Com patrimônio reduzido após amortização, fundo imobiliário QAGR11 distribui R$ 0,38 para seus cotistas em junho.
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O Fundo imobiliário QAGR11 foi pioneiro ao explorar um segmento ainda desconhecido no Brasil: a logística do agronegócio.
Sua proposta era investir em grandes silos de armazenagem de grão, centros de distribuição e outros, em regiões agrícolas em desenvolvimento.
A perspectiva animou o mercado, que respondeu com uma adesão à primeira emissão de cotas do Fundo.
Após uma captação de mais de R$ 500 milhões (novembro/2019), o Fundo passou por uma mudança interna na gestão e dificuldades na alocação.
Em janeiro de 2021, mais de um ano após o IPO e mais de R$ 200 milhões captados pelo QAGR11 permaneciam em caixa.
Descontentes, os cotistas do Fundo decidiram reaver parte de seu investimento.
Em assembleia, foi decidida a amortização equivalente a R$ 38 por cota. O patrimônio do Fundo passou de pouco mais de R$ 500 milhões para R$ 294,8 milhões.
Os rendimentos gerados pelo QAGR11 foram impactados. Agora em junho a distribuição foi de R$ 0.38 por cota, marcando um dividend yield de 8.99% ao ano.
Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado.
Por isso, conhecer as características e o histórico do QAGR11 é fundamental.
Neste artigo você descobrirá:
- O que é QAGR11;
- Rendimentos do QAGR11;
- Resumo da carteira do QAGR11;
- Liquidez do QAGR11;
- Principais riscos do QAGR11;
- Se vale a pena investir no QAGR11.
Leia até o final e descubra se o QAGR11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.
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O que é QAGR11 FII?
QAGR11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Quasar Agro, gerido pela Quasar Asset Management e administrado pela BTG Pactual.
Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda.
O foco do QAGR11 é o segmento logístico do agronegócio, através da aquisição de imóveis de armazenagem para a cadeia do agronegócio.
A ideia inicial era adquirir silos de armazenamento de grãos em regiões proeminentes do agronegócio em operações sale & leaseback, built to suit e buy & lease.
O Fundo mirava em empresas de primeira linha, que celebrariam contratos de locação atípicos de longa duração.
No IPO, em novembro de 2019, o QAGR11 levantou R$ 504 milhões, com a subscrição de 5,04 milhões de cotas a R$ 100 cada uma.
Descontentamento dos Cotistas e Amortização
No entanto, a alocação de ativos do QAGR11 não veio tão rápido, nem ocorreu segundo o prometido.
A primeira compra aconteceu em fevereiro/20 - três meses após o IPO. Foram adquiridos 4 imóveis no Paraná e locados para a Belagrícola, empresa provedora de soluções e insumos agrícolas.
Os riscos da operação e a duração do contrato desapontaram os cotistas.
Em março, dois dos principais estrategistas por trás da tese de investimento do QAGR11 se desligaram do projeto.
Curiosamente, Eça Correia e Oliver Colas (hoje Funchal Investimentos), atuam agora na consultoria de outros fundos do mesmo segmento. Falo do BTAL11 e o BTRA11, ambos geridos pelo BTG Pactual.
Com sua saída, a pressão dos cotistas aumentou. Quem investiu queria ver o dinheiro investido.
Entre junho e outubro aconteceram novas aquisições: os 8 imóveis locados atualmente para a BRF.
Ainda assim, mais de R$ 200 milhões permaneciam em caixa.
Sem novos investimentos, os cotistas decidiram reaver parte de seu dinheiro e votaram por amortização equivalente a R$ 38 por cota em dezembro.
Em contraproposta, o Fundo ofereceu amortização parcial e possibilidade de continuidade de duas operações de dívidas que tinha em seu pipeline.
Não funcionou. Na assembleia de janeiro/21, a maioria dos cotistas votou pela amortização. A distribuição foi em fevereiro passado.
Hoje, o QAGR11 tem participação de 0.27% no IFIX, um patrimônio líquido de R$ 294,8 milhões e sua cota de mercado fechou maio em R$ 52,80.
QAGR11 Rendimentos
No mês de maio, os proventos do QAGR11 totalizaram R$ 0,38 por cota, equivalentes a um dividend yield de 8,99% ao ano, ou 269,12% do CDI líquido.
