Muitos assinantes do Canal Aluguel Inteligente me perguntam o seguinte: “afinal, Marcel, quanto eu posso receber por mês com os aluguéis dos FIIs?”.
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Obviamente isso depende.
Depende do montante investido e do dividend yield dos Fundos Imobiliários . Com isso, o resto da conta fica simples.
Antes de trazer os números, é importante entender os benefícios de se investir nessa classe de ativos, caso você ainda não a conheça.
O primeiro deles, sem dúvida nenhuma, é poder receber uma renda mensal isenta de qualquer imposto.
É todo mês um valor pingando na sua conta.
Com fundos imobiliários, você consegue se proteger da inflação no curto, médio e longo prazo.
No curto e médio prazo, a proteção se dá devido aos FIIs de recebíveis, que são os fundos compostos por títulos de renda fixa, preferencialmente de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).
São ativos financeiros que possuem uma taxa fixa mais um indexador (título híbrido), sendo inflação (comum), CDI ou até mesmo IPG-M.
Os fundos compram vários desses títulos e são remunerados todos os meses.
Você, investidor, automaticamente recebe parte desse valor como rendimento mensal.
Se a inflação se mantiver subindo ou em patamares elevados, os rendimentos tendem a ser altos também.
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Para o longo prazo, temos os fundos imobiliários tradicionais donos de imóveis físicos.
Com eles, dado o ciclo imobiliário, o seu rendimento tende a crescer ao longo do tempo com o aumento da demanda.
Consequentemente, há o aumento nos preços pedidos pela gestora do fundo para a locação desse portfólio, além dos reajustes dos contratos de aluguéis dos atuais inquilinos.
Para poder ter direito a esses dividendos mensais, você precisa comprar o ativo na bolsa de valores. Para isso, existe um preço.
Em fundos imobiliários, você compra uma cota. Para cada fundo, é um preço de cota diferente.
Lembra que mencionei sobre o benefício dos FIIs em receber rendimentos?
Tem um outro também: você pode ter valorização do seu capital investido.
O patrimônio do fundo é reavaliado anualmente por laudo técnico.
Ao vislumbrar um horizonte de longo prazo, os preços das cotas dos fundos tendem a aumentar refletindo o preço de avaliação desses ativos.
Vou trazer como exemplo o caso do fundo de shoppings, o HGBS11 (Hedge Brasil Shopping), um dos mais antigos na bolsa de valores.
Sua criação se deu antes mesmo de surgir o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX).
Com R$ 100 mil investidos nele em abril de 2021 até abril de 2022, o retorno somente com dividendos teria sido próximo a 6%.
Ou seja, são R$ 6 mil recebidos no acumulado de 12 meses, algo como R$ 500 por mês.
Vale lembrar que shopping foi um dos setores que mais sofreu e ainda sobre por causa da pandemia.
Quando olhamos para o longo prazo, somando a renda acumulada desde 2007 (início de rendimentos do HGBS11) e dividindo pelo preço da cota inicial, o retorno seria equivalente a 211%.
E ainda não estou falando de valorização patrimonial. É somente sobre rendimentos no período.
Agora, caso permanecesse até hoje, o seu patrimônio de R$ 100 mil estaria por volta de R$ 160 mil (já descontado o imposto de 20% sobre ganho de capital).
Se tivesse reinvestido todos os rendimentos mensais, utilizando os juros compostos a seu favor no tempo, o retorno anual líquido teria sido de 15%.
Não dá pra reclamar, né?
Como exemplo do benefício de se proteger da inflação no curto e médio prazo, temos um fundo de recebíveis, chamado também de fundo de “papel” (compra ativos financeiros).
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Com a alta relevante de juros e inflação nos últimos meses, o retorno em rendimentos desse tipo de fundo imobiliário acaba sendo maior, se comparado a fundos com imóveis físicos.
Com quatro anos de existência, o IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários) é um fundo que possui mais da metade de sua carteira em CRIs, com exposição de quase 70% em IPCA e CDI.
Um capital de R$ 100 mil investido há um ano nesse fundo, somente de rendimentos, teria acumulado próximo a R$ 14,5 mil.
De renda mensal, teria recebido em média R$ 1,2 mil.
É um salário mínimo caindo na sua conta sem trabalhar.
Desde 2018, caso aplicado R$ 100 mil, você teria quase 50% de volta somente com rendimentos.
Nada permanece igual ao longo do tempo: nem inflação e, muito menos, os rendimentos dos fundos.
Por isso, procure construir uma carteira diversificada de dividendos com foco no longo prazo.
Na sugestão de alocação tática do canal Aluguel Inteligente buscamos trazer uma carteira para se beneficiar de todos os cenários: Aproveitamos o curto e médio prazo, mas damos prioridade para o longo prazo.
Dessa forma, conseguimos projetar um retorno de 9% ao ano em dividendos para a nossa sugestão de alocação com risco moderado, além do potencial de valorização das cotas.
