NSLU11: Hospital N. Sra. de Lourdes Vale a Pena?
| ,

NSLU11: Hospital N. Sra. de Lourdes Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Hospital N. Sra. de Lourdes (NSLU11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

Por
Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário Hospital N. Sra. de Lourdes (NSLU11) demonstra recuperação em abril. 

A queda dos fundos imobiliários em março atingiu os mais distintos segmentos. 

O fundo NSLU11, do segmento de hospitais, não foi exceção. Suas cotas bateram os R$ 205 no auge da baixa, representando uma queda de 12,11% em relação ao valor de abertura do mês. 

Já em abril, o fundo demonstrou seu potencial de resiliência. 

Começou a ganhar fôlego já nos primeiros dias, atingindo valores mais próximos à média registrada nos 6 meses anteriores à crise (ao redor de R$ 240) em meados do mês. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do NSLU11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é NSLU11;
  • Rendimentos do NSLU11;
  • Resumo da Carteira do NSLU11;
  • Liquidez do NSLU11;
  • Principais riscos do NSLU11;
  • Se o NSLU11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Hospital N. Sra. de Lourdes (NSLU11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

Quais os Melhores FIIs para 2021? Clique Aqui e Receba Dinheiro na Sua Conta Todos Meses.

O que é NSLU11 FII?

O código NSLU11 identifica o Fundo Imobiliário Hospital Nossa Senhora de Lourdes, gerido e administrado pela BTG Pactual

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seu capital em imóveis físicos, com os quais gera renda mensal isenta de impostos. 

No NSLU11, o foco é um empreendimento: o hospital que dá nome ao fundo, e se localiza na capital paulista. 

Seu início, em março de 2006, trouxe ao mercado 300 mil cotas comercializadas a R$ 100 cada. 

Já em março de 2020, seu patrimônio era de R$222,4 milhões e sua representatividade no IFIX  de 0,375%. 

Banner will be placed here

NSLU11 Rendimentos

cota de fechamento 216,47

No mês de março, os dividendos distribuídos pelo NSLU11 foram de R$ 1,69 por cota. O valor representa 0,78% sobre o preço de cota no fechamento do último dia do mês. 

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do NSLU11 somaram R$ 18,25, o correspondente a 8,43 % do valor de cota registrado em março/20. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20201,701,691,69








20191,711,711,581,561,551,601,691,691,721,711,711,63

Fonte: Relatório Gerencial. 

Resumo da Carteira do NSLU11 

O fundo imobiliário NSLU11 apresenta somente um ativo em sua carteira. 

Trata-se do Hospital Nossa Senhora de Lourdes, hoje chamado Hospital São Luiz Unidade Jabaquara, localizado no bairro Jabaquara em São Paulo (capital). 

O imóvel tem 23.523,27 m2 em área bruta locável, totalmente ocupados pelas instalações do hospital. 

Hospital de alta complexidade, suas instalações oferecem pronto socorro adulto e ortopédico, centro médico com 16 consultórios e diversas especialidades, 12 salas de cirurgia e 198 leitos total (sendo 68 em UTI). 

Fundado em 1958, o hospital foi vendido para a Rede D’Or São Luiz em abril de 2012. 

A empresa, a maior operadora de hospitais independente do país, está presente em 6 estados e emprega quase 140 mil profissionais, entre médicos e outros colaboradores. 

HOSPITAL SÃO LUIZ – UNIDADE JABAQUARA

(Antigo Hospital Nossa Senhora de Lourdes)

Endereço: Rua das Perobas, 344 – Jabaquara

Cidade: São Paulo – SP

ABL: 23.523,27 m2

Unidades ou lojas: 1

Participação do Fundo: 100%

Negociação e Liquidez NSLU11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 1.669 cotas do NSLU11, totalizando um volume de R$ 4,79 milhões. 

A média diária no período foi de R$ 276,2 mil aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 17.808 negociações totais, somando R$ 51.16 milhões em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 4,26 milhões no período.

No gráfico abaixo, veja a evolução das negociações do NSLU11 em 2019. 

