RNGO11: Rio Negro Vale a Pena?
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RNGO11: Fundo Imobiliário Rio Negro Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Rio Negro (RNGO11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

C&A deixa de pagar aluguel e impacta receita do Fundo Imobiliário Rio Negro (RNGO11) em abril. 

Os fundos imobiliários fazem frente a um cenário desafiador após a grande queda registrada em março. 

No último dia 30, a gstora do RNGO11 publicou fato relevante, notificando o mercado sobre a inadimplência da C&A Modas. 

A empresa responde por 7,7% das receitas de aluguéis do fundo. Com a inadimplência, o impacto sobre a distribuição de dividendos será de aproximadamente R$ 0,04 por cota. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do RNGO11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é RNGO11;
  • Rendimentos do RNGO11;
  • Resumo da Carteira do RNGO11;
  • Liquidez do RNGO11;
  • Principais riscos do RNGO11;
  • Se o RNGO11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Rio Negro (RNGO11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é RNGO11 FII?

O código RNGO11 identifica o Fundo Imobiliário Rio Negro. O fundo é administrado e gerido pela Rio Bravo Investimentos, que exerce as mesmas funções em fundos como RBED11 e o SDIL11

Fundo do tipo tijolo, o RNGO11 investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos do segmento de lajes corporativas, lucrando com sua exploração comercial. 

Sua primeira ( e única) emissão de cotas aconteceu em maio de 2012 e trouxe ao mercado 2,67 milhões de cotas vendidas a R$ 100 cada. 

Ao final de março, o patrimônio líquido do fundo superava os R$ 274 milhões e sua representatividade no IFIX é de 0,273.

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RNGO11 Rendimentos

No mês de março, os dividendos distribuídos pelo RNGO11 foram de R$ 0,42 por cota. O valor representa 0,57% sobre o preço de cota no fechamento do mês. 

O Dividend Yield registrado no período foi de 0,43%. 

Ao longo dos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do RNGO11 somaram R$ 5,84, o correspondente a 7,95% do valor de cota em março/20. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,470,470,42








20190,480,480,480,490,490,550,490,490,490,500,490,49

Fonte: Informe Rentabilidade. 

RNGO11 Rentabilidade

Em março, o fundo RNGO11 apresentou rentabilidade total (cota ajustada) de -21,34%, contra os -16,42% registrados pelo IFIX

No ano, o índice apresenta -22,53%, enquanto o fundo registra -24,65%.  

O gráfico abaixo mostra a rentabilidade do RNGO11 comparada ao IFIX e ao CDI líquido, após dedução de impostos (15%). 

Rentabilidade RNGO11
Rentabilidade RNGO11 . Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do RNGO11 

A carteira do RNGO11 é formada por apenas um imóvel. Trata-se do Centro Administrativo Rio Negro, em Alphaville, SP. 

O fundo é proprietário de duas de suas quatro torres comerciais, do edifício estacionamento e de 7 lojas. 

Em total, são mais de 33 mil metros em área bruta locável (ABL), que apresentam entre vacância média ao redor de 15% nos últimos 3 anos. 

No primeiro trimestre de 2020, a área vaga representava 20,3%, mantendo o percentual registrado no 4º trimestre de 2019.

Seus inquilinos são empresas nacionais e multinacionais que atuam em diversos setores, sendo os mais representativos (em relação à ABL) tecnologia (34%) e moda (20%). 

No gráfico abaixo, veja a distribuição da ABL em relação ao setor de atuação dos inquilinos do fundo. 

Inquilinos por Setor RNGO11
Inquilinos por Setor RNGO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Ainda em relação à ABL, a maior locatária do RNGO11 é a Adidas, que aluga 3 dos 13 andares de uma das torres.  

A Warner Bros, produtora, a Assurant, seguradora, e  a Webpremios, desenvolvedora web, empatam na segunda posição, ocupando dois andares completos cada uma.

Entre seus inquilinos ainda existem outros grandes players, como a varejista C&A, a aérea Gol e a GFT, especializada em soluções TI.  

Em relação ao vencimento de contratos, a maioria (77,3%) vence a partir de 2021. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo RNGO11 possui parte de um imóvel, situado em Alphaville, São Paulo. 

Trata-se de um complexo composto por 4 torres corporativas, lojas, restaurantes, espaço de eventos, estacionamentos e heliponto. 

O fundo é proprietário de duas dessas torres, com 13 andares cada uma, dos estacionamentos e de 7 lojas. 

Veja abaixo os detalhes dos ativos do RNGO11. 

