A gestora Riza é nova, criada em 2019, mas, como quase todas, formada por profissionais experientes.
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A gestora trouxe a última novidade ligada ao agronegócio para o mercado de FIIs, o Riza Terrax (RZTR11).
O tipo de operação é bem diferente do que estamos acostumados a ver nos fundos imobiliários de tijolo tradicionais e nos de CRI.
O que ele faz é um empréstimo, só não da forma tradicional onde se cobra juros e se deixa um imóvel pendurado como garantia.
Ele compra a terra, portanto se apropria da garantia na largada, cobra um aluguel pelo uso do imóvel e permite que o produtor recompre essa terra no final da operação.
É um sale and leaseback com terras agrícolas.
Funciona assim:
- O fundo compra a terra do produtor pela metade do preço (estou arredondando para facilitar, mas é nessa ordem de grandeza mesmo que os negócios ocorrem: 50 a 60% de deságio).
- O fundo imediatamente arrenda (aluga) essa terra de volta para o produtor por 6% ao ano.
- No final do ano o produtor pode recomprar a terra do fundo pelo mesmo valor da venda, acrescido de 6%.
Dei um exemplo de uma operação de 1 ano.
Na realidade o prazo é maior, mas isso vai ajudar a entender o racional e inclusive as taxas praticadas pelo fundo.
Com isso, o objetivo do fundo ao final de um ano é receber seu dinheiro de volta, mais 12% de rentabilidade (6% do arrendamento + 6% do acréscimo).
Na prática, mostrou-se mais fácil fazer o arrendamento a 12%, sem que haja acréscimo no valor de recompra.
Dá no mesmo: 6 + 6 ou 12 + 0. Tudo igual.
Essa engenharia toda faz com que essa operação funcione como um empréstimo, onde a terra é dada como garantia, e o produtor tenha todo interesse do mundo em recomprar sua terra, pois ele a vendeu muito barata para o fundo.
O lado bom dessa garantia é que ela já está no nome do RZTR11. Ou seja, não tem nem o que discutir ou choramingar em caso de o produtor não exercer sua recompra.
Nesse caso, o fundo pode inclusive ter um ganho muito expressivo ao vender uma terra próxima do valor de mercado, sendo que comprou ela por menos da metade do preço.
É importante dizer que, por mais que o fundo possa ganhar dinheiro com isso, se ele precisar vender a terra para um terceiro é porque a sua operação deu errado.
O fundo não quer comprar e vender terra.
O fundo quer fazer um empréstimo que acontece na forma de compra com arrendamento.
Se você ler o relatório gerencial do RZTR11, vai ver que eles chamam essa operação de Sale and Leaseback. Ou seja, é uma operação velha conhecida nossa já.
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O que pode dar errado aqui?
O fundo pode ter dificuldade de vender essa terra para terceiros. Não pense você que as coisa são sempre fáceis como nos fazem acreditar que são.
Mas talvez o principal “calcanhar de Aquiles” dessa tese é a viabilidade dela estar condicionada a permanência dos juros em patamares baixos.
Tanto é que o gestor já tem essa ideia de atuação do fundo há muito tempo, mas ela era inviável antes de os juros baixarem.
O gestor sabe que não consegue cobrar mais do que já o faz de um produtor rural pois ele simplesmente não tem margem para isso.
Saiba que os arrendamentos normais ficam na casa dos 3% ao ano do valor da terra.
Num cenário de juros mais altos e o fundo mantendo o resultado, os investidores é que não vão se interessar pelo rendimento do RZTR11, que após as taxas entregará algo da ordem de 8 a 10 % para o cotista.
Portanto, o fundo funciona quase como uma renda prefixada, que hoje é ótima, mas que, com a Selic a 10%, já vira uma renda bem meia boca.
Saiba disso antes de querer investir nesse fundo.
No canal Aluguel Inteligente preferimos olhar de fora, pois é tudo muito novidade ainda.
Hoje preferimos nos debruçar sobre teses de investimentos mais sólidas e até mais óbvias para gerar renda segura para o investidor.
É isso que tem alegrado os assinantes do Canal Aluguel Inteligente.
