RBRF11: Fundo Imobiliário Alpha Fundo de Fundos Vale a Pena?
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RBRF11: Fundo Imobiliário Alpha Fundo de Fundos Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Alpha Fundo de Fundos (RBRF11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Com retorno bruto acumulado de 667,28% do CDI em 2019, o fundo imobiliário Alpha Fundo de Fundos (RBRF11) aposta no crescimento com nova emissão de cotas e subscrição. 

De olho no crescimento para 2020, o fundo RBRF11 anunciou a nova emissão de cotas com a atrativa oferta de subscrição para seus cotistas. 

A recente captação permitirá alavancar o desenvolvimento do fundo, tornando-o mais relevante no mercado. 

Fundo de fundos, que investe maioritariamente em cotas de outros fundos imobiliários e em recebíveis imobiliários, o RBRF11 traz um portfólio diversificado e gerido por profissional.

Para você, que busca maneiras mais eficientes de ampliar seu patrimônio, conhecer as características do RBRF11 é essencial! 

Neste artigo, você vai entender: 

  • O que é RBRF11;
  • Rendimentos do RBRF11;
  • Resumo da Carteira do RBRF11;
  • Riscos do RBRF11;
  • Subscrição do RBRF11;
  • Se vale a pena investir do RBRF11. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário RBRF11 vale a pena e deve ter participação em sua carteira de investimentos!

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O que é RBRF11 FII?

A sigla RBRF11 identifica o fundo imobiliário Alpha Multiestratégia Real Estate, administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. e gerido pela RBR Gestão de Recursos.

Trata-se de um fundo de fundos, como o HFOF11, ou o BCFF11. Este último é igualmente administrado pela BTG Pactual. 

Nessa classe de fundos os recursos são especialmente direcionados para a aquisição de cotas de outros fundos imobiliários, lucrando com sua valorização e negociação. 

Em atividade desde setembro de 2017, o fundo RBRF11 entrou no mercado com a emissão de 809.992 cotas, comercializadas a R$ 100 cada. 

Em janeiro de 2020, o patrimônio líquido do RBRF11 superava os R$ 584 milhões. 

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RBRF11 Rendimentos

Os rendimentos mensais do RBRF11 somaram R$ 9,15 em 2019. O valor representa 7,31% do valor de cota atual. 

No último mês do ano o RBRF11 distribuiu R$ 0,86 em dividendos, o que significa 0,68% sobre a cota. A média anual foi de R$ 0,76 em retorno por cota. 

O Dividend Yield (retorno de acordo com os investimentos pagos) encerrou o ano em 9,2%

No gráfico abaixo, a composição trimestral de resultado desde o 3º trimestre de 2017. 

Gráfico: Rendimentos do RBRF11.
Gráfico: Rendimentos do RBRF11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do RBRF11 

A carteira do RBRF11 é composta majoritariamente por cotas de outros fundos imobiliários, porém assume investimentos em títulos de dívidas imobiliárias. 

A posição da carteira do RBRF11 em dezembro de 2019 era: 

  • Carteira de fundos: 80,7%
  • Carteira de CRI: 15,06%
  • Ativos de liquidez: 4,24%

Entre seus ativos estão alguns dos fundos imobiliários sobre os quais já conversamos, como o XPML11 (XP Malls), o BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office) e o VISC11 (Vinci Shopping Centers). 

Carteira de Fundos

A carteira de fundos imobiliários do RBRF11 fechou 2019 com 21 fundos com participação em carteira superior a 0,50% individualmente. 

O mais representativo era o FVBI11 (Fundo imobiliário VBI FL 4440), com 8,92% de participação em carteira. 

A alocação por classe de ativo se dividia entre: 

  • Fundos de Tijolo: 61,87%
  • Fundos de CRI: 17,96%
  • Fundos de Fundos: 0,87%

Veja abaixo os fundos que compõem o portfólio, de acordo com sua classe de ativos. 

FUNDOS DE TIJOLOParticipação em
carteira: 61,87%
FVBI118,92%
BPML116,98%
BRCR116,95%
SDIP116,68%
RCRB115,37%
XPML115,31%
GTWR113,80%
VTLT113,45%
FVPQ113,18%
RBVA113,13%
BREV112,18%
TRNT112,13%
FII Keycash1,09%
VISC111,02%
HGBS110,88%
Fundos com participação inferior a 0,50% do patrimônio líquido0,80%
FUNDOS DE CRIParticipação em
carteira: 17,96%
BARI116,13%
CVBI115,01%
BTCR114,93%
BCRI110,91%
FLCR110,64%
Fundos com participação inferior a 0,50% do patrimônio líquido0,33%
FUNDOS DE FUNDOSParticipação em
carteira: 0,87%
MGFF110,87%

Quanto à alocação por segmento de atuação, a maior posição eram os fundos de recebíveis, que detinham 37% dos recursos.

