Por que Fundo Imobiliário CARE11 Não Paga Dividendos?
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Por que Fundo Imobiliário CARE11 Não Paga Dividendos?

Este fundo imobiliário explora um mercado nada óbvio de “cuidados com a morte”, em uma tradução ao termo “death care services”.

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Atualizado em 10/07/2020
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Dias atrás pipocou um monte de notícias sobre um Fundo Imobiliário (FII) que, depois de alguns anos sem pagar rendimento, vai finalmente colocar algum dinheiro no bolso dos cotistas.

Antes de se empolgar com a possibilidade de ter mais um FII na sua carteira, é melhor conhecer a história dele.

Estou falando o CARE11 – BRAZILIAN GRAVEYARD AND DEATH CARE SERVICES FII.

Este fundo imobiliário explora um mercado nada óbvio de “cuidados com a morte”, em uma tradução ao termo “death care services”. 

Trata-se da exploração de atividades como cemitérios, funerárias e serviços relacionados.

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Quase que como uma ironia, o fundo imobiliário nasceu da morte de um outro fundo. 

O FII Máxima Renda operava normalmente até vender o imóvel da sua carteira em 2015 e amortizar 96 reais por cota aos investidores. 

Sua cota passou a valer R$ 1,71 e seu destino era ser extinto em seguida.

Foi aí que em uma assembleia foi aprovada a reestruturação do fundo e a alteração da sua política de investimento. 

Ele passou a se chamar FII Terra Santa e a investir em cemitérios.

Um pouco mais adiante, em 2016, ele chegou a sua atual denominação.

Não é só o segmento deste FII que é fora do comum.

Sua forma de atuação também é: este FII não paga rendimentos com regularidade. 

Seus ativos não geram “aluguéis”.

O fundo explora cemitérios, que são ativos que requerem grandes investimentos mesmo quando já são operacionais. 

Leva algo em torno de 10 anos para maturar um investimento desses, para aí sim se tornarem fortes geradores de caixa para seus sócios.

Dois terços do patrimônio do fundo estão em participações de empresas, que por sua vez são detentoras de imóveis e exploram atividades funerárias.

Esse arranjo é pouco transparente para o investidor, uma vez que a prestação de contas obrigatória dos FIIs vai só até essa primeira camada de informações do ativo diretamente abaixo do fundo. 

Os fundos imobiliários foram pensados para serem donos de imóveis e não de empresas, portanto não haveria necessidade de subníveis de informação.

Ao ir mais a fundo, no entanto, chega-se finalmente aos ativos da carteira: 14 cemitérios em sete estados.

Outro ponto é que o CARE11, ao contrário da grande maioria dos FIIs, não emite relatórios gerenciais. 

O cotista fica no escuro para muita coisa, já que os informes estruturados não expõe toda informação necessária.

O fundo é gerido pela Zion Invest, que tem a ambição de consolidar o mercado de death care no Brasil.

Este é um mercado bilionário e que atrai poucos interessados por sua excentricidade, mas que já se mostrou aposta lucrativa em outros países.

Neste cenário, o fundo é somente mais uma peça no tabuleiro da gestora que quer formar um grande grupo do setor funerário brasileiro.

Agora vamos chegar na tal distribuição recente do fundo.

Ela vem da venda de parte da participação que o CARE11 detém na Cortel Holding, grupo gaúcho que deve ser o principal veículo de consolidação do mercado de cemitérios no Brasil.

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Essa participação foi comprada a cerca de dois anos atrás e, pelo preço acertado de venda, representou valorização de 42% no período. 

Ótimo, né?

Sim a valorização é ótima mesmo, mas eu quero te chamar a atenção para a transparência mais uma vez.

O comprador é um outro fundo imobiliários gerido pela mesma Zion Invest. 

Ou seja, ela está comprando dela mesmo. 

Segundo a própria gestora, este novo FII (que não é negociado em bolsa) foi criado somente para comprar este ativo.

Conseguiu juntar os pontos e ficar com a mesma desconfiança que eu?

Quem me garante que essa transação foi no melhor interesse dos cotistas do CARE11?

Para a gestora está muito claro que esse movimento faz sentido: ela vai isolar o principal ativo da sua estratégia em um fundo que o atual cotista não têm acesso. 

Assim, ela vai poder usar esse novo fundo imobiliário como bem entender e não vai precisar se explicar abertamente sobre suas transações.

Para a Zion faz sentido, mas para o cotista do CARE11 não parece fazer tanto assim.

Enfim, sempre pense no alinhamento de interesses do gestor com o cotista, na transparência das informações e tente entender bem onde você está colocando seu dinheiro.

Não se iluda com um fundo que daqui a pouco vai pagar bons rendimentos, mas ao custo de estar se desfazendo de seu ativo mais valioso.

Investir em CARE11 pode até parecer instigante, mas, com o perdão do trocadilho, pode levar o investidor a cavar a própria cova.

Como eu exponho no método Fayh para Fundos Imobiliários, focamos em cases mais transparentes e menos excêntricos.

O óbvio dá um retorno bem melhor.

Abraço.

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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