PQDP11: FII Parque D. Pedro Shopping Vale a Pena?
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PQDP11: FII Parque D. Pedro Shopping Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário FII Parque D. Pedro Shopping (PQDP11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 30/03/2020
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Afetada pelo coronavírus, cotação do fundo imobiliário Parque Dom Pedro Shopping (PQDP11) caiu 27% desde o início de março. 

A crise desencadeada pelo coronavírus trouxe queda para todos os fundos imobiliários, que viram seus preços negativamente afetados pelo evento. 

O fundo PQDP11 não passa ileso pelo momento. Com a retração das vendas causada pela quarentena e a decisão pelo fechamento de portas durante o auge da pandemia, as cotas despencaram. 

Até 24 de março, a baixa era de 27,93%, passando de R$ 3.365 para R$ 2.425 em menos de um mês. 

O fundo, que está no mercado desde 2009, é desafiado a mostrar sua resiliência. 

No passado, sobreviveu a condições menos favoráveis e hoje é um dos fundo mais importantes na renda passiva com foco em shoppings. 

Para o futuro, a gestão aposta na expansão do empreendimento, que foi aprovada em novembro de 2019. O crescimento da área locável impactará a receita de aluguéis.  

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do PQDP11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é PQDP11;
  • Rendimentos do PQDP11;
  • Resumo da Carteira do PQDP11;
  • Liquidez do PQDP11;
  • Principais riscos do PQDP11;
  • Se o PQDP11 vale a pena. 

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O que é PQDP11 FII?

O código PQDP11 identifica o fundo imobiliário Parque D. Pedro Shopping, que tem administração e gestão da BTG Pactual, que responde por fundos como o FEXC11 e BRCR11

Este é um fundo mais antigo, que teve início em 2009. Até hoje, foram só duas emissões de cotas, ao princípio do fundo.  

A primeira delas trouxe a mercado 100 mil cotas, vendidas a R$ 1000 cada. 

O PQDP11 é um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos. Seu foco é o segmento de Shopping Centers. 

Ele conta com apenas um ativo em carteira, o Parque Dom Pedro Shopping, localizado na cidade de Campinas, SP.

O fundo detém 15% de participações diretas do shopping e 18% de cotas do fundo SHDP11, o fundo original do empreendimento, constituído em 2004. 

Ao final de 2019, o patrimônio líquido do PQDP11 era superior aos R$ 805,52 milhões. 

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PQDP11 Rendimentos

Em janeiro o fundo imobiliário PQDP11 distribuiu R$ 19,48 por cota em dividendos, o que representa 0,80% sobre o valor de cota atual.

Nos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do PQDP11 somaram R$ 175,92, o que representa 7,25% sobre o valor de cota atual. 

Desde o início, o fundo distribuiu R$ 1,284,92 em dividendos, o correspondente a 44,46% de sua cotação. 

Na imagem abaixo, os rendimentos distribuídos pelo PQDP11 em 2019. 

Rendimentos Mensais PQDP11
Rendimentos Mensais PQDP11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do PQDP11 

A carteira do PQDP é direcionada a apenas um ativo: o Shopping Center Parque Dom Pedro, situado em Campinas, São Paulo. 

O fundo detém 15% de participações no imóvel, além de 18% das cotas do fundo SHDP11, que responde pelos 85% do empreendimento restantes. 

O imóvel tem área bruta superior aos 180 mil m2, sendo o espaço locável total de 127.348m². 

No entanto, isso mudará em futuro próximo, uma vez que foi aprovado o projeto de expansão proposto pela administradora em novembro passado. 

Entre os maiores centros de compras da América Latina, o Shopping Parque Dom Pedro se divide em seis alas onde reúne: 

  • 388 lojas;
  • 32 lojas âncora;
  • 78 espaços de alimentação;
  • 15 salas de cinema;
  • 8 mil vagas de estacionamento. 

O plano de expansão visa ampliar os espaços locáveis, inserindo imóveis comerciais que se conectam à ideia de um centro comercial completo.

Ele trará ao shopping espaços destinados à convenções, serviços de saúde, educacionais, escritórios, novas lojas e outros. 

O shopping é considerado uma referência em seu segmento, registrando índices de venda positivos ao longo de sua história. 

Na imagem abaixo, veja a evolução das vendas em 2019.  

Gráfico Evolução de Vendas PQDP11
Gráfico Evolução de Vendas PQDP11. Fonte: Relatório Gerencial.

PARQUE SHOPPING DOM PEDRO

Endereço: Rua Guilherme Campos, 500

Cidade: Campinas – SP

Área Bruta Locável: 127.348m²

Negociação e Liquidez PQDP11

No mês de fevereiro de 2020 foram registradas 553 negociações do PQDP11, totalizando um volume de R$ 4,07 milhões. 

O volume médio diário foi de aproximadamente R$ 226 mil. 

No 12 meses anteriores, foram feitas 6.930 negociações do fundo, o que corresponde a um total de R$ 44,15 milhões no ano, com média mensal aproximada de R$ 3,67 milhões. 

No gráfico abaixo, veja a evolução da liquidez do PQDP11 em 2019. O mês com maior volume de negociações foi agosto, que ultrapassou os R$ 6,3 milhões. 

Negociação e Liquidez PQDP11
Negociação e Liquidez PQDP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do PQDP11

Os principais riscos do PQDP11 são: risco de liquidez, de vacância, o prazo de contratos, riscos relacionados ao inquilino, concentração e ao setor. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para convertir a cota de um fundo em dinheiro. 

Esse processo depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem resgate antecipado de cotas. 

No Brasil, o mercado secundário não apresenta grande liquidez no geral. Assim, não existem garantias quanto ao preço de venda, nem sobre o tempo que levará para efetivá-la. 