Na data, a alocação por segmento de atuação era: 

  • Corporativos: 36%
  • Recebíveis: 37%
  • Shoppings: 18%
  • Galpões Logísticos: 4%
  • Varejo: 3%
  • Outros: 2%
Gráfico: Alocação por segmento de atuação RBRF11.
Gráfico: Alocação por segmento de atuação RBRF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Carteira de CRI 

A carteira de CRI do RBRF11 apresentava 21 papéis em dezembro de 2019, detendo 15,06% de seus recursos. 

O ativo com maior participação em carteira era o CRI Green Towers, emitido pela RB Capital Securitizadora, representando 3,43% do patrimônio líquido.

No quadro abaixo, o resumo das operações de dívida do fundo na data. 

AtivoSegmentoRating RBR%PLIndexadorVencimento
CRI DitolvoResidencialB+0,15%CDI+26/10/2021
CRI RovicResidencialA-0,08%CDI+25/02/2022
CRI GueriniPulverizadoA-0,60%CDI+05/12/2024
CRI Grupo CemPulverizado0,12%IGPM+28/04/2028
CRI We WorkLajes CorporativasA0,18%IGPM+16/03/2026
CRI BuritiPulverizadoA-0,09%IGPM+24/05/2023
CRI RioAveLajes CorporativasA0,32%IPCA+20/10/2028
CRI LongitudePulverizadoA0,15%IPCA+28/10/2032
CRI Helbor JardinsResidencialA0,29%CDI+17/01/2023
CRI RNI IIIResidencialA-0,08%CDI+15/02/2029
CRI GramadoPulverizadoA-0,41%IPCA+20/04/2024
CRI SDILogísticaA+1,75%IPCA+07/05/2031
CRI Costa HirotaResidencialA0,35%CDI+15/05/2023
CRI Pernambuco SubResidencialA0,50%CDI+11/08/2023
CRI Pernambuco SrResidencialA0,61%CDI+11/08/2023
CRI Alta VistaPulverizadoA0,97%IGPM+20/05/2025
CRI JFLResidencialA+1,23%IPCA+23/07/2031
CRI SetinResidencialA1,72%CDI+11/03/2022
CRI GreenTowersLajes CorportativasA+3,43%IGPM+15/12/2034
CRI PatrifarmVarejoA1,67%IPCA+10/05/2030
FIDC Tourmalet IVResidencialN/A0,35%IPCA+2 anos
Total15,06%

Alocação de ativos RBRF11. Fonte: relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez RBRF11

No mês de dezembro de 2019 foram negociadas 1.006.284 cotas do RBRF11, totalizando um volume de R$ 118,13 milhões, o que corresponde a uma média diária aproximada de R$ 5,6 milhões. 

Gráfico: Volume de Negociações do RBRF11.
Gráfico: Volume de Negociações do RBRF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do RBRF11

Os principais riscos do RBRF11 são: risco de concentração, liquidez, de mercado, do setor, de crédito e de conflito de interesses.

Risco de Concentração

O risco de concentração reside na diversificação de títulos adotada pela gestão do fundo. 

A avaliação desse risco analisa a distribuição de capital, em busca de concentração excessiva de títulos com os mesmos emissores ou devedores. 

Quanto mais pulverizada for a carteira, menor é o risco de concentração. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do RBRF11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

O mercado secundário para a negociação de cotas de fundos imobiliários tem baixa liquidez no geral, e é importante atentar para essa característica. 

Risco de Mercado

O risco de mercado representa a possibilidade de oscilação negativa no preço ou na rentabilidade de um fundo. 

No RBRF11, se busca minimizar o risco com a diversificação, uma gestão ativa e fundos sólidos. 

Ainda assim, os rendimentos gerados pela compra e venda de FIIs podem ser afetados por uma queda no mercado. 

Riscos Próprios do Setor

O setor imobiliário traz certos riscos próprios: 

  • Variação no preço de imóveis;
  • Vacância;
  • Inadimplência;
  • Prazo dos contratos

No caso do RBRF11, 61,87% da carteira é composta por fundos de tijolo, que lucram com a exploração comercial de imóveis físicos. 

