Afetada pelo coronavírus, cotação do fundo imobiliário Parque Dom Pedro Shopping (PQDP11) caiu 27% desde o início de março.
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A crise desencadeada pelo coronavírus trouxe queda para todos os fundos imobiliários, que viram seus preços negativamente afetados pelo evento.
O fundo PQDP11 não passa ileso pelo momento. Com a retração das vendas causada pela quarentena e a decisão pelo fechamento de portas durante o auge da pandemia, as cotas despencaram.
Até 24 de março, a baixa era de 27,93%, passando de R$ 3.365 para R$ 2.425 em menos de um mês.
O fundo, que está no mercado desde 2009, é desafiado a mostrar sua resiliência.
No passado, sobreviveu a condições menos favoráveis e hoje é um dos fundo mais importantes na renda passiva com foco em shoppings.
Para o futuro, a gestão aposta na expansão do empreendimento, que foi aprovada em novembro de 2019. O crescimento da área locável impactará a receita de aluguéis.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do PQDP11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é PQDP11;
- Rendimentos do PQDP11;
- Resumo da Carteira do PQDP11;
- Liquidez do PQDP11;
- Principais riscos do PQDP11;
- Se o PQDP11 vale a pena.
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O que é PQDP11 FII?
O código PQDP11 identifica o fundo imobiliário Parque D. Pedro Shopping, que tem administração e gestão da BTG Pactual, que responde por fundos como o FEXC11 e BRCR11
Este é um fundo mais antigo, que teve início em 2009. Até hoje, foram só duas emissões de cotas, ao princípio do fundo.
A primeira delas trouxe a mercado 100 mil cotas, vendidas a R$ 1000 cada.
O PQDP11 é um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos. Seu foco é o segmento de Shopping Centers.
Ele conta com apenas um ativo em carteira, o Parque Dom Pedro Shopping, localizado na cidade de Campinas, SP.
O fundo detém 15% de participações diretas do shopping e 18% de cotas do fundo SHDP11, o fundo original do empreendimento, constituído em 2004.
Ao final de 2019, o patrimônio líquido do PQDP11 era superior aos R$ 805,52 milhões.
PQDP11 Rendimentos
Em janeiro o fundo imobiliário PQDP11 distribuiu R$ 19,48 por cota em dividendos, o que representa 0,80% sobre o valor de cota atual.
Nos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do PQDP11 somaram R$ 175,92, o que representa 7,25% sobre o valor de cota atual.
Desde o início, o fundo distribuiu R$ 1,284,92 em dividendos, o correspondente a 44,46% de sua cotação.
Na imagem abaixo, os rendimentos distribuídos pelo PQDP11 em 2019.
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Resumo da Carteira do PQDP11
A carteira do PQDP é direcionada a apenas um ativo: o Shopping Center Parque Dom Pedro, situado em Campinas, São Paulo.
O fundo detém 15% de participações no imóvel, além de 18% das cotas do fundo SHDP11, que responde pelos 85% do empreendimento restantes.
O imóvel tem área bruta superior aos 180 mil m2, sendo o espaço locável total de 127.348m².
No entanto, isso mudará em futuro próximo, uma vez que foi aprovado o projeto de expansão proposto pela administradora em novembro passado.
Entre os maiores centros de compras da América Latina, o Shopping Parque Dom Pedro se divide em seis alas onde reúne:
- 388 lojas;
- 32 lojas âncora;
- 78 espaços de alimentação;
- 15 salas de cinema;
- 8 mil vagas de estacionamento.
O plano de expansão visa ampliar os espaços locáveis, inserindo imóveis comerciais que se conectam à ideia de um centro comercial completo.
Ele trará ao shopping espaços destinados à convenções, serviços de saúde, educacionais, escritórios, novas lojas e outros.
O shopping é considerado uma referência em seu segmento, registrando índices de venda positivos ao longo de sua história.
Na imagem abaixo, veja a evolução das vendas em 2019.
PARQUE SHOPPING DOM PEDRO
Endereço: Rua Guilherme Campos, 500
Cidade: Campinas - SP
Área Bruta Locável: 127.348m²
Negociação e Liquidez PQDP11
No mês de fevereiro de 2020 foram registradas 553 negociações do PQDP11, totalizando um volume de R$ 4,07 milhões.
O volume médio diário foi de aproximadamente R$ 226 mil.
No 12 meses anteriores, foram feitas 6.930 negociações do fundo, o que corresponde a um total de R$ 44,15 milhões no ano, com média mensal aproximada de R$ 3,67 milhões.
No gráfico abaixo, veja a evolução da liquidez do PQDP11 em 2019. O mês com maior volume de negociações foi agosto, que ultrapassou os R$ 6,3 milhões.
Riscos do PQDP11
Os principais riscos do PQDP11 são: risco de liquidez, de vacância, o prazo de contratos, riscos relacionados ao inquilino, concentração e ao setor.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para convertir a cota de um fundo em dinheiro.
Esse processo depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem resgate antecipado de cotas.
No Brasil, o mercado secundário não apresenta grande liquidez no geral. Assim, não existem garantias quanto ao preço de venda, nem sobre o tempo que levará para efetivá-la.
O PQDP11 não está entre os de maior liquidez e seu valor de cota é mais elevado que o de outros fundos imobiliários do mesmo segmento. Isso deve ser ponderado no investimento.
Vacância
O risco de vacância é a possibilidade de que imóveis permaneçam desocupados por períodos, afetando assim o desempenho do fundo.
