PATC11: FII Pátria Edifícios Corporativos Vale a Pena?
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PATC11: FII Pátria Edifícios Corporativos Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário FII Pátria Edifícios Corporativos (PATC11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário PATC11 cai mais de 12% em março e fecha o mês em R$ 87,05. 

Os fundos imobiliários fecharam março em baixa generalizada e o PATC11 mão escapou ileso. 

As cotas do fundo abriram o mês vendidas a quase R$ 99,03, porém o encerraram em R$ 87,05. A variação foi de -12,09% no mês. 

Fundo jovem, com apenas um ano de mercado, o PATC11 investe seus recursos em edifícios corporativos de alto padrão localizados em São Paulo, Capital. 

Em seu portfólio atual estão participações em 5 diferentes imóveis. A área total própria do fundo supera os 7 mil m2.

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do PATC11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é PATC11;
  • Rendimentos do PATC11;
  • Resumo da Carteira do PATC11;
  • Liquidez do PATC11;
  • Principais riscos do PATC11;
  • Se o PATC11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é PATC11 FII?

O código PATC11 se refere ao fundo imobiliário Pátria Edifícios Corporativos, gerido pela Pátria Investimentos  e administrado pelo Banco Modal S.A.

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe em lajes corporativas. 

No entanto, em sua carteira cabem cotas de outros fundos imobiliários com o mesmo foco, além de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário). 

Seu objetivo é gerar renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas com a exploração comercial de edifícios de escritório de alto padrão. 

Seu início aconteceu em abril de 2019, trazendo 3,7 milhões de cotas ao mercado, que forma comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de março de 2020, o PATC11 registrava um patrimônio líquido superior a R$ 345,1 milhões.

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PATC11 Rendimentos

No mês de março de 2020, os dividendos distribuídos pelo PATC11 foram R$ 0,30 por cota. O valor representa 0,34% sobre o preço de cota no fechamento do mês, que foi de R$ 87,05. 

Ao longo dos últimos 12 meses, desde que o fundo teve início, os rendimentos mensais do PATC11 somaram R$ 4,12, o correspondente a 4,73 % do valor de cota em março. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,400,300,30








20190,300,300,260,300,380,380,400,400,40

Fonte: Relatório Gerencial. 

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Resumo da Carteira do PATC11 

Ao fim de março de 2020, a carteira do PATC11 apresentava a seguinte composição: 

  • Imóveis: 45%
  • Fundos Imobiliários:5%
  • Renda Fixa/ CRI: 15%
  • LCI: 35%

Cabe destacar que boa parte dos recursos atualmente alocados em LCI e CRI são derivados da segunda emissão de cotas, finalizada recentemente. 

Esses valores serão estrategicamente alocados em imóveis e fundos imobiliários, segundo o comentário da gestora em seu mais recente relatório gerencial. 

No gráfico abaixo, veja o detalhamento dos percentuais dedicados a cada instrumento, além do valor em Reais que eles representam. 

Alocação de Ativos PATC11
Alocação de Ativos PATC11 . Fonte: Relatório Gerencial.

Os ativos imobiliários que compõem o atual portfólio do PATC11 estão localizados em duas das principais regiões corporativas da cidade de São Paulo: Itaim Bibi e Vila Olímpia. 

Em total, o fundo conta com 7.913 m2 de área bruta locável própria, distribuída por 5 imóveis onde tem participações que variam de 4,40 a 11,7%. 

O valor médio de seus aluguéis é de R$ 114 por m2. Quanto ao prazo médio de contratos, é de 25 meses. 

Entre seus inquilinos são empresas nacionais e multinacionais reconhecidas em seus segmentos, como a Omron Eletrônica e a Randstad RH, além da EDP Energia

Carteira de Imóveis

O fundo imobiliário PATC11 apresenta 5 imóveis em seu portfólio, que juntos somam uma área locável total de 7.913 m2. 

A cidade que concentra a atenção do fundo é São Paulo, uma das principais cidades do país para seu mercado de atuação. 

Com foco em edifícios de alto padrão, o PATC11 tem em carteira apenas edifícios corporativos de classificação AAA ou A. 

Na tabela abaixo, veja os detalhes sobre as propriedades que compõem o portfólio do PATC11. 

AtivoLocalizaçãoABL TotalABL PrópriaParticipaçãoOcupaçãoInquilinos
Sky Corporate São Paulo, SP25.606 m22.690 m210,5%100%EDP Energias
Central  Vila OlímpiaSão Paulo, SP18.200 m21.298 m27,1%100%Omron Eletrônica
Vila Olímpia CorporateSão Paulo, SP19.416 m22.262 m211,7%100%Suse Software, Randstad RH B2W e Approach
Icon Faria LimaSão Paulo, SP10,148 m2450 m24,4%100%Prudential do Brasil
The oneSão Paulo, SP13.632 m21.213 m28,9%100%Fidessa, Standard Bank, China Telecom e Santo André Adm

Fonte: Relatório Gerencial. 

