RECT11: Análise de Decisão do Gestor de Fundos Imobiliários
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RECT11: Análise de Decisão do Gestor de Fundos Imobiliários

Veja como podemos analisar a decisão corajosa do gestor do FII RECT11 ao adquirir imóveis em São Paulo.

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Atualizado em 19/07/2021

Ser gestor de fundo imobiliário não é tarefa simples e requer coragem.

O gestor de RECT11 se mostrou corajoso na sua última movimentação do fundo.

O fundo tinha a opção de adquirir um imóvel num empreendimento extraordinário em São Paulo, o Cidade Matarazzo.

A origem dessa opção é de quando a gestora BRL Trust ajudou a financiar o empreendimento através de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Enfim, chegada a hora de decidir, o RECT11 decidiu exercer o seu direito de comprar alguns imóveis no empreendimento.

O valor dessa aquisição foi de R$ 57 milhões.

Isso gerou uma certa apreensão nos cotistas do fundo por causa do contexto recente do fundo. Explico.

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O fundo é alavancado, portanto ele tem valores a pagar no futuro referente a compras de outros imóveis.

No bom e velho português, o fundo tem dívidas da ordem de R$ 200 milhões.

Nada que seja muito preocupante, pois elas são de longo prazo. O problema é que o custo dessa dívida está atrelado à inflação do IPCA, que vem subindo bastante há tempos.

Para resolver este problema o gestor fez uma emissão de cotas meses atrás. 

E não foi para pagar a dívida, mas para investir em CRIs que rendessem igual ou mais do que o custo dessa tal dívida. 

Assim um compensaria o outro e a preocupação desapareceria.

Acontece que essa emissão foi feita abaixo do valor patrimonial do fundo e os investidores ficaram muito irritados com isso. 

O resultado é que a emissão só captou metade do valor que o fundo pretendia e só resolveu metade do problema que ele queria resolver.

Foi por isso que os investidores ficaram se perguntando: “o que o gestor vai fazer para pagar essa conta?”.

Opções na mesa do gestor: mais alavancagem, nova emissão ou usar dinheiro dos CRIs para isso.

Mais alavancagem pelo jeito não foi possível pela natureza da operação. Achávamos que esse era o caminho que ele tomaria. Não foi.

Uma nova emissão, que teria que ser novamente abaixo do VP, o gestor já tinha dito lá atrás, logo depois da última, que não faria outra tão cedo. 

Manteve a palavra. Ótimo.

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Restou a ele desmanchar parte da proteção que ele tinha montado para a atual dívida do fundo.

Uma atitude corajosa do gestor que tira uma peça de defesa e a coloca no ataque.

Certo ou errado? Só o tempo vai dizer, mas o que podemos dizer é que foi uma atitude corajosa e, de algum modo, coerente.

Agora ele pode comprar um imóvel extraordinário por um preço abaixo do que vem sendo negociado por lá.

Esse gestor já demonstrou coragem lá atrás, logo após o episódio da última emissão de cotas

A partir dessa coragem de se tornar figura frequente em lives com analistas e influenciadores, o gestor criou perfil no instagram e hoje é um dos gestores mais ativos em redes sociais.

Sempre com muita franqueza, simplicidade e simpatia. Deixo aqui meu reconhecimento ao esforço em se relacionar abertamente com o mercado e investidores.

Essa transparência dele, tirou do RECT11 aquele clima de “ranço” que estava se criando por causa dos desafios que o fundo vinha e vem enfrentando.

Sendo negociado a um preço atrativo, RECT11 é uma das boas recomendações do Canal Aluguel Inteligente.

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