Fundo Imobiliário PATC11 cai mais de 12% em março e fecha o mês em R$ 87,05.
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Os fundos imobiliários fecharam março em baixa generalizada e o PATC11 mão escapou ileso.
As cotas do fundo abriram o mês vendidas a quase R$ 99,03, porém o encerraram em R$ 87,05. A variação foi de -12,09% no mês.
Fundo jovem, com apenas um ano de mercado, o PATC11 investe seus recursos em edifícios corporativos de alto padrão localizados em São Paulo, Capital.
Em seu portfólio atual estão participações em 5 diferentes imóveis. A área total própria do fundo supera os 7 mil m2.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do PATC11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é PATC11;
- Rendimentos do PATC11;
- Resumo da Carteira do PATC11;
- Liquidez do PATC11;
- Principais riscos do PATC11;
- Se o PATC11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!
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O que é PATC11 FII?
O código PATC11 se refere ao fundo imobiliário Pátria Edifícios Corporativos, gerido pela Pátria Investimentos e administrado pelo Banco Modal S.A.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe em lajes corporativas.
No entanto, em sua carteira cabem cotas de outros fundos imobiliários com o mesmo foco, além de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário).
Seu objetivo é gerar renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas com a exploração comercial de edifícios de escritório de alto padrão.
Seu início aconteceu em abril de 2019, trazendo 3,7 milhões de cotas ao mercado, que forma comercializadas a R$ 100 cada uma.
Ao final de março de 2020, o PATC11 registrava um patrimônio líquido superior a R$ 345,1 milhões.
PATC11 Rendimentos
No mês de março de 2020, os dividendos distribuídos pelo PATC11 foram R$ 0,30 por cota. O valor representa 0,34% sobre o preço de cota no fechamento do mês, que foi de R$ 87,05.
Ao longo dos últimos 12 meses, desde que o fundo teve início, os rendimentos mensais do PATC11 somaram R$ 4,12, o correspondente a 4,73 % do valor de cota em março.
Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais.
| Ano | Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez |
| 2020 | 0,40 | 0,30 | 0,30 | |||||||||
| 2019 | - | - | - | 0,30 | 0,30 | 0,26 | 0,30 | 0,38 | 0,38 | 0,40 | 0,40 | 0,40 |
Fonte: Relatório Gerencial.
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Resumo da Carteira do PATC11
Ao fim de março de 2020, a carteira do PATC11 apresentava a seguinte composição:
Cabe destacar que boa parte dos recursos atualmente alocados em LCI e CRI são derivados da segunda emissão de cotas, finalizada recentemente.
Esses valores serão estrategicamente alocados em imóveis e fundos imobiliários, segundo o comentário da gestora em seu mais recente relatório gerencial.
No gráfico abaixo, veja o detalhamento dos percentuais dedicados a cada instrumento, além do valor em Reais que eles representam.
Os ativos imobiliários que compõem o atual portfólio do PATC11 estão localizados em duas das principais regiões corporativas da cidade de São Paulo: Itaim Bibi e Vila Olímpia.
Em total, o fundo conta com 7.913 m2 de área bruta locável própria, distribuída por 5 imóveis onde tem participações que variam de 4,40 a 11,7%.
O valor médio de seus aluguéis é de R$ 114 por m2. Quanto ao prazo médio de contratos, é de 25 meses.
Entre seus inquilinos são empresas nacionais e multinacionais reconhecidas em seus segmentos, como a Omron Eletrônica e a Randstad RH, além da EDP Energia.
Carteira de Imóveis
O fundo imobiliário PATC11 apresenta 5 imóveis em seu portfólio, que juntos somam uma área locável total de 7.913 m2.
A cidade que concentra a atenção do fundo é São Paulo, uma das principais cidades do país para seu mercado de atuação.
Com foco em edifícios de alto padrão, o PATC11 tem em carteira apenas edifícios corporativos de classificação AAA ou A.
Na tabela abaixo, veja os detalhes sobre as propriedades que compõem o portfólio do PATC11.
| Ativo | Localização | ABL Total | ABL Própria | Participação | Ocupação | Inquilinos |
| Sky Corporate | São Paulo, SP | 25.606 m2 | 2.690 m2 | 10,5% | 100% | EDP Energias |
| Central Vila Olímpia | São Paulo, SP | 18.200 m2 | 1.298 m2 | 7,1% | 100% | Omron Eletrônica |
| Vila Olímpia Corporate | São Paulo, SP | 19.416 m2 | 2.262 m2 | 11,7% | 100% | Suse Software, Randstad RH B2W e Approach |
| Icon Faria Lima | São Paulo, SP | 10,148 m2 | 450 m2 | 4,4% | 100% | Prudential do Brasil |
| The one | São Paulo, SP | 13.632 m2 | 1.213 m2 | 8,9% | 100% | Fidessa, Standard Bank, China Telecom e Santo André Adm |
Fonte: Relatório Gerencial.