O PQDP11 não está entre os de maior liquidez e seu valor de cota é mais elevado que o de outros fundos imobiliários do mesmo segmento. Isso deve ser ponderado no investimento. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que imóveis permaneçam desocupados por períodos, afetando assim o desempenho do fundo. 

No PQDP11, trata-se de um risco pulverizado: o empreendimento é locado para grande diversidade de inquilinos. Isso não é garantia, mas reduz o risco. 

Em dezembro de 2019, a taxa de vacância do fundo era de 1%, como mostra o gráfico abaixo. 

Vacância PQDP11
Vacância PQDP11. Fonte: Relatório Gerencial.

A taxa de ocupação do PQDP11 ao longo dos anos é considerada saudável. O fundo se provou resiliente aos eventos de mercado que levaram à crise no setor imobiliário ao redor de 2017. 

Cabe comentar que o segmento de shopping centers não foi tão afetado pela vacância quanto outros. Especialmente em São Paulo, que é o centro comercial mais importante para o setor. 

Prazo do Contrato

O risco de prazo de contratos se relaciona à vacância: cabe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

A maioria dos contratos (43,54%) tem prazo de tempo indeterminado. Uma parcela considerável (20,37%) tem vencimento superior a 36 meses. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: existe a possibilidade que o locatário não cumpra com suas obrigações de pagamento. 

Essa situação gera custos com medidas judiciais e a burocracia correspondente e afeta os rendimentos do fundo. 

Em dezembro de 2019, a taxa de inadimplência (acima dos 90 dias de atraso) do fundo era de 0,90%. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos de tijolos, como é o caso do PQDP111, esse risco é avaliado considerando, entre outros, a quantidade e localização de seus ativos. 

Embora o PQDP111 conte com diversas unidades para locação, trata-se de um fundo monoativo (que tem apenas um ativo em carteira). 

Dessa forma, o fundo se torna exposto a variações negativas que podem ocorrer na região do empreendimento, no local onde se encontra e no mercado em si, como detalho abaixo. 

Riscos Próprios do Setor

O PQDP11 é um fundo focado na exploração comercial de um shopping center. Com isso, surgem certos riscos próprios do setor

  • Desaquecimento econômico e queda no consumo;
  • Condições desfavoráveis na região onde se localiza o empreendimento;
  • Eventos intempestivos que afetem o mercado. 

Em todos os casos, existe a possibilidade de uma queda nos rendimentos do fundo imobiliário. 

Um exemplo claro é a pandemia do coronavírus, cujo epicentro no Brasil é exatamente São Paulo, o estado onde se encontra o ativo do PQDP11. 

Na segunda-feira, 23 de março, os empreendimentos que estavam abertos fecharam as portas em São Paulo e em outras localidades do Brasil baixo decreto.

O prejuízo deve alcançar os R$ 15 bilhões mensais, segundo a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers). 

Isso não é tudo.

O mercado de shoppings é altamente competitivo, o que pode ocasionar queda nos valores por locação, e traria os mesmos efeitos negativos sobre os dividendos distribuídos pelo fundo

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Dados do PQDP11

Veja agora os dados oficiais do PQDP11. 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Dom Pedro Shopping Center
  • CNPJ:10.869.155/0001-12
  • Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Shopping Centers
  • Patrimônio Líquido  (12/2019): R$ 805.520.457,42
  • Taxa de Administração: 0,23% a.a. (ao ano) sobre o patrimônio líquido do fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Taxa de Gerenciamento: 4% ao mês sobre receita de aluguel
  • Início do Fundo: 19 de junho de 2009
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (12/2019): 4.292
  • Número de Cotas do PQDP11: 238.477
  • Regulamento do PQDP11
  • Relatório Gerencial  PQDP11
  • PQDP11 Site Oficial (RI)

PQDP11 Subscrição

A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O PQDP11 ainda não realizou nenhuma emissão com oferta de subscrição

Dúvidas sobre PQDP11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o PQDP11.

Como comprar PQDP11?

A compra de cotas do PQDP11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

  • Abra o Home Broker;
  • Procure o fundo por seu código (PQDP11);
  • Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do PQDP11?

O informe de rendimentos do PQDP11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3

Onde achar o relatório gerencial do PQDP11?

Disponibilizei o relatório gerencial do PQDP11 neste mesmo artigo, na seção dados do PQDP11. 

Você o encontrará ainda no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘Informações’ e logo ‘Relatórios Mensais’. 

Como declarar o fundo imobiliário PQDP11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário PQDP11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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PQDP11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário PQDP11 é um fundo com mais de 10 anos de mercado, uma taxa de administração muito competitiva (0,23%) e uma taxa de gerenciamento algo elevada (4%). 

Em sua trajetória vem registrando resultados consistentes tanto em aluguéis como em vendas. No último ano, distribuiu 7,25% de seu valor de cota atual, que caiu consideravelmente com a crise. 

Ele apresenta ainda índices de vacância e inadimplência inferiores a 1%. 

Embora seja um fundo monoativo (apenas 1 imóvel), o que representa um risco, tem no portfólio um grande ativo, bem localizado e rentável. 

Com a aprovação do plano de expansão, o fundo vai explorar seu potencial de crescimento, o que certamente impactará os retornos. 

No geral, a recomendação é evitar fundos monoativos. Porém, o PQDP11 é um bom fundo e pode ocupar uma cautelosa parcela de sua carteira.  

Só não pague muito acima do valor patrimonial, que já é mais elevado que o da maioria dos fundos, nem comprometa o equilíbrio de sua alocação de ativos

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Qual é o FII que deseja conhecer melhor?

Me conte nos comentários. A próxima análise pode ser a sua! 

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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