Negociação e Liquidez NSLU11
Negociação e Liquidez NSLU11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do NSLU11

Os principais riscos do NSLU11 são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração.  

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o NSLU11 tenha certa liquidez, ela não chega a ser considerada alta. 

Cabe destacar que mesmo em fundos de alta liquidez não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda.  

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que imóveis do portfólio do fundo permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

O fundo NSLU11 tem sua única propriedade completamente locada há vários anos. 

Ocupação NSLU11
Ocupação NSLU11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.  

No caso do NSLU11 cabe comentar que existe uma dose algo maior de estabilidade quanto à locação: mudanças de endereço entre hospitais são menos comuns.

Seu contrato de locação tem duração superior a 36 meses, vencendo em abril de 2026.

Risco do Inquilino

 O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até o final de janeiro/2020 não havia inadimplência no NSLU11. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

O NSLU11 tem apenas um imóvel em carteira, o Hospital Nossa Senhora de Lourdes, situado na cidade de São Paulo. O imóvel está 100% locado para a Rede D’Or São Luiz. 

Suas receitas são quase que exclusivamente geradas por ele, o que deixa os rendimentos à mercê do que venha acontecer com o empreendimento. 

O segmento de hospitais traz certa segurança em comparação a outros mercados mais voláteis, porém o próprio segmento e a concentração em número de ativos e inquilinos gera outros riscos. 

Ao tratar-se de um hospital e ter importância social do empreendimento,o inquilino goza de certas proteções garantidas por lei que favorecem sua posição em negociações. 

Em 2012, a administradora do Hospital recorreu à justiça solicitando redução do aluguel de R$ 2,2 milhões para R$ 1,16 milhão.

Segundo mostra a cronologia da ação revisional, a sentença foi ditada em setembro de 2019, fixando um aluguel reduzido para R$ 1,49 milhão. 

Com essa redução, as receitas do fundo foram afetadas. 

Quais os Melhores FIIs para 2021? Clique Aqui e Receba Dinheiro na Sua Conta Todos Meses.

Dados do NSLU11

Veja agora as principais informações do NSLU11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Nossa Senhora de Lourdes
  • CNPJ: 08.014.513/0001-63
  • Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Hospitais
  • Patrimônio Total  (02/2020): R$ 222.449.222,87
  • Taxa de Administração: 2,50% sobre o total da receita mensal
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 17 de março de 2006
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (02/2020): 5.270
  • Número de Cotas do NSLU11: 1.144.800
  • Regulamento do NSLU11
  • Relatório Gerencial  NSLU11
  • NSLU11 Site Oficial (RI)

NSLU11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário NSLU11 não ainda não teve emissões de cotas com oferta de subscrição. Ele conta com apenas duas emissões, que ocorreram em seu princípio. 

Dúvidas sobre NSLU11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o NSLU11.

Como comprar NSLU11?

A compra de cotas do NSLU11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (NSLU11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do NSLU11?

O informe de rendimentos do NSLU11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do NSLU11?

O relatório do NSLU11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do NSLU11

Como declarar o fundo imobiliário NSLU11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário NSLU11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

Quais os Melhores FIIs para 2021? Clique Aqui e Receba Dinheiro na Sua Conta Todos Meses.

NSLU11 Vale a Pena?

O fundo NSLU11 possui um hospital com pouco mais de 27 mil m2 em área locável, que atualmente está 100% locado e em operação.

Seus rendimentos mensais são constantes desde o princípio do fundo, que é gerido por uma entidade tradicional no mercado. 

No geral,os fundos monoativos (com um imóvel em carteira) e, pior, monoinquilinos (apenas 1 inquilino) não são recomendados, pois representam alto risco para quem investe. 

No caso do NSLU11, a situação se complica mais pois existe uma grande problemática ao tratar-se de um hospital. Seu valor social lhe rende vantagens desfavoráveis aos proprietários do imóvel, os cotistas do fundo.

Inclusive, existem já muitas disputas relacionadas ao valor do aluguel, onde o Fundo vem saindo prejudicado.

Dito isso, o NSLU11 não é um fundo que eu recomende.

Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

O Que Ler Agora...

Mostrar Mais

PUBLICIDADE