OUJP11: Fundo Imobiliário Ourinvest JPP Vale a Pena?
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OUJP11: Fundo Imobiliário Ourinvest JPP Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Ourinvest JPP (OUJP11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 22/05/2020
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Fundo Imobiliário Ourinvest JPP (OUJP11) retoma a 3ª emissão de cotas em maio com oferta de subscrição. 

A forte queda registrada no mês de março levou à suspensão das emissões de cotas dos fundos imobiliários que eram previstas até então.

Um dos fundos que optou pelo conservadorismo na ocasião foi o OUJP11. Mas, com fôlego renovado após um mês de abril mais equilibrado, o fundo decidiu que é o momento de uma nova captação. 

Agora em maio (08), o fundo comunicou ao mercado via fato relevante as novas datas de sua 3ª emissão de cotas. 

Destinada apenas a investidores profissionais, a emissão trará ao mercado cotas negociadas a R$ 99,45 e a atrativa oferta de subscrição. 

Os cotistas do fundo poderão adquirir 73 novas cotas a cada 100 detidas na data de anúncio da emissão, em fevereiro passado. 

O exercício da preferência iniciou em 15 de maio e se estende até o dia 28 do mesmo mês. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do OUJP11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é OUJP11;
  • Rendimentos do OUJP11;
  • Resumo da Carteira do OUJP11;
  • Liquidez do OUJP11;
  • Principais riscos do OUJP11;
  • Se o OUJP11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Ourinvest JPP (OUJP11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!

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O que é OUJP11 FII?

O código OUJP11 identifica o Fundo Imobiliário Ourinvest JPP, administrado pela JPP Capital Gestão de Recursos e administrado pela  Finaxis CTVM Ltda.  

Trata-se de um fundo do tipo híbrido, que admite investimentos em várias classes de ativos imobiliários e papéis de dívidas igualmente imobiliárias. 

Embora possa investir em outros ativos, a carteira do fundo é majoritariamente de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). 

De fato, o objetivo do OUJP11 é investir até 100% de seu patrimônio em CRIs de classe única ou seniores e no máximo 15% de seus recursos em CRIs de classe subordinada. 

Iniciado em 2017, o OUJP11  trouxe o mercado  600 mil cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de abril de 2020, o OUJP11 apresentava um patrimônio superior a R$ 197 milhões.  

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OUJP11 Rendimentos

No mês de abril de 2020, o OUJP11 distribuiu R$ 0,63 em dividendos

O valor significa 0,62% sobre o valor da cota no fechamento do mês, que foi de R$ 101. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do OUJP11  somaram R$ 8,31, o que corresponde a 8,23% sobre o valor de cota registrado ao final de abril. 

A imagem abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo OUJP11  entre maio/19 e abril/20, além da composição dos resultados. Valores em Reais. 

Rendimentos Mensais OUJP11
Rendimentos Mensais OUJP11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do OUJP11 

A carteira do OUJP11 é composta em maior parte por CRIs, títulos que funcionam como empréstimos e geram juros de forma periódica ou em seu vencimento. 

A composição da carteira em abril de 2020 era a seguinte: 

O gráfico abaixo demonstra a composição do portfólio do OUJP11 ao final de abril/20. 

Alocação de Ativos OUJP11
Alocação de Ativos OUJP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Em relação ao tipo de CRIs em carteira, a maioria deles (57%) é do segmento corporativo.

Logo, 21% são CRIs BTS/aluguel, 18% de shoppings e 4% de risco pulverizado, como mostra o gráfico abaixo. 

Alocação OUJP11 por Tipo
Alocação OUJP11 por Tipo. Fonte: Relatório Gerencial.

Alocação por Indexador

Em sua maioria, os CRIs que compõem a carteira do OUJP11 são indexados pelo CDI. 

A taxa CDI é uma das mais importantes para o mercado financeiro, indexando boa parte dos investimentos. 