No PQDP11, trata-se de um risco pulverizado: o empreendimento é locado para grande diversidade de inquilinos. Isso não é garantia, mas reduz o risco.
Em dezembro de 2019, a taxa de vacância do fundo era de 1%, como mostra o gráfico abaixo.
A taxa de ocupação do PQDP11 ao longo dos anos é considerada saudável. O fundo se provou resiliente aos eventos de mercado que levaram à crise no setor imobiliário ao redor de 2017.
Cabe comentar que o segmento de shopping centers não foi tão afetado pela vacância quanto outros. Especialmente em São Paulo, que é o centro comercial mais importante para o setor.
Prazo do Contrato
O risco de prazo de contratos se relaciona à vacância: cabe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
A maioria dos contratos (43,54%) tem prazo de tempo indeterminado. Uma parcela considerável (20,37%) tem vencimento superior a 36 meses.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: existe a possibilidade que o locatário não cumpra com suas obrigações de pagamento.
Essa situação gera custos com medidas judiciais e a burocracia correspondente e afeta os rendimentos do fundo.
Em dezembro de 2019, a taxa de inadimplência (acima dos 90 dias de atraso) do fundo era de 0,90%.
Risco de Concentração
O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo.
Em fundos de tijolos, como é o caso do PQDP111, esse risco é avaliado considerando, entre outros, a quantidade e localização de seus ativos.
Embora o PQDP111 conte com diversas unidades para locação, trata-se de um fundo monoativo (que tem apenas um ativo em carteira).
Dessa forma, o fundo se torna exposto a variações negativas que podem ocorrer na região do empreendimento, no local onde se encontra e no mercado em si, como detalho abaixo.
Riscos Próprios do Setor
O PQDP11 é um fundo focado na exploração comercial de um shopping center. Com isso, surgem certos riscos próprios do setor:
- Desaquecimento econômico e queda no consumo;
- Condições desfavoráveis na região onde se localiza o empreendimento;
- Eventos intempestivos que afetem o mercado.
Em todos os casos, existe a possibilidade de uma queda nos rendimentos do fundo imobiliário.
Um exemplo claro é a pandemia do coronavírus, cujo epicentro no Brasil é exatamente São Paulo, o estado onde se encontra o ativo do PQDP11.
Na segunda-feira, 23 de março, os empreendimentos que estavam abertos fecharam as portas em São Paulo e em outras localidades do Brasil baixo decreto.
O prejuízo deve alcançar os R$ 15 bilhões mensais, segundo a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers).
Isso não é tudo.
O mercado de shoppings é altamente competitivo, o que pode ocasionar queda nos valores por locação, e traria os mesmos efeitos negativos sobre os dividendos distribuídos pelo fundo.
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Dados do PQDP11
Veja agora os dados oficiais do PQDP11.
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Dom Pedro Shopping Center
- CNPJ:10.869.155/0001-12
- Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Shopping Centers
- Patrimônio Líquido (12/2019): R$ 805.520.457,42
- Taxa de Administração: 0,23% a.a. (ao ano) sobre o patrimônio líquido do fundo
- Taxa de Performance: Não há
- Taxa de Gerenciamento: 4% ao mês sobre receita de aluguel
- Início do Fundo: 19 de junho de 2009
- Quantidade de Emissões: 2
- Número de Cotistas (12/2019): 4.292
- Número de Cotas do PQDP11: 238.477
- Regulamento do PQDP11
- Relatório Gerencial PQDP11
- PQDP11 Site Oficial (RI)
PQDP11 Subscrição
A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas.
O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O PQDP11 ainda não realizou nenhuma emissão com oferta de subscrição.
Dúvidas sobre PQDP11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o PQDP11.
Como comprar PQDP11?
A compra de cotas do PQDP11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo.
Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo:
- Abra o Home Broker;
- Procure o fundo por seu código (PQDP11);
- Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
- Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do PQDP11?
O informe de rendimentos do PQDP11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3.
Onde achar o relatório gerencial do PQDP11?
Disponibilizei o relatório gerencial do PQDP11 neste mesmo artigo, na seção dados do PQDP11.
Você o encontrará ainda no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘Informações’ e logo ‘Relatórios Mensais’.
Como declarar o fundo imobiliário PQDP11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário PQDP11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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PQDP11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário PQDP11 é um fundo com mais de 10 anos de mercado, uma taxa de administração muito competitiva (0,23%) e uma taxa de gerenciamento algo elevada (4%).
Em sua trajetória vem registrando resultados consistentes tanto em aluguéis como em vendas. No último ano, distribuiu 7,25% de seu valor de cota atual, que caiu consideravelmente com a crise.
Ele apresenta ainda índices de vacância e inadimplência inferiores a 1%.
Embora seja um fundo monoativo (apenas 1 imóvel), o que representa um risco, tem no portfólio um grande ativo, bem localizado e rentável.
Com a aprovação do plano de expansão, o fundo vai explorar seu potencial de crescimento, o que certamente impactará os retornos.
No geral, a recomendação é evitar fundos monoativos. Porém, o PQDP11 é um bom fundo e pode ocupar uma cautelosa parcela de sua carteira.
Só não pague muito acima do valor patrimonial, que já é mais elevado que o da maioria dos fundos, nem comprometa o equilíbrio de sua alocação de ativos.
Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.
Qual é o FII que deseja conhecer melhor?
Me conte nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!
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