Assim, parte dos rendimentos distribuídos pelo fundo são gerados pelo desempenho desses fundos. Por isso, esses riscos atingem o retorno dos cotistas do RBRF11 igualmente. 

A gestão ativa e a diversificação entre ativos consistentes são estratégias para minimizar tais riscos. 

Risco de Crédito

O risco de crédito atinge os títulos de dívidas: É a possibilidade de inadimplência, seja pela instituição emissora ou pelo tomador do crédito. 

No RBRF11, 15,06% dos recursos estavam alocados em CRIs no final de 2019. Estes papéis representam dívidas garantidas por imóveis. 

Caso as dívidas não sejam honradas, os imóveis são tomados em pagamento. O risco reside no tempo entre a tomada e a conversão do bem em capital. 

Risco de Potencial Conflito de Interesses

A administradora e a gestora do RBRF11 exercem atividades similares em outros fundos imobiliários. 

Dessa forma, a gestão pode optar por investir em outros fundos administrados ou geridos pela BTG Pactual ou RBR Asset Management, o que pode colocar o fundo em situação de conflito de interesses. 

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Dados do RBRF11

Confira agora os dados do RBRF11: 

  • Razão Social: RBR Alpha Multiestratégia Real Estate FII
  • CNPJ: 27.529.279/0001-51
  • Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A.
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Líquido (12/2019): R$584.685.087,36
  • Taxa de Administração: 0,2% a.a. (ao ano) sobre o patrimônio líquido do fundo
  • Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder o benchmark (maior entre IGP-M + 3% ou 4,5%)
  • Início do Fundo: 12 de setembro de 2017
  • Quantidade de Emissões: 5
  • Número de Cotistas (01/2020): 4.904
  • Número de Cotas: 5.258.752
  • Regulamento do RBRF11
  • Relatório Gerencial do RBRF11
  • RBRF11 Site Oficial (RI) 

RBRF11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor, que possuir cotas do fundo imobiliário, tem de manter o seu percentual de participação no fundo, mediante a uma nova emissão.

Na prática o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Agora em fevereiro (17) foi anunciado que o RBRF11 fará a subscrição, com fator de proporção para subscrição de novas cotas equivalente a 0,62300599077.

Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.

Isso quer dizer que para cada 100 cotas você terá direito a comprar 62 novas cotas ao preço de R$ 110,59 (preço de emissão somado a taxa de distribuição).

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do RBRF11:

OrdemEventosData
1Divulgação de Aviso ao mercadoDivulgação do Prospecto Preliminar17/12/2019
2Divulgação do Início da OfertaDivulgação do Prospecto Definitivo03/03/2020
3Início do Período de Subscrição (B3 e Escriturador)11/03/2020
4Encerramento do Período de Subscrição (B3)23/03/2020
5Encerramento do período de subscrição EscrituradorData de liquidação do direito à preferência24/03/2020
6Início da subscrição de sobras25/03/2020
7Encerramento subscrição de sobras na B330/03/2020
8Encerramento subscrição de sobras EscrituradorLiquidação de subscrição de sobrasInício da distribuição ao mercado31/03/2020
9Início de alocação de ordens01/04/2020
10Encerramento de alocação de ordens08/04/2020
11Liquidação da oferta15/04/2020
12Data máxima para anúncio de encerramento04/09/2020

Dúvidas sobre RBRF11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RBRF11.

Como comprar RBRF11?

A compra de cotas do RBRF11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

  • Então, basta transferir o valor que deseja investir para sua conta e seguir o passo a passo: 
  • Abra o Home Broker;
  • Localize o fundo por seu código (RBRF11);
  • Selecione o número de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RBRF11?

O informe de rendimentos é disponibilizado através do site oficial do RBRF11. Acesse a aba “resultados”, seguindo para “relatórios e informes”.

Onde achar o relatório gerencial do RBRF11?

O relatório gerencial do RBRF11 está disponível para consulta na página oficial do fundo e no site da B3, na página dedicada ao fundo. 

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RBRF11 Vale a Pena?

Sim, o RBRF11 vale a pena. 

Trata-se de um fundo jovem, criado em 2017, que desde então vem apresentando crescimento patrimonial e consistência nos resultados. 

A nova emissão significa injeção de capital no fundo e se une a perspectiva positiva para 2020. 

Dito isso, investir no fundo RBRF11 é uma boa ideia. No entanto, não se deve descuidar a diversificação. 

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

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