CENTRO ADMINISTRATIVO RIO NEGRO

Endereço: Alameda Rio Negro, 585 – Alphaville Industrial

Cidade: Barueri – SP

Identificação
ABL total (m2)Vacância
Edifício Padauri (Bloco B)16.00811,5%
Edifício Demini (Bloco C)15.96431,3%
Lojas1.7190,0%
Estacionamento (Deck Park)17.905

Negociação e Liquidez RNGO11

No mês de fevereiro foram negociadas 8.571 cotas do RNGO11 na bolsa de valores, totalizando um volume de R$ 8,28 milhões.

A média diária no período foi de R$ 460 mil aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 81.219 negociações totais, somando R$ 101,19 milhões em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$8,44 milhões. 

Riscos do RNGO11

Os principais riscos do RNGO11 são: risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o RNGO11 apresente certa liquidez no mercado secundário na atualidade, isso não é garantia futura. 

Mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do RNGO11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

No primeiro trimestre de 2020, o fundo RNGO11 apresentou 20,3% de vacância em suas propriedades. 

O gráfico abaixo mostra os índices de vacância do RNGO11 desde o princípio de 2019. Ao comparar o início de 2019 e o de 2020 se nota uma elevação de 10,4 pontos percentuais. 

Vacância RNGO11
Vacância RNGO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe ressaltar que o fundo apresenta uma taxa de espaços vagos ao redor de 15% nos últimos anos. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.

No RNGO11, 22,7% dos contratos vencem entre 2020 e 2021. Os restantes 77,3% têm vencimento a partir de 2021. 

Cronograma Vencimento de Contratos RNGO11
Cronograma Vencimento de Contratos RNGO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até março, não havia inadimplência no RNGO11. Porém, o cenário mudou ligeiramente em abril. 

A gestora do fundo publicou fato relevante no último dia do mês, comunicando ao mercado que a C&A, não havia efetuado o pagamento correspondente. 

Esse contrato responde por 7,7% das receitas imobiliárias do fundo, e seu resultado é um impacto negativo de aproximadamente R$ 0,04 por cota. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do RNGO11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

  • Número e localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Segmento de atuação. 

Ainda que o RNGO11 possua duas torres de escritórios, lojas e estacionamentos, trata-se de apenas um ativo, o Centro Administrativo Rio Negro. 

Essa concentração significa um risco para quem investe, uma vez que as receitas vem de uma única fonte. 

Por outro lado, o fundo apresenta uma boa diversificação do risco em relação aos inquilinos, já que conta com vários contratos de locação com empresas de diversos segmentos. 

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Dados do RNGO11

Veja agora as principais informações do RNGO11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Rio Negro
  • CNPJ: 15.006.286/0001-90
  • Gestor: Rio Bravo Investimentos DTVM
  • Público Alvo: Investidores em Geral 
  • Segmento: Gestão Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (03/2020):
  • Taxa de Administração:   0,2% a.a. (ao ano) sobre o Patrimônio Líquido
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 20 de abril de 2012
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (03/2020): 15.260
  • Número de Cotas do RNGO11: 2.676.000
  • Regulamento do RNGO11
  • Relatório Gerencial  RNGO11
  • RNGO11 Site Oficial (RI)

RNGO11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo RNGO11 ainda não fez emissões de cotas com oferta de subscrição. De fato, o fundo não emitiu novas cotas desde seu IPO. 

Dúvidas sobre RNGO11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RNGO11.

Como comprar RNGO11?

A compra de cotas do RNGO11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (RNGO11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RNGO11?

O informe de rendimentos do RNGO11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do RNGO11?

O relatório do RNGO11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do RNGO11

Como declarar o fundo imobiliário RNGO11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário RNGO11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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RNGO11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário RNGO11 apresenta apenas um ativo em sua carteira. 

Trata-se de um ativo bem localizado e de risco diversificado, contando com diversos inquilinos, e que é gerido por uma entidade competente. 

Os rendimentos apresentados nos últimos 12 meses são interessantes dentro da renda passiva, alcançando os 7,95% sobre o valor de cota ao final de março. 

Porém, há alguns pontos a observar: existe um impacto já anunciado sobre os rendimentos (devido a inadimplência) e o fundo enfrenta os desafios de ter um ativo localizado fora do eixo corporativo principal da região, a capital.

Ocorre que a região onde se localiza o empreendimento se tornou mais atrativa para empresas ao diminuir o imposto sobre serviços (ISS) em relação à capital paulista. 

No entanto, esse atrativo gera controvérsia. Existem processos judiciais em trâmite, visando impedir a cidade de Barueri de manter esses valores. 

Com isso, o futuro da ocupação do fundo pode ser prejudicada. Sem o incentivo, é possível que faça mais sentido para empresas estabelecer-se ou retornar à capital. 

Dito isso, o RNGO11 não está entre os melhores fundos de renda passiva do mercado. 

Ele até pode ter uma pequena e cautelosa participação em sua carteira, mas mantenha o foco em uma  alocação de ativos adequada.  

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs


Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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