C&A deixa de pagar aluguel e impacta receita do Fundo Imobiliário Rio Negro (RNGO11) em abril.
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Os fundos imobiliários fazem frente a um cenário desafiador após a grande queda registrada em março.
No último dia 30, a gstora do RNGO11 publicou fato relevante, notificando o mercado sobre a inadimplência da C&A Modas.
A empresa responde por 7,7% das receitas de aluguéis do fundo. Com a inadimplência, o impacto sobre a distribuição de dividendos será de aproximadamente R$ 0,04 por cota.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do RNGO11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é RNGO11;
- Rendimentos do RNGO11;
- Resumo da Carteira do RNGO11;
- Liquidez do RNGO11;
- Principais riscos do RNGO11;
- Se o RNGO11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Rio Negro (RNGO11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!
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O que é RNGO11 FII?
O código RNGO11 identifica o Fundo Imobiliário Rio Negro. O fundo é administrado e gerido pela Rio Bravo Investimentos, que exerce as mesmas funções em fundos como RBED11 e o SDIL11.
Fundo do tipo tijolo, o RNGO11 investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos do segmento de lajes corporativas, lucrando com sua exploração comercial.
Sua primeira ( e única) emissão de cotas aconteceu em maio de 2012 e trouxe ao mercado 2,67 milhões de cotas vendidas a R$ 100 cada.
Ao final de março, o patrimônio líquido do fundo superava os R$ 274 milhões e sua representatividade no IFIX é de 0,273.
RNGO11 Rendimentos
No mês de março, os dividendos distribuídos pelo RNGO11 foram de R$ 0,42 por cota. O valor representa 0,57% sobre o preço de cota no fechamento do mês.
O Dividend Yield registrado no período foi de 0,43%.
Ao longo dos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do RNGO11 somaram R$ 5,84, o correspondente a 7,95% do valor de cota em março/20.
Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais.
| Ano | Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez |
| 2020 | 0,47 | 0,47 | 0,42 | |||||||||
| 2019 | 0,48 | 0,48 | 0,48 | 0,49 | 0,49 | 0,55 | 0,49 | 0,49 | 0,49 | 0,50 | 0,49 | 0,49 |
Fonte: Informe Rentabilidade.
RNGO11 Rentabilidade
Em março, o fundo RNGO11 apresentou rentabilidade total (cota ajustada) de -21,34%, contra os -16,42% registrados pelo IFIX.
No ano, o índice apresenta -22,53%, enquanto o fundo registra -24,65%.
O gráfico abaixo mostra a rentabilidade do RNGO11 comparada ao IFIX e ao CDI líquido, após dedução de impostos (15%).
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Resumo da Carteira do RNGO11
A carteira do RNGO11 é formada por apenas um imóvel. Trata-se do Centro Administrativo Rio Negro, em Alphaville, SP.
O fundo é proprietário de duas de suas quatro torres comerciais, do edifício estacionamento e de 7 lojas.
Em total, são mais de 33 mil metros em área bruta locável (ABL), que apresentam entre vacância média ao redor de 15% nos últimos 3 anos.
No primeiro trimestre de 2020, a área vaga representava 20,3%, mantendo o percentual registrado no 4º trimestre de 2019.
Seus inquilinos são empresas nacionais e multinacionais que atuam em diversos setores, sendo os mais representativos (em relação à ABL) tecnologia (34%) e moda (20%).
No gráfico abaixo, veja a distribuição da ABL em relação ao setor de atuação dos inquilinos do fundo.
Ainda em relação à ABL, a maior locatária do RNGO11 é a Adidas, que aluga 3 dos 13 andares de uma das torres.
A Warner Bros, produtora, a Assurant, seguradora, e a Webpremios, desenvolvedora web, empatam na segunda posição, ocupando dois andares completos cada uma.
Entre seus inquilinos ainda existem outros grandes players, como a varejista C&A, a aérea Gol e a GFT, especializada em soluções TI.
Em relação ao vencimento de contratos, a maioria (77,3%) vence a partir de 2021.
Quantidade e Localização dos Ativos
O fundo RNGO11 possui parte de um imóvel, situado em Alphaville, São Paulo.
Trata-se de um complexo composto por 4 torres corporativas, lojas, restaurantes, espaço de eventos, estacionamentos e heliponto.
O fundo é proprietário de duas dessas torres, com 13 andares cada uma, dos estacionamentos e de 7 lojas.
Veja abaixo os detalhes dos ativos do RNGO11.
CENTRO ADMINISTRATIVO RIO NEGRO
Endereço: Alameda Rio Negro, 585 - Alphaville Industrial
Cidade: Barueri - SP
| Identificação | ABL total (m2) | Vacância |
| Edifício Padauri (Bloco B) | 16.008 | 11,5% |
| Edifício Demini (Bloco C) | 15.964 | 31,3% |
| Lojas | 1.719 | 0,0% |
| Estacionamento (Deck Park) | 17.905 | - |
Negociação e Liquidez RNGO11
No mês de fevereiro foram negociadas 8.571 cotas do RNGO11 na bolsa de valores, totalizando um volume de R$ 8,28 milhões.