Carteira de FII

A partir de março de 2020, o PATC11  passou a deter 5% de seu patrimônio aplicado em outros Fundos de Investimento Imobiliários dedicados ao segmento de lajes corporativas. 

A princípio, os investimentos diferenciados não alteram os riscos nem o perfil do fundo. 

A gestão aposta em estratégia fundamentalista, comprando fundos de FIIs com apenas um ativo de alta qualidade e localização privilegiada, mirando no longo prazo. 

Logo, a estratégia tática de gestão essencialmente ativa, visa aproveitar oportunidades de investimento ou desinvestimento rápido focando em lucros no curto e médio prazo. 

Até 31 de março, a distribuição da carteira de FII era a apresentada na imagem abaixo: 

Estratégia de Alocação PATC11
Estratégia de Alocação PATC11. Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez PATC11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 65.004 cotas do PATC11, totalizando um volume de R$ 66,88 milhões.  

A média diária no período foi de R$ 3,71 milhões aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 216.651 negociações totais, somando R$ 365,06 milhões em volume. A média aproximada mensal é de  R$ 30,4 milhões. 

No gráfico abaixo veja a evolução das negociações do fundo desde seu início. 

Negociação e Liquidez PATC11
Negociação e Liquidez PATC11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do PATC11

Os principais riscos do PATC11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de crédito.

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o PATC11 apresenta boa liquidez no mercado secundário atualmente, não existem garantias sobre isso. 

Mesmo com uma liquidez consistente, não é possível garantir valores ou prazos de venda, seja para as cotas do PATC11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

Ao final de fevereiro de 2020, o fundo PATC11 tinha 100% de suas propriedades ocupadas. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.

 
Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas que, no caso deste fundo em concreto e em todas suas locações é o valor remanescente até o término do contrato.  

No PATC11, o prazo médio dos contratos é de 25 meses, porém 43% dos contratos têm vencimento em 2021, conforme se vê na imagem abaixo.  

Vencimento de Contratos PATC11
Vencimento de Contratos PATC11. Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

 risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até o final de fevereiro, não havia inadimplência no PATC11. 

Risco de Crédito

O risco de crédito afeta títulos de dívidas, como os CRIs e LCIs que aparecem na carteira do PATC11. 

Ele se refere à possibilidade de que o devedor ou o emissor do título não pague o débito. 

Como esses títulos são lastreados em imóveis ou são garantidos por outros bens, esses ativos são tomados em pagamento. 

Porém, a conversão desses bens em dinheiro leva um tempo, sobre o qual não existem garantias. 

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Dados do PATC11

Veja agora as principais informações do PATC11: 

  • Razão Social: Pátria Edifícios Corporativos Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 30.048.651/0001/-12
  • Gestor: Pátria Investimentos Ltda.
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa – Desenvolvimento para Renda – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Líquido  (03/2020): R$ 345.113.318,34 
  • Taxa de Administração: 0,665% ao ano até mar/20. A partir de abr/20, 1,165% ao ano. 
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 02 de abril de 2019
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (03/2020): 18.692 
  • Número de Cotas do PATC11: 3.477.434 
  • Regulamento do PATC11
  • Relatório Gerencial  PATC11
  • PATC11 Site Oficial (RI)

PATC11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário PATC11 ainda não realizou nenhuma oferta de subscrição. Após o IPO, a única emissão de cotas foi destinada apenas a investidores profissionais. 

Dúvidas sobre PATC11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o PATC11.

Como comprar PATC11?

A compra de cotas do PATC11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (PATC11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do PATC11?

O informe de rendimentos do PATC11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do PATC11?

O relatório do PATC11 está disponível no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘Resultados’ e em seguida ‘informes e relatórios’. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do PATC11

Como declarar o fundo imobiliário PATC11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário PATC11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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PATC11 Vale a Pena?

O PATC11 é um fundo jovem, que tem apenas 12 meses de mercado. 

Nesse período, vem apresentando uma escolha de ativos interessante, com imóveis bem localizados na principal capital corporativa do país. 

Desde março, a carteira apresenta também uma parcela significativa (5%) aplicada em cotas de outros FIIs. 

A gestão declara seu foco principal em uma alocação fundamentalista, voltada para ativos de alto potencial para o longo prazo. 

No entanto, seus rendimentos são muito baixos quando comparados a outros fundos de lajes corporativas com maior tempo de mercado.  O RCRB11 e o HGRE11 são apenas alguns exemplos. 

O PATC11 tem potencial, mas não o recomendo neste momento. Há outras opções mais rentáveis e com histórico maior no mercado. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs


Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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