O RECT11 é um fundo imobiliário que tem uma tese diferente da dos tradicionais FIIs de lajes corporativas.
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Ele busca ativos em locais menos óbvios do que o que estamos acostumados a ver nos outros FIIs.
Sua tese é a de que se o imóvel for bem comprado (alto cap rate), ele permite que um valor baixo de aluguel remunere satisfatoriamente o fundo. E com um valor baixo de aluguel, seria mais fácil manter estes imóveis ocupados.
Esse raciocínio se aplica também ao quanto de desaforo o fundo aguenta na vacância e ainda assim entrega bom rendimento.
Enquanto nas regiões mais nobres, se o aluguel não se mantiver em patamares altos, a remuneração seria insatisfatória.
O fundo atualmente tem uma vacância bastante elevada, mas esse não é o maior dos seus problemas atuais.
O seu maior problema atual é a sua alavancagem. E foi ela a causadora dos últimos desconfortos entre os cotistas e o gestor.
Não se preocupe que eu não estou dizendo que o fundo não tem como pagar seus passivos, pois isso não é o caso.
O fundo tem dinheiro em caixa de sobra para pagar bem mais do que vai vencer nos próximos 24 meses.
O ponto sensível é o custo dessa alavancagem. Sua dívida é atrelada ao IPCA e esse índice está acelerando muito nos últimos meses e ninguém sabe dizer até onde pode ir.
Isso tem potencial de gerar despesa financeira para o fundo num nível que pode comprometer a geração de renda dele.
E isso se traduziria em redução no seu dividendo para o cotista.
A solução para o fundo foi fazer uma nova captação via emissão de cotas com direito de preferência para os atuais cotistas.
Com esse dinheiro, o fundo pretende comprar CRIs que vão gerar uma receita igual (ou muito parecida) à despesa que eles terão com a atual alavancagem.
Ou seja, assim eles iriam neutralizar os problemas, pois um compensaria o outro.
Só que como tudo que é complicado ainda pode piorar, veio a questão de o timing ser ruim pois a cota estava sendo negociada abaixo do seu valor patrimonial, logo o fundo teve que fazer essa emissão numa condição em que colocava o cotista numa sinuca de bico.
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Ou o cotista entrava na subscrição para não perder dinheiro ou não entrava e veria a diminuição do valor patrimonial por cota do fundo.
É sabido que o mercado em geral não gosta de emissão abaixo do Valor Patrimonial.
Só que o fundo estava entre a foice e a espada. Era preciso tomar a decisão menos ruim, ou menos amarga.
E a decisão, na minha visão, foi acertada.
Foram adiante com a captação mesmo sabendo que muitos dos cotistas ficariam contrariados.
O resultado da captação foi que o fundo conseguiu levantar pouco mais de R$ 100 milhões, frente aos pouco mais de R$ 200 milhões que eles pretendiam.
Ou seja, neutralizaram metade do problema que eles têm hoje.
Enfim, o gestor afirmou em recente live que não pretende fazer outra emissão tão cedo para captar esse valor que ficou “faltando”.
Agora é encarar o que vier pela frente com as armas que se tem na mão.
Esta é um pouco da história recente de um fundo que está sendo muito falado ultimamente.
O fundo imobiliário tem lá seus desafios, como todos de lajes têm. Só que os dele são um pouco maiores em função de sua alavancagem.
Conheça bem o fundo antes de investir, veja se está de acordo com sua estratégia e saiba que fundo nenhum vale qualquer preço.
Saiba qual preço pagar e, daí sim, vá em frente se quiser.
No Canal Aluguel Inteligente os assinantes sabem se devem ir ou não em RECT11... e a que preço, claro, se for o caso de investir.
