Tem um fundo de investimento imobiliário me chamando a atenção já faz um bom tempo.

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Ele tem uma estratégia diferenciada e bastante completa. 

Isso é bom pelo lado da versatilidade, mas potencialmente perigoso pelo risco da falta de foco.

Estou falando do RBRP11, o RBR Properties.

Mais do que um fundo de tijolo, é um fundo de renda

O fundo se propõe a comprar prédios comerciais e galpões, seja diretamente ou através de outros FIIs, mas sempre com objetivo principal de obter renda.

Estando aberto a comprar esses ativos seja na bolsa ou diretamente no mercado imobiliário, o gestor consegue aproveitar quando os valores nesses dois mercados estão muito diferentes entre si.

Realizando ótimos negócios aonde for mais conveniente.

Chegou ao ponto de o fundo comprar cotas de outro FII, o FVBI11.

O que permitiu a gestão do RBR Properties comprar via bolsa um ativo a preços muito mais baratos, e buscar sua venda no mercado tradicional. 

Esse fato ilustra uma frase da gestão do RBRP11 que eu gosto muito: "no fundo, todos os ativos têm preço de compra e preço de venda”.

Tudo, absolutamente tudo está à venda, desde que a preços adequados e (quase) tudo pode ser comprado desde que a preços adequados.

É este posicionamento da gestão que me deixa confortável com uma estratégia tão versátil. 

Existe sim um foco: comprar bem e vender melhor ainda.

Com isso em mente, a gestão divide a alocação do seu patrimônio em diferentes estratégias.

  • Estratégia Core: Compra de lajes corporativas e galpões, físicos ou através de FIIs para renda.
  • Estratégia Tática: Compra e venda de outros FIIs listados. 
  • Estratégia Caixa: Além de usar os clássicos títulos públicos, LCIs e CRIs, também usa FIIs de papel. 
  • Estratégia Desenvolvimento: seja direto ou via FIIs, o fundo se propõe a ter uma pequena parcela do seu patrimônio nessa estratégia, que é usada quando o custo de construção está muito abaixo do preço praticado no mercado.

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No último relatório gerencial, 70% do patrimônio do fundo estava alocada na estratégia Core, 25% em Caixa e o restante em Tática

Para não dizer que não tem nada de Desenvolvimento, menos de meio por cento do patrimônio está em um único projeto de incorporação.

A origem das receitas dos imóveis (físicos e FIIs) são quase meio a meio, galpões e escritórios. 75% em São Paulo, o resto no Rio de Janeiro. 

25% contratos atípicos, o resto típico. 

Existe uma concentração elevada de vencimentos em 2021 que representam 37% da receita. 

Depois disso, só a partir de 2024.

Atualmente a vacância está em confortáveis 11%.

O gestor fala com naturalidade sobre comprar ativos com elevada vacância, desde que a bons preços. 

Portanto, no RBRP11, esse indicador deve ser olhado com mais atenção, pois isso fará parte da estratégia do fundo.

Essa vacância pode e vai diminuir o rendimento mensal do fundo momentaneamente. 

É aqui que entra a importância da estratégia Tática, para o fundo. 

O gestor vai buscar compensar um com o outro e manter o rendimento atrativo mesmo quando tiver um prédio vazio durante um retrofit.

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Enfim, esse fundo tem um foco que eu gosto muito: atenção ao preço que se paga pelos ativos.

Agora… não adianta o gestor fazer um ótimo trabalho, sempre atento ao preço dos ativos que o fundo compra, e você não fazer a sua parte e comprar esse fundo a qualquer preço.

A renda dos FIIs é maravilhosa, isso todos nós sabemos. 

Mas quando você é criterioso com preço na hora de adquirir um FII, além da renda maravilhosa, você vai ter um segundo efeito benéfico chamado ganho de capital que pode ser ainda maior do que a renda.

Isso só será possível se você souber definir um preço teto adequado de compra para seus FIIs.

“Price is king!”

Aqui está um tutorial completo de como saber se um FII está caro ou barato.

Convido você a prestar atenção nesse assunto com toda a atenção que ele merece.

Não compre renda cara.

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