O pagamento dos dividendos ocorreu em 9 de junho.
A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do QAGR11 desde seu início.
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
| 2020 | 0,17 | 0,16 | 0,09 | 0,19 | 0,28 | 0,25 | 0,29 | 0,34 | 0,30 | 0,36 | 0,37 | 0,38 |
| 2021 | 0,45 | 0,45 | 0,45 | 0,40 | 0,40 | 0,38 |
Fonte: Informes de Rendimentos.
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Resumo da Carteira do QAGR11
O QAGR11 é um fundo focado em investimento no segmento logístico do agronegócio.
Até o final de maio, sua carteira era composta por 11 centros de recebimento de grãos com um total de 81 silos e 1 centro de distribuição.
A maioria dos imóveis (8) estão localizados no Paraná, em especial na região sudoeste do estado. Minas Gerais, Santa Catarina e Goiás foram as localidades escolhidas para os demais.
O maior inquilino do Fundo é a BRF, que responde por 8 dos 12 contratos de aluguel do FII e aproximadamente 65% de suas receitas.
No primeiro trimestre de 2021, a BRF (BRFS3) apresentou um lucro de R$ 22 milhões. A alta foi de 158,7% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Na imagem abaixo, o gráfico das receitas por imóvel do QAGR11.
Quantidade e Localização dos Ativos
O QAGR11 possui 12 imóveis localizados no Paraná, Minas Gerais, Santa Catarina e Goiás.
A imagem abaixo mostra detalhes sobre os imóveis do QAGR11, além do cap rate inicial e vigente das operações e vencimento de contratos.
Note que os vencimentos dos contratos de locação são concentrados em 3 pontos: 2025, 2030 e 2040.
Embora seja um prazo considerado longo, a concentração dos vencimentos deve ser observada.
Falamos de imóveis específicos. Quando o inquilino sai, não é tão fácil readequar para outra finalidade.
Além disso, o momento do ciclo imobiliário impulsiona os valores de aluguel.
Cabe a possibilidade de excelentes negócios, com aumento do preço por metro quadrado e valorização dos imóveis, porém o contrário é igualmente possível.
Vencimentos em um momento menos favorável do ciclo são capazes de gerar negociações menos interessantes para o investidor.
Negociação e Liquidez QAGR11
Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII.
Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.
Em maio de 2021 foram registradas 22.440 negociações do QAGR11, somando um volume de cerca de R$ 19,6 milhões. A média diária aproximada é de R$ 0,9 milhão ao dia.
Desde o início, o fundo acumula um volume de R$ 648,1 milhões e marca a média aproximada de R$ 1.2 milhão negociados por dia.
No gráfico abaixo, a cotação histórica e volume mensal de negociações do QAGR11, conforme publicado no relatório gerencial de março/21.
Riscos do QAGR11
Os principais riscos do QAGR11 são: a vacância, o prazo e tipo dos contratos, o risco dos inquilinos, de concentração e riscos de estratégia.
Vacância
Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada.
Ela se divide em duas situações:
- Vacância física, contada em área desocupada; e
- Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo.
O QAGR11 não registra vacância neste momento. Seus imóveis, adquiridos em operações atípicas, estão 100% ocupados.
Tipo de Contratos
O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada.
Todos os contratos de locação do QAGR11 são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações estruturadas, como built to suit e sale & leaseback.
Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes.
Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos.
No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato.
Prazo do Contrato
Assim como o tipo, o prazo dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo.
No QAGR11, 50% dos contratos vencem entre 2030 e 2024, conforme mostra a imagem abaixo.
Fonte: Relatório gerencial.
Ao avaliar os contratos de perto, nota-se uma concentração de vencimentos digna de atenção.
Os imóveis que compõem a carteira do QAGR11 são muito específicos, o que é capaz de dificultar a adaptação para um novo inquilino.
Além disso, o momento da renovação do contrato nem sempre é favorável ao investidor.
A possibilidade de aumento no preço por metro quadrado é tão real quanto a de baixa, de acordo com o ciclo imobiliário.
Risco do Inquilino
O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento.
Os 12 imóveis do Fundo estão locados a apenas duas empresas: A BRF, a maior inquilina (cerca de 60%) e a Belagrícola.
Caso uma delas falhe com seus pagamentos, o impacto sobre os rendimentos do Fundo será relevante.
