundo Imobiliário Riza Terrax Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 36.501.128/0001-86
- Gestor: Riza Gestora de Recursos LTDA
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento: Renda - Híbrido
- Patrimônio Líquido (07/2021): R$ 1.098.573.191,60
- Taxa de Administração: 1,25% ao ano
- Taxa de Performance: 20% acima de CDI+ 2%
- Início das Atividades: Outubro/2020
- Quantidade de Emissões: 2
- Número de Cotistas (07/2021): 32.111
- Número de Cotas do RZTR11: 11.048.018
- Regulamento do RZTR11
- Relatório Gerencial RZTR11
- RZTR11 Site Oficial (RI)
RZTR11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A mais recente oferta pública do RZTR11 foi encerrada em maio passado. Na ocasião, o fator de proporção foi de 1,04714366691.
Na prática, o cotista do Fundo pode adquirir 104 novas cotas para cada 100 que já possuía ao preço de emissão ( R$ 97,50).
Confira datas e prospectos das emissões de subscrição do RZTR11:
Dúvidas sobre RZTR11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o RZTR11.
Como comprar RZTR11?
A compra de cotas do RZTR11 é feita através de uma corretora de valores.
Para isso, é preciso:
- Abrir sua conta;
- Transferir o montante que deseja investir para ela;
- Buscar o fundo por seu código (RZTR11, neste caso);
- Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do RZTR11?
O informe de rendimentos do RZTR11 é disponibilizado pela gestora, a BTG Pactual, na página oficial do fundo.
Consulte a aba Resultados.
Onde achar o relatório gerencial do RZTR11?
Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial da gestora do RZTR11.
Consulte a aba Resultados > Relatórios mensais de resultados.
Como declarar o fundo imobiliário RZTR11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
RZTR11 Vale a Pena?
O RZTR11 é um Fundo Imobiliário focado em operações estruturadas no segmento agro - algo muito recente no mercado - e gerido por uma gestora relativamente nova (2019), porém com profissionais experientes e know-how.
Com menos de um ano de operações, o Fundo vem acumulando distribuições interessantes e chamando muita atenção dos investidores.
No entanto, é essencial perceber que sua viabilidade é condicionada a um cenário como o atual, onde os juros estão baixos.
A própria gestora reconhece o fato de que não há margem para o aumento de seus rendimentos, uma vez que não é possível cobrar mais do produtor rural do que o Fundo já faz.
Sendo assim, uma elevação das taxas atuais tornaria o rendimento do Fundo pouco interessante para quem vai investir.
Embora as propriedades do Fundo, seus inquilinos e seu retorno atual sejam interessantes, esse é um risco que precisa ser considerado na hora de investir.
Em nome da segurança, não recomendo o RZTR11. Prefiro teses de investimento mais sólidas (e até mais óbvias), que favoreçam a geração de renda segura no longo prazo.
Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.
Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.
