O RBVA11 é um fundo imobiliário que nasceu da fusão de dois FIIs de agências bancárias. 

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Um com imóveis da Caixa Econômica Federal e outro do Santander.

O objetivo do fundo sempre foi transformá-lo num fundo de varejo.

A ideia era aproveitar a boa localização destes imóveis e dar um novo uso para eles, no segmento de varejo de rua.

Ideia boa, mas de difícil execução.

Se tudo desse certo, já seria uma missão complicada. 

Acontece que não deu tudo certo, pelo menos até agora.

Primeiro foi a disputa com o Santander, num episódio lamentável do banco espanhol que questionou um contrato atípico na justiça. 

Uma atitude desprezível do banco para pressionar o fundo a vir para uma negociação que não precisaria ter começado assim.

No final, o fundo até conseguiu sair em bons termos dessa negociação, mas isso custou muito caro para sua imagem frente aos cotistas.

Em meio a esse imbróglio com o Santander, o fundo fez uma emissão de cotas para captar recursos e comprar imóveis de varejo a fim de diluir o tamanho do então problema Santander e agências na carteira.

Essa emissão, feita na virada de 2020 para 2021, não saiu do tamanho que o fundo gostaria.

O objetivo era captar quase R$ 400 milhões, mas o mercado só comprou R$ 105 milhões.

Isso demonstrou que seu caminho em direção ao seu sonho dourado não seria nada fácil. 

E tem a tal pandemia aí no meio para deixar tudo ainda bem mais difícil. 

Apesar dos pesares, o fundo vem conseguindo levar sua carteira na direção que pretende. Não na velocidade que deseja, mas pelo menos está indo na direção correta.

Tem uma coisa chamando a atenção com relação a gestão ultimamente: o seu relacionamento com os inquilinos.

Sobre o Santander já está claro que a relação não é nada boa, se é que existe uma.

O restaurante Nobu, que ocupava o imóvel que recentemente foi locado para o Coco Bambu, se manifestou na imprensa deixando claro que há problemas de relacionamento com a Rio Bravo.

Não vou entrar no mérito dessa questão pois não tenho conhecimento sobre os fatos além do que foi veiculado na imprensa.

Mas fato é que um bom relacionamento com os inquilinos, sem jamais descuidar dos interesses dos cotistas, é importante para o fundo sim.

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Por fim, a estratégia do fundo para daqui a 2 anos é ter uma fotografia do seu portfólio completamente diferente da atual.

Basicamente querem sair dos atuais 59% do portfólio em agências para 20% apenas e aumentar a participação de contratos atípicos (de imóveis de varejo) dos atuais 22% para 50%.

Missão ambiciosa para tão pouco tempo, ainda sob efeitos da pandemia e com a janela de captação de recursos aparentemente se fechando.

Torço para o fundo, gosto da tese de investimento, mas tenho medo dos desafios dela.

Por ora, observamos. 

Vontade de incluir na carteira do Aluguel Inteligente não falta, mas temos a disciplina de ficar de fora de papéis que não atendem aos nossos critérios de filtragem.

Existem teses de investimentos lindas, mas preferimos entregar obviedades seguras e rentáveis aos assinantes.

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