ONEF11: Fundo Imobiliário The One Vale a Pena?
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ONEF11: Fundo Imobiliário The One Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário The One (ONEF11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 03/06/2020
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Fundo Imobiliário The One (ONEF11) alerta para imprevisibilidade da distribuição de resultados no curto prazo e comunica sua flexibilidade nas negociações.

Embora os fundos imobiliários de lajes corporativas venham demonstrando um bom potencial de recuperação após a forte queda de março passado, o posicionamento austero das gestoras se tornou comum.

A Rio Bravo, gestora do ONEF11, comenta aos cotistas no mais recente relatório gerencial que vem acompanhando de perto o impacto do COVID19 sobre sua propriedade. 

No documento, a gestora afirma que definiu políticas e procedimentos internos para minorar o impacto para o fundo, porém se mantém aberta a uma possível variação momentânea dos aluguéis recebidos. 

Outra informação importante para quem vai investir é em relação à estratégia de precificação do fundo. 

Com pouco mais de 10% de vacância na atualidade, a estratégia do fundo era manter-se mais agressivo em relação a preços, aproveitando-se do mercado aquecido na região do imóvel. 

Agora, ante as incertezas do mercado, a gestão adota uma postura mais flexível, entendendo que podem existir variações no preço por m2 e mesmo aumento no índice de vacância do fundo. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do ONEF11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é ONEF11;
  • Rendimentos do ONEF11;
  • Resumo da Carteira do ONEF11;
  • Liquidez do ONEF11;
  • Principais riscos do ONEF11;
  • Se o ONEF11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário The One (ONEF11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é ONEF11 FII?

O código ONEF11 identifica o Fundo Imobiliário The One, administrado e gerido pela Rio Bravo Investimentos

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No ONEF11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo conta com participação em único imóvel, localizado em São Paulo, capital. 

Iniciado em janeiro de 2011, o IPO do fundo trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Em abril de 2020, o patrimônio líquido do fundo era superior aos R$ 140 milhões.

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ONEF11 Rendimentos

O fundo ONEF11 distribuiu R$ 0,62 em dividendos no mês de abril de 2020, o que significa 0,43% em relação ao valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 142,61).

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do ONEF11 somaram R$ 7,84, correspondendo a 5,50% do preço de fechamento da cota no último dia de abril/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos mensalmente pelo fundo desde janeiro de 2019. Valores em Reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,620,620,620,62







20190,720,720,720,720,720,720,720,720,620,620,620,62

Fonte: Informe de Rentabilidade. 

Cabe comentar que o fundo distribui somente seus próprios rendimentos desde o início. Embora fosse possível atrair investidores oferecendo a renda mínima garantida, a gestora optou por não fazê-lo. 

Assim, até 2013 o fundo teve uma distribuição de rendimentos bastante próxima a zero, elevando-se nos anos seguintes. 

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ONEF11 Rentabilidade

Em abril/20, a rentabilidade total (cota ajustada) foi de 0,87%, enquanto o índice dos fundos listados em bolsa (IFIX) foi de 4,39%. 

No acumulado do ano, o ONEF11 registrou -22,96%, em comparação aos -18,58% verificados no IFIX. 

Desde o início (2011), o ONEF11 obteve uma rentabilidade total de 176,93%. No mesmo período, o IFIX registrou rentabilidade de 107,26%. 

Quando comparado ao CDI, o fundo registrou rentabilidade de 0,44% em abril, 1,32% no acumulado do ano, enquanto a taxa CDI marcou 0,24% o mês e acumula 1,12% no ano. 

O gráfico abaixo mostra o desempenho do fundo em comparação com o IFIX e o CDI líquido (desconto de 15% do imposto de renda). 

Rentabilidade ONEF11
Rentabilidade ONEF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do ONEF11 

A carteira do ONEF11 é formada por participação de 44% em um único imóvel localizado no bairro Itaim Bibi, em São Paulo, SP. 

Trata-se do edifício The One, que conta com área bruta locável  de 6.015 m2, 10 andares de lajes corporativas e 178 vagas de estacionamento. 

Sua localização é excepcional para o mercado, sendo uma das laterais da conhecida Avenida Faria Lima, importante eixo corporativo da capital paulista. 

Na atualidade, o imóvel está 89,7% locado, com uma vacância física de 10,3%. Historicamente, o fundo apresenta uma taxa de ocupação saudável.

Sua maior inquilina é a Turner Media, companhia de mídia norte americana, conhecida por operar  canais de TV paga como Cartoon Network, TCM e Fox, entre outros. 

Ela responde por 2.535 m2 do empreendimento, ocupando por completo os dois primeiros andares do edifício . 

Além da empresa, o fundo apresenta ainda outros dois inquilinos: o Banco do Brasil e a Italac, do ramo de laticínios. 

