O Que São Fundos Imobiliários Residenciais?
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O Que São Fundos Imobiliários Residenciais?

Os FIIs residenciais estão ganhando espaço na Bolsa com foco em aluguéis, incorporação e compra e venda.

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Atualizado em 29/10/2020

Os fundos imobiliários residenciais são uma modalidade relativamente recente no universo de FIIs brasileiros e geram renda pela exploração do aluguel de apartamentos residenciais.

O mercado de fundos imobiliários está em desenvolvimento e recentemente bateu 1 milhão de investidores.

Se antes o segmento era dominado por prédios corporativos, shopping centers e galpões logísticos, o novo cenário abre outra frente no setor.

É o caso dos fundos com foco no mercado residencial.

Inspirando nos REITs, este novo segmento de Fundos Imobiliários Residenciais começa a ganhar fôlego por aqui.

Esses fundos de investimento podem abranger a incorporação de novos edifícios, a compra e venda de imóveis e a renda gerada pelo aluguel das unidades.

Saiba mais sobre essa classe de FIIs, os fundos residenciais disponíveis e se vale a pena investir.

O que são fundos imobiliários residenciais?

Assim como os demais tipos de fundos imobiliários, os residenciais também são constituídos sob a forma de condomínio, gerido e administrado por um gestor.

No caso dos fundos imobiliários residenciais, a carteira de ativos é predominantemente composta por apartamentos e condomínios residenciais.

A ideia é gerar renda para os cotistas por meio do aluguel desses imóveis residenciais.

Para isso, os gestores podem adquirir unidades de condomínios prontos, ou participar da construção de novos empreendimentos com essa finalidade.

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Vantagens dos fundos imobiliários residenciais

O cenário atual de juros baixos, com menores taxas de financiamento e demanda por maior diversificação dos portfólios, têm favorecido o investimento no mercado imobiliário residencial.

Outro fator é a mudança no perfil do consumidor.

Se antes a casa própria era o principal desejo dos brasileiros, agora, muitos jovens estão preferindo alugar um apartamento em vez de comprá-lo e engessar o capital.

Há também uma maior “flexibilidade” para o novo tipo de consumidor, com opções menos burocracias e locação por temporada.

No mercado americano, os REITs residenciais são um dos que têm maior valor de mercado na indústria de fundos.

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Desvantagens dos fundos imobiliários residenciais

Os FII residenciais podem se aproveitar do momento favorável que o mercado de locação está vivendo, porém, há alguns riscos a serem considerados antes de investir.

O primeiro é a maior complexidade de administração.

Enquanto um grande galpão de logística pode ser ocupado por apenas um locatário, no modelo de locação residencial o gestor pode se deparar com centenas de inquilinos pessoas físicas.

Custos “extras”, tais como gastos com reformas ou pintura dos apartamentos, também devem ser levados em conta.

Outra questão são os contratos de aluguel com prazo de duração menores, taxas de vacância e a inadimplência que de inquilinos pessoas físicas tende a ser maior do que de grandes empresas.

Assim, o risco jurídico dos fundos residenciais é mais difícil de avaliar.

Caso haja necessidade de promover ações de despejo por falta de pagamento, desalojar uma família é uma situação bem mais complexa.

Além disso, a amostragem dos FIIs residenciais ainda é pequena, não há parâmetros consolidados.

Isso dificulta fazer uma projeção do potencial de retorno para o investidor.

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FIIs residenciais disponíveis

Existem hoje na Bolsa de Valores brasileira, B3 (Brasil, Bolsa, Balcão), 327 fundos listados. Destes, 24 têm foco no mercado residencial.

FIIs Residenciais
Código de negociaçãoNome do fundo
BRIM11Brio Real Estate II
BRIP11Brio Real Estate III
DMAC11MAC FII
EGYR11Energy Resord
FIVN11Vida Nova
HCST11Hectare Desenvolvimento Student Housing
HOSI11Housi
JTPR11JT PREV Desenvolvimento Habitacional
KEVE11Even II
KINP11Even Permuta Kinea
KNRE11Kinea II Real Estate Equity 
LATR11BLateres
LFTT11Loft II 
LOFT11BLOFT I (Cota Sênior) 
LOFT13BLOFT I (Cota Subordinada)
LUGG11Luggo
MFII11Merito Desenvolvimento Imobiliario I
PRSN11BPersonale I 
RBAG11RB Capital Agre
RBDS11RB Capital Desenvolvimento Residencial II
RBIR11RB Capital Desenvolvimento Residencial IV
RBPR11RB Capital Prime Realty I 
RBRS11Rio Bravo Renda Residencial
RSPD11RB Capital Desenvolvimento Residencial III

Um dos fundos com maior patrimônio é o Loft I (LOFT11B), com R$ 233,3 milhões e pouco mais de 200 cotistas.

No grupo dos fundos imobiliários residenciais com maior volume diário médio temos:

  • Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11), com giro médio diário de R$ 701 mil e patrimônio líquido de R$ 280,6 milhões;
  • MAC FII (DMAC11), com volume de R$ 123,5 mil e tamanho de R$ 107,7 milhões.

Conheça um pouco mais sobre alguns FIIs Residenciais:

Luggo (LUGG11)

O fundo Luggo, gerido pelo Banco Inter, foi um dos primeiros fundos imobiliários residenciais a ganhar o mercado.

Lançado em dezembro de 2019, possui cerca de 4.200 cotistas.

Na carteira, estão quatro empreendimentos que a MRV construiu especificamente para a estratégia de locação, sendo dois em Curitiba, um em Belo Horizonte e outro em Campinas.

Housi (HOSI11)

A estratégia desse fundo é adquirir prédios inteiros para locar as unidades.

A gestão da propriedade fica com a plataforma Housi, que promove uma espécie de moradia por assinatura.

O inquilino resolve quanto tempo vai ficar e recebe o imóvel mobiliado e com despesas como água, energia, internet, televisão por assinatura, limpeza semanal e canais de streaming inclusas.

Rio Bravo (RBRS11)

O player mais recente a ingressar nesse mercado é a gestora Rio Bravo e seu fundo Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11).

O objetivo é explorar a locação de apartamentos com perfis de alta liquidez em regiões consolidadas da capital paulista.

Loft

A Loft tem dois FII residenciais em negociação na B3.

O Loft FII 1, estruturado em conjunto com o Credit Suisse Hedging Griffo, foi lançado no final de 2019 e tem duas cotas negociadas, LOFT11B e LOFT13B.

Em julho deste ano, veio o Loft FII 2, que tem uma cota negociada, LFTT11.

Os fundos da Loft compram as unidades, reformam e depois revendem no mercado.

O foco são as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro.

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FII Residencial vale a pena?

Os FIIs residenciais, como qualquer outro fundo de investimento imobiliário pode ser um bom negócio desde que tenha bons imóveis, comprados no preço certo e for bem gerido. 

Agora que você já sabe o que são fundos imobiliários residenciais, viu que esse mercado tende a se beneficiar com o ambiente de juros baixos, uma vez que o custo de oportunidade de manter um imóvel imobilizado cai.

Outro fator positivo, em especial para a locação residencial, é o comportamento das novas gerações que têm buscado formatos de moradia mais flexíveis.

Por outro lado, os fundos imobiliários residenciais ainda são muito recentes. Faltam dados concretos para fazer uma projeção do potencial de geração de lucro para os cotistas.

Além disso, envolvem riscos adicionais, como maior dificuldade de gestão, centenas de inquilinos pessoa física, custos adicionais com manutenção dos prédios e que podem minar os dividendos.

Análise de FIIs

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