A média diária no período foi de R$ 460 mil aproximadamente.
Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 81.219 negociações totais, somando R$ 101,19 milhões em volume.
A média mensal é de aproximadamente R$8,44 milhões.
Riscos do RNGO11
Os principais riscos do RNGO11 são: risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro.
O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado.
Embora o RNGO11 apresente certa liquidez no mercado secundário na atualidade, isso não é garantia futura.
Mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do RNGO11 ou de qualquer outro fundo imobiliário.
Vacância
O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis.
Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras.
No primeiro trimestre de 2020, o fundo RNGO11 apresentou 20,3% de vacância em suas propriedades.
O gráfico abaixo mostra os índices de vacância do RNGO11 desde o princípio de 2019. Ao comparar o início de 2019 e o de 2020 se nota uma elevação de 10,4 pontos percentuais.
Cabe ressaltar que o fundo apresenta uma taxa de espaços vagos ao redor de 15% nos últimos anos.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.
No RNGO11, 22,7% dos contratos vencem entre 2020 e 2021. Os restantes 77,3% têm vencimento a partir de 2021.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações.
Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos.
Até março, não havia inadimplência no RNGO11. Porém, o cenário mudou ligeiramente em abril.
A gestora do fundo publicou fato relevante no último dia do mês, comunicando ao mercado que a C&A, não havia efetuado o pagamento correspondente.
Esse contrato responde por 7,7% das receitas imobiliárias do fundo, e seu resultado é um impacto negativo de aproximadamente R$ 0,04 por cota.
Risco de Concentração
O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do RNGO11, esse risco é avaliado considerando entre outros:
- Número e localização dos ativos;
- Inquilinos;
- Segmento de atuação.
Ainda que o RNGO11 possua duas torres de escritórios, lojas e estacionamentos, trata-se de apenas um ativo, o Centro Administrativo Rio Negro.
Essa concentração significa um risco para quem investe, uma vez que as receitas vem de uma única fonte.
Por outro lado, o fundo apresenta uma boa diversificação do risco em relação aos inquilinos, já que conta com vários contratos de locação com empresas de diversos segmentos.
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Dados do RNGO11
Veja agora as principais informações do RNGO11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Rio Negro
- CNPJ: 15.006.286/0001-90
- Gestor: Rio Bravo Investimentos DTVM
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Gestão Passiva - Lajes Corporativas
- Patrimônio Total (03/2020):
- Taxa de Administração: 0,2% a.a. (ao ano) sobre o Patrimônio Líquido
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 20 de abril de 2012
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (03/2020): 15.260
- Número de Cotas do RNGO11: 2.676.000
- Regulamento do RNGO11
- Relatório Gerencial RNGO11
- RNGO11 Site Oficial (RI)
RNGO11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo RNGO11 ainda não fez emissões de cotas com oferta de subscrição. De fato, o fundo não emitiu novas cotas desde seu IPO.
Dúvidas sobre RNGO11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o RNGO11.
Como comprar RNGO11?
A compra de cotas do RNGO11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (RNGO11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do RNGO11?
O informe de rendimentos do RNGO11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do RNGO11?
O relatório do RNGO11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do RNGO11.
Como declarar o fundo imobiliário RNGO11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário RNGO11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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RNGO11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário RNGO11 apresenta apenas um ativo em sua carteira.
Trata-se de um ativo bem localizado e de risco diversificado, contando com diversos inquilinos, e que é gerido por uma entidade competente.
Os rendimentos apresentados nos últimos 12 meses são interessantes dentro da renda passiva, alcançando os 7,95% sobre o valor de cota ao final de março.
Porém, há alguns pontos a observar: existe um impacto já anunciado sobre os rendimentos (devido a inadimplência) e o fundo enfrenta os desafios de ter um ativo localizado fora do eixo corporativo principal da região, a capital.
Ocorre que a região onde se localiza o empreendimento se tornou mais atrativa para empresas ao diminuir o imposto sobre serviços (ISS) em relação à capital paulista.
No entanto, esse atrativo gera controvérsia. Existem processos judiciais em trâmite, visando impedir a cidade de Barueri de manter esses valores.
Com isso, o futuro da ocupação do fundo pode ser prejudicada. Sem o incentivo, é possível que faça mais sentido para empresas estabelecer-se ou retornar à capital.
Dito isso, o RNGO11 não está entre os melhores fundos de renda passiva do mercado.
Ele até pode ter uma pequena e cautelosa participação em sua carteira, mas mantenha o foco em uma alocação de ativos adequada.
Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor?
Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!
