O mercado de renda variável é uma via muito importante de financiamento para grandes projetos, já que isso evita a necessidade de recorrer a burocracia de grandes bancos ou financiamentos com juros elevados.
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No ramo imobiliário, as construtoras e incorporadoras possuem um aliado na construção e no desenvolvimento de empreendimentos pelo Brasil.
Os Fundos Imobiliários (FIIs) são um veículo de financiamento cada vez mais requisitados como parceiros para essas empreitadas, sendo um custo de dívida barato e flexível para os empresários.
E nesse quesito, há um mar ainda a ser explorado pelas gestoras de fundos imobiliários.
E quando o projeto é bom e a matemática é bem feita, o cotista do FII acaba sendo contemplado com um rendimento maior.
Mas, então, por que um fundo se alavanca?
Essa é uma pergunta comum, mas que não possui uma resposta óbvia.
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Isso depende da situação de cada fundo, do cenário macroeconômico atual, do ciclo imobiliário, do segmento inserido, do apetite do investidor no mercado de renda variável...
Quando falamos em alavancagem, não existe uma fórmula ou conta mágica que traga uma resposta definitiva se afinal é algo bom ou ruim.
Vamos tentar ilustrar isso na vida real…
Imagine um fundo com contratos de aluguéis a serem recebidos por vinte anos.
Dificilmente, será esperado um retorno maior de rendimentos ao longo do tempo para seus cotistas se não houver revisão desses contratos.
Com o intuito de obter ganhos ainda mais elevados para o cotista, a gestora pode transformar esses recebimentos futuros em um Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Com essa ferramenta, o fundo entrega essa receita futura como garantia na emissão do certificado e recebe uma quantia de imediato por isso.
Com essa quantia antecipada, o fundo pode utilizar esse capital agora para comprar outro imóvel, diversificando o portfólio e a fonte de renda com novos inquilinos.
Pronto, o fundo agora está alavancado e tem uma dívida a ser quitada em algum momento.
Essa estratégia é adotada por muitos fundos, pois existe a possibilidade de, no meio do caminho, emitir novas cotas e quitar antecipadamente essa dívida, além de poder obter capital através da venda de algum ativo do patrimônio do fundo.
Em um cenário onde a captação no mercado secundário pode ser desafiadora, opta-se por se alavancar em um primeiro momento.
Os juros estão correndo mensalmente.
O fundo então começa a pagar a dívida, muitas vezes com carência inicial para o pagamento do principal e/ou juros.
Dessa forma, gera-se valor ao cotista pagando um custo de dívida ao longo do tempo menor do que a soma dos aluguéis do novo ativo e da receita futura dos contratos dos aluguéis dado como garantia.
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Muito se fala de um limite saudável de alavancagem para um FII.
Muita gente fala ser algo em torno de 30% do patrimônio do fundo, mas não acredito nisso que haja uma “linha imaginária” que não possa ser ultrapassada.
Claro, sempre devem entender o contexto, os custos e os riscos de alavancagem.
Alavancagem é dívida e, se esse compromisso não for honrado no tempo certo, poderá trazer problemas sérios para o fundo e, consequentemente, para o investidor.
Por isso, saber das condições da alavancagem é primordial, assim como entender de que forma a gestão pretende quitá-la no futuro.
No Canal Aluguel Inteligente não temos preconceito contra alavancagem, mas todos os FIIs recomendados na nossa carteira são individualmente analisados para evitar colocar os nossos assinantes a correrem riscos desnecessários.