Risco de Concentração
O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também:
- Localização dos ativos;
- Inquilinos;
- Prazos e tipos de contrato.
Toda a receita contratada do QAGR11 vem de dois inquilinos: A BRF (cerca de 65%) e a Belagrícola (cerca de 35%).
A BRF desfruta de reconhecimento creditício no mercado. Embora a Belagrícola conte com um menor nível de confiança, vem se mantendo adimplente.
Risco estratégico
Quando falo sobre risco estratégico no QAGR11, me refiro ao risco de sua estratégia focada no segmento agro e em operações específicas.
No ano passado, apesar da retração econômica, o setor agro brasileiro registrou um crescimento ao redor de 2% e para 2021 a perspectiva é positiva.
A Conab espera um novo recorde de produção e a soja e o milho continuam impulsionando a alta de preços, alavancada em grande parte pela taxa de câmbio.
No entanto, o mercado nem sempre se comporta de maneira previsível. O risco, mesmo que diluído, sempre está presente.
Os imóveis nos quais o QAGR11 investe estão localizados em regiões específicas e são destinados a uso específico. Dificilmente são adaptáveis para outros inquilinos e utilização.
Além disso, o segmento agro apresenta seus riscos próprios, que são difíceis de prever e controlar.
Falo de riscos climáticos e fitopatológicos, por exemplo, capazes de prejudicar os cultivos e afetar a produtividade.
E ainda existem riscos de ordem sanitária, práticas de organismos internacionais de regulação e tantos outros que podem impactar o setor.
Considerar esses riscos no momento de investir é essencial para alcançar bons resultados e manter sua segurança.
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Dados do QAGR11
Agora que você já conhece tudo sobre o QAGR11, confira seus dados oficiais:
- Razão Social: Quasar Agro Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 32.754.734/0001-52
- Gestor: Quasar Investimentos
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento: Renda - Outros (logístico e industrial do agronegócio)
- Patrimônio Líquido (05/2021): R$ 294,8 milhões
- Taxa de Administração: 0,75% ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: Novembro/2019
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (04/2021): 17.634
- Número de Cotas do QAGR11: 5.040.000
- Regulamento do QAGR11
- Relatório Gerencial QAGR11
- QAGR11 Site Oficial (RI)
QAGR11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A única oferta pública de distribuição de cotas do QAGR11 até o presente ocorreu em novembro de 2019.
Dúvidas sobre QAGR11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o QAGR11.
Como comprar QAGR11?
A compra de cotas do QAGR11 é feita através de uma corretora de valores.
Para isso, é preciso:
- Abrir sua conta;
- Transferir o montante que deseja investir para ela;
- Buscar o fundo por seu código (QAGR11, neste caso);
- Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do QAGR11?
O informe de rendimentos do QAGR11 é disponibilizado pela gestora, a Quasar Investimentos, na página oficial do fundo.
Consulte a aba Resultados> Comunicados de rendimentos.
Onde achar o relatório gerencial do QAGR11?
Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial da gestora do QAGR11.
Consulte a aba Resultados > Relatórios mensais.
Como declarar o fundo imobiliário QAGR11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.
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QAGR11 Vale a Pena?
O QAGR11 é um Fundo que trouxe uma proposta de investimento diferente para o mercado, sendo o primeiro a investir na logística do agronegócio.
Sua chegada foi vista com bons olhos. Porém, o desenvolvimento do Fundo não aconteceu como o esperado, seu propósito inicial foi desfigurado e a confiança dos cotistas foi perdida.
Hoje, o fundo está sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial e ficou com uma concentração importante.
Acredito que o segmento do agronegócio tenha muito a oferecer. De fato, já é um segmento explorado nos Fundos norte-americanos (REITs) com sucesso.
No Brasil começaram a surgir agora, mas existem regiões em intenso crescimento e com carência de oferta de imóveis e as possibilidades vão além da logística agro.
Mas, depois de um início conturbado e da amortização de R$ 38 por cota em janeiro, , o momento para o QAGR11 é de tentar recuperar a confiança de seus cotistas.
Quando e se acontecer, o Fundo será capaz de retomar o crescimento e quem sabe tornar-se mais interessante para o investidor.
Mas, isso é futuro. Com o visto até aqui minha opinião não mudou: Ainda fico de fora do QAGR11.
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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
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