Saber identificar se a cota de um FII está cara ou barata é uma habilidade primordial para você ganhar dinheiro nesse meio.

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Ignorar o preço na hora de comprar um FII vai te fazer ganhar dinheiro de “colherinha” e perder de “balde”.

Existem diferentes formas de chegar ao preço justo a se pagar pelo FII, mas não existe verdade absoluta quando se fala em valor justo do FII.

Vou te ajudar a entender um pouco melhor isso e ainda te dizer como eu faço para determinar o preço máximo que eu estou disposto a pagar por um FII.

Bem, para falar em valor justo de FIIs, precisamos começar nossa conversa falando sobre como os próprios imóveis são avaliados.

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Afinal de contas o patrimônio dos FIIs é composto por imóveis.

Vou explicar as três principais metodologias de avaliação de imóveis em uma frase, simplificando ao máximo só para você saber do que se trata:

  • Método Comparativo:

As últimas compras e vendas realizadas com imóveis semelhantes ao que está sendo avaliado determinarão o valor do imóvel.

  • Método de Fluxo de Caixa Descontado:

O imóvel vale tanto quanto ele vai gerar de renda para o seu dono, quanto maior a renda, mais vale o imóvel.

  • Método Custo de Reposição:

O imóvel vale o quanto custaria para construir outro igual em um terreno de igual valor.

Essas metodologias são todas imperfeitas, mas vão dar uma boa noção de valor dos imóveis.

O principal referencial de valor dos FIIs é o seu Valor Patrimonial, que o fundo divulga mensalmente.


O Valor Patrimonial é a soma de todos os ativos do fundo (imóveis, investimentos e dinheiro em caixa) menos as suas obrigações (taxas e custos já conhecidos).

Os imóveis do fundo precisam passar por avaliações independentes pelo menos uma vez por ano. 

Significa que o fundo contrata consultorias especializadas, muitas vezes multinacionais, para fazer laudos de avaliação dos imóveis do fundo, usando as metodologias que citei anteriormente. 

O resultado deste laudo é o valor do imóvel usado para se chegar do Valor Patrimonial.

Para saber o valor justo do FII, você pode usar uma comparação simples do preço da cota no mercado com o valor patrimonial por cota do fundo ou você pode usar o Modelo de Gordon (que é uma espécia de Fluxo e Caixa Descontado super simplificado).

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A matemática é básica. Já escolher quais valores colocar na fórmula não é nada simples.

Você vai projetar os dividendos, qualquer erro aqui vai fazer uma diferença gigante na conta.

Você vai projetar uma taxa de crescimento desses dividendos. Será que vai ter crescimento mesmo? Quanto seria? Novamente mínimas variações aqui vão causar grandes diferenças no resultado.

A taxa de desconto então nem se fala. É a parte mais subjetiva de todas.

Enfim, o modelo é válido. Eu conheço muita gente, a quem eu respeito demais, que usa esse método.

Só que eu prefiro o simples. O menos subjetivo, o mais fácil. 

Pois acredito que o simples é o que funciona no mercado.

Eu prefiro usar o Valor Patrimonial como referência.

Admito pagar um pouco acima dele em alguns casos, em outros eu exijo um desconto para comprar.

Vai depender da minha avaliação sobre a qualidade do fundo, suas perspectivas e momento de mercado.

Nos fundos de recebíveis e nos FoFs, quanto mais perto do valor patrimonial, melhor. Raramente me afasto muito dessa referência.

Já nos de tijolo eu admito ir um pouco mais longe, para cima ou para baixo, para refletir minha avaliação sobre o FII.

Eu detalho bem quais são os meus critérios no curso Método Fayh - Aprenda a investir em FIIs.

Em breve será lançado um livro com este mesmo método.

Se quiser saber mais como eu chego no preço justo dos FIIs, já sabe onde essa informação está.

Abraço,

Marcelo.

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