Ela é derivada das taxas aplicadas nas operações entre instituições bancárias. 

Além dela, ainda são utilizados dois outros índices: o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) e o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). 

O IPCA é um índice medido mensalmente pelo governo, através do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), enquanto o IGP-M, que também é medido todos os meses,  é feito pela Fundação Getúlio Vargas

A maior diferença entre ambos indexadores é a amplitude de sua análise. 

O IPCA avalia as flutuações de preços praticados ao consumidor, enquanto o IGP-M analisa preços desde matéria-prima até o produto final e serviços prestados.  

A carteira do OUJP11 apresenta ainda uma diminuta parcela indexada pelo IGP-DI. Trata-se de uma taxa conectada ao IGP-M, porém medida em período distinto. 

Em abril de 2020 a alocação por indexador do OUJP11 era a seguinte: 

  • CDI: 55%
  • IPCA: 26%
  • IGP-M: 18%
  • IGP-DI: 1%
Alocação OUJP11 por Indexador
Alocação OUJP11 por Indexador. Fonte: Relatório Gerencial.

Diversificação

O portfólio do OUJP11 apresentava 32 diferentes CRIs ao final de abril/20. 

A maior exposição é o CRI Lofts II, que representa 8,2% do patrimônio líquido do fundo. 

As 5 principais exposições somam 37,3% do patrimônio líquido do fundo. Ao considerar as 10 maiores, o percentual é de 60,4%. 

É um número algo acima do que é visto na maioria dos fundos. Ainda assim, a carteira é bem diversificada. 

Um ponto importante a considerar é garantia em imóveis, ou falta dela. A maior parte das garantias oferecidas pelos CRIs do fundo são contratos de aluguéis e outras formas semelhantes. 

A tabela abaixo mostra os ativos do OUJP11 de maneira detalhada. 

EmissorRisco% do PLVencimentoIndexadorTaxa de Emissão (%)
GaiaAliança5,213/01/33IGPM8,19
RB CapitalNatura2,705/10/31IPCA6,51
REITSocicam1,215/05/24IGPM11
SCCIColorado0,520/09/25IPCA10
RB CapitalAliansce3,801/06/22CDI9,9
OurinvestWTC2,721/03/32IGPM7,50
HabitasecHelbor0,317/05/21CDI2,0
OurinvestTecnisa0,125/05/23CDI2,3
RB CapitalAir Point1,023/06/22CDI2,0
TrueCoqueiros1,428/09/32IGPM9,0
ISECRio Ave1,420/10/28IPCA8,5
BariguiGLP1,420/01/27IPCA5,45
Rb CapitalPerini1,817/03/27IPCA7,63
TrueGuerini1,505/12/24CDI7,44
OurinvestHBC1,630/11/23CDI4,0
OurinvestMelnick Even2,430/03/34IPCA9,0
HabitasecAracaju0,825/08/29IGP-DI9,5
OurinvestSan Remo2,315/05/24IPCA9,0
TrueLote 51,530/05/25CDI3,5
ISECHelbor0,625/05/35IPCA7,5
OurinvestTecnisa7,114/07/24IPCA7,0
HabitasecOutlet DF6,128/07/20CDI1,5
VertBTG Malls3,920/08/31CDI1,5
TrueEven II7,204/08/23CDI1,5
OurinvestPulverizado 11,706/10/33IGPM6,68
TrueWalmart1,010/09/28IPCA8,25
OurinvestArcPlan7,103/11/24CDI3,50
TrueEstácio3,115/10/27IGPM6,0
OurinvestCarvalho Hosken7,715/12/26CDI4,0
TrueLote 5 II4,125/11/25CDI3,5
TrueLofts8,209/12/25CDI4,0
TrueMatheus2,516/03/32IPCA4,7

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez OUJP11

Foram registradas 14.539 negociações de cotas do OUJP11 durante o mês de abril de 2020, somando um volume total de R$ 10,19 milhões. 