Veja abaixo os detalhes sobre a propriedade, incluindo seus inquilinos. 

EDIFÍCIO THE ONE

Endereço:  Rua Ministro Jesuíno Cardoso ,454 – Itaim Bibi 

Cidade: São Paulo, SP

Área Bruta Locável : 6.015 m2

Lojas ou Unidades: 16

AndarConjuntoLocatárioÍndice ReajusteABL
1º andar11TurnerIGP-M244 m2
1º andar12TurnerIGP-M356 m2
1º andar13TurnerIGP-M419 m2
1º andar14TurnerIGP-M306 m2
2º andar21TurnerIGP-M245 m2
2º andar22TurnerIGP-M358 m2
2º andar23TurnerIGP-M360 m2
2º andar24TurnerIGP-M247 m2
7º andar71Vago254 m2
7º andar72Vago366 m2
7º andar73ItalacIPCA360 m2
7º andar74ItalacIPCA247 m2
10º andar101Banco do BrasilIGP-M454 m2
10º andar102Banco do BrasilIGP-M676 m2
10º andar103Banco do BrasilIGP-M687 m2
10º andar104Banco do BrasilIGP-M438 m2

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez ONEF11

Foram registradas 1.585 negociações do ONEF11 em abril de 2020, somando um volume de R$ 2,08 milhões. A média foi de R$ 91 mil por dia aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o total de negociações ascendeu a 67.589, totalizando um volume de R$ 94,02 milhões. 

A média mensal registrada no período foi de R$ 7,83 milhões ao mês aproximadamente. 

A tabela abaixo mostra a liquidez do fundo em diferentes períodos, além da porcentagem de cotas negociadas e a presença em pregões. 

ONEF11Abril/20Ano12 meses
VolumeR$ 2.087.497R$ 32.463.344R$ 94.072.954
% cotas negociadas1,61%21,96%61,98%
Presença no Pregão100%100%100%

Negociação e Liquidez ONEF11. Fonte: Relatório Gerencial. 

Riscos do ONEF11

Assim como outros fundos imobiliários, o ONEF11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do VTLT são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.


A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O ONEF11 apresenta certa pequena liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 91 mil ao dia em abril/20), o que configura o risco.

Cabe ressaltar que  não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

O ONEF11 tem um índice de ocupação histórico saudável. Na atualidade (abril/20), o fundo apresenta 10,3% de seus espaços vagos, como se vê no gráfico abaixo. 

Vacância ONEF11
Vacância ONEF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado. 

No ONEF11, a maioria (89%) dos contratos vence ainda em 2020. Os restantes 11% tem vencimento a partir de 2021.

Vencimento dos Contratos ONEF11
Vencimento dos Contratos ONEF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Esse é um risco digno de atenção.

Ante o momento incerto do mercado, existe a possibilidade real de que os contratos não sejam renovados, ou passem por uma revisional menos favorável ao fundo. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Até o final de abril/20 o fundo apresentava 100% de adimplência. 

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do ONEF11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O ONEF11 apresenta apenas um imóvel em carteira na atualidade, ainda que conte com 3 distintos inquilinos. 

Isso representa maior risco, uma vez que todas as receitas do fundo surgem de uma mesma propriedade. 

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Dados do ONEF11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário ONEF11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário The One
  • CNPJ: 12.948.291/0001-23
  • Administrador: Rio Bravo Investimentos
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 140.604.011,10
  • Taxa de Administração:  0,25% a.a. sobre o Patrimônio Líquido
  • Início do Fundo: 07 de janeiro de 2011
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020): 5.437
  • Número de Cotas do ONEF11: 911.000
  • Regulamento do ONEF11
  • Relatório Gerencial  ONEF11
  • ONEF11 Site Oficial (RI)

ONEF11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário ONEF11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. 

Dúvidas sobre ONEF11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o ONEF11.

Como comprar ONEF11?

A compra de cotas do ONEF11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (ONEF11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do ONEF11?

O informe de rendimentos do ONEF11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do ONEF11?

O relatório do ONEF11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do ONEF11

Como declarar o fundo imobiliário ONEF11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário ONEF11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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ONEF11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário ONEF11 conta com aproximadamente 7 anos de mercado e investe em lajes corporativas. 

Embora tenha começado como um fundo multiativo (com vários imóveis em carteira) hoje apresenta uma só propriedade em seu portfólio. 

Os rendimentos mensais do ONEF11 não são espetaculares, porém são consistentes e lineares. 

Porém, não recomendo o ONEF11. Como indicação geral, os fundos monoativos (com apenas um imóvel) devem ser evitados, já que o risco é elevado. 

No caso do ONEF11, há ainda um agravante: a maioria dos contratos (89%) vence ainda em 2020, o que pode levar a uma negociação menos favorável ao fundo ou pior: o aumento da vacância. 

Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conta uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu. 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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