Carteira de FII
A partir de março de 2020, o PATC11 passou a deter 5% de seu patrimônio aplicado em outros Fundos de Investimento Imobiliários dedicados ao segmento de lajes corporativas.
A princípio, os investimentos diferenciados não alteram os riscos nem o perfil do fundo.
A gestão aposta em estratégia fundamentalista, comprando fundos de FIIs com apenas um ativo de alta qualidade e localização privilegiada, mirando no longo prazo.
Logo, a estratégia tática de gestão essencialmente ativa, visa aproveitar oportunidades de investimento ou desinvestimento rápido focando em lucros no curto e médio prazo.
Até 31 de março, a distribuição da carteira de FII era a apresentada na imagem abaixo:
Negociação e Liquidez PATC11
No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 65.004 cotas do PATC11, totalizando um volume de R$ 66,88 milhões.
A média diária no período foi de R$ 3,71 milhões aproximadamente.
Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 216.651 negociações totais, somando R$ 365,06 milhões em volume. A média aproximada mensal é de R$ 30,4 milhões.
No gráfico abaixo veja a evolução das negociações do fundo desde seu início.
Riscos do PATC11
Os principais riscos do PATC11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de crédito.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro.
O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado.
Embora o PATC11 apresenta boa liquidez no mercado secundário atualmente, não existem garantias sobre isso.
Mesmo com uma liquidez consistente, não é possível garantir valores ou prazos de venda, seja para as cotas do PATC11 ou de qualquer outro fundo imobiliário.
Vacância
O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis.
Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras.
Ao final de fevereiro de 2020, o fundo PATC11 tinha 100% de suas propriedades ocupadas.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.
Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas que, no caso deste fundo em concreto e em todas suas locações é o valor remanescente até o término do contrato.
No PATC11, o prazo médio dos contratos é de 25 meses, porém 43% dos contratos têm vencimento em 2021, conforme se vê na imagem abaixo.
Risco do Inquilino
risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações.
Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos.
Até o final de fevereiro, não havia inadimplência no PATC11.
Risco de Crédito
O risco de crédito afeta títulos de dívidas, como os CRIs e LCIs que aparecem na carteira do PATC11.
Ele se refere à possibilidade de que o devedor ou o emissor do título não pague o débito.
Como esses títulos são lastreados em imóveis ou são garantidos por outros bens, esses ativos são tomados em pagamento.
Porém, a conversão desses bens em dinheiro leva um tempo, sobre o qual não existem garantias.
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Dados do PATC11
Veja agora as principais informações do PATC11:
- Razão Social: Pátria Edifícios Corporativos Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 30.048.651/0001/-12
- Gestor: Pátria Investimentos Ltda.
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Gestão Ativa - Desenvolvimento para Renda - Lajes Corporativas
- Patrimônio Líquido (03/2020): R$ 345.113.318,34
- Taxa de Administração: 0,665% ao ano até mar/20. A partir de abr/20, 1,165% ao ano.
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 02 de abril de 2019
- Quantidade de Emissões: 2
- Número de Cotistas (03/2020): 18.692
- Número de Cotas do PATC11: 3.477.434
- Regulamento do PATC11
- Relatório Gerencial PATC11
- PATC11 Site Oficial (RI)
PATC11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo imobiliário PATC11 ainda não realizou nenhuma oferta de subscrição. Após o IPO, a única emissão de cotas foi destinada apenas a investidores profissionais.
Dúvidas sobre PATC11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o PATC11.
Como comprar PATC11?
A compra de cotas do PATC11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (PATC11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do PATC11?
O informe de rendimentos do PATC11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do PATC11?
O relatório do PATC11 está disponível no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘Resultados’ e em seguida ‘informes e relatórios’. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do PATC11.
Como declarar o fundo imobiliário PATC11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário PATC11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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PATC11 Vale a Pena?
O PATC11 é um fundo jovem, que tem apenas 12 meses de mercado.
Nesse período, vem apresentando uma escolha de ativos interessante, com imóveis bem localizados na principal capital corporativa do país.
Desde março, a carteira apresenta também uma parcela significativa (5%) aplicada em cotas de outros FIIs.
A gestão declara seu foco principal em uma alocação fundamentalista, voltada para ativos de alto potencial para o longo prazo.
No entanto, seus rendimentos são muito baixos quando comparados a outros fundos de lajes corporativas com maior tempo de mercado. O RCRB11 e o HGRE11 são apenas alguns exemplos.
O PATC11 tem potencial, mas não o recomendo neste momento. Há outras opções mais rentáveis e com histórico maior no mercado.
Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor?
Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!