A média no período foi de aproximadamente R$ 463 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 179,20 milhões, com 124.925 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 14,93 milhões no período. 

A imagem abaixo mostra a evolução das negociações do OUJP11 entre maio/19 e abril/20.

Negociação e Liquidez OUJP11
Negociação e Liquidez OUJP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do OUJP11

Os principais riscos do OUJP11  são: Liquidez, Risco de Concentração e de Crédito.

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Embora o OUJP11 apresente liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 463 mil ao dia em abril/20), não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos que investem em títulos de dívidas, como é o caso do OUJP11, esse risco é avaliado analisando a carteira em busca de concentração excessiva entre os mesmos devedores. 

A maior exposição do OUJP11 é de 8,2%. Entre as 5 primeiras temos 37,3% e, ao considerar as 10 maiores exposições, 60,4% do patrimônio líquido. 

Há uma boa diversificação no fundo, com o que a concentração se torna um risco minimizado. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do OUJP11. Esses títulos são lastreados a garantias, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência. 

A maioria dos títulos na carteira do fundo não é garantida por imóveis, mas por direitos sobre eles, como aluguéis e outros. 

Isso significa um risco para quem investe. Havendo inadimplência as garantias são acionadas, porém dependem do cumprimento das obrigações de pagamentos pelos inquilinos. 

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Dados do OUJP11

Veja agora as principais informações sobre o OUJP11: 

  • Razão Social: Ourinvest JPP Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 26.091.656/0001-50
  • Gestor: Gestão Ativa – Híbrido
  • Público Alvo: Investidores em Geral 
  • Segmento: Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Total  (03/2020): R$ 197.548.991,28
  • Taxa de Administração: 1,05% a.a. (ao ano)
  • Taxa de Performance: 20% sobre o retorno acima do Benchmark (IMA-B +0,50%) ao ano
  • Início do Fundo: 30 de novembro de 2016
  • Quantidade de Emissões: 3
  • Número de Cotistas (03/2020): 13.090
  • Número de Cotas do OUJP11: 1.919.995
  • Regulamento do OUJP11
  • Relatório Gerencial  OUJP11
  • OUJP11 Site Oficial (RI)

OUJP11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo OUJP11 anunciou em fevereiro de 2020 uma nova emissão de cotas. No entanto, devido a crise de março, essa emissão foi suspensa. 

Agora em maio (08), o fundo comunicou a seus cotistas através de fato relevante a retomada da emissão. ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição, porém destinada apenas a investidores profissionais. 

Nessa nova distribuição, o fator de proporção será  0,73405295326. Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas detidas em 18 de fevereiro, data do anúncio da emissão. 

De forma prática, a cada 100 cotas que possua, o investidor terá direito a adquirir 73 novas cotas ao preço de emissão (R$ 99,45). 

Dúvidas sobre OUJP11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o OUJP11.

Como comprar OUJP11?

A compra de cotas do OUJP11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (OUJP11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do OUJP11?

O informe de rendimentos do OUJP11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do OUJP11?

O relatório do OUJP11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do OUJP11

Como declarar o fundo imobiliário OUJP11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário OUJP11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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OUJP11 Vale a Pena?

O OUJP11 é um fundo que está no mercado há quase 3 anos e dedica a maior parte de seus recursos aos CRIs. 

Trata-se de um fundo diversificado de maneira inteligente, sem grandes riscos de concentração, e que vem distribuindo dividendos consistentes desde seu início. 

Assim como os demais fundos imobiliários, o OUJP11 enfrenta os desafios do pós-coronavírus e passa por um período de provação. 

No entanto, o OUJP11 é um fundo que vale a pena ter em carteira. O que não vale é descuidar a saúde da sua carteira, nem pagar um preço muito maior que o valor patrimonial. 

Mantenha o foco em uma alocação de ativos saudável, pensada para diminuir os riscos. 

Agora, me conte uma coisa: Qual é o FII que você quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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