Fundo Imobiliário NCHB11 propõe a entrada da EQI Gestão de Recursos na cogestão e mudança de nome.
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Fundo imobiliário que investe em CRIs, o NCHB11 começou junho com novidades para o mercado.
No último dia 7, foi publicada carta-consulta aos cotistas solicitando voto sobre a entrada da EQI Gestão de Recursos e a alteração no nome do Fundo.
Além disso, os cotistas devem se posicionar sobre a abertura para investimentos em FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios) e Debêntures.
De acordo com a NCH Brasil, a gestora do Fundo, a chegada da EQI vem a somar na área de captação e contatos.
A gestora permanece na originação, estruturação e gestão, enquanto a EQI trabalha para potencializar a captação de recursos em futuras emissões.
O Fundo pretende apostar em novas emissões e buscar o crescimento do NCHB11.
De ser aceita a proposta, o Fundo passará a chamar-se NCH EQI High Yield Recebíveis Imobiliários. Os cotistas devem votar até dia 14 de julho de 2021.
Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado.
Por isso, conhecer as características e o histórico do NCHB11 é fundamental.
Neste artigo você descobrirá:
- O que é NCHB11;
- Rendimentos do NCHB11;
- Resumo da carteira do NCHB11;
- Liquidez do NCHB11;
- Principais riscos do NCHB11;
- Se vale a pena investir no NCHB11.
Leia até o final e descubra se o NCHB11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.
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O que é NCHB11 FII?
NCHB11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário NCH Brasil Recebíveis Imobiliários, gerido pela NCH Brasil Gestora de Recursos e administrado pela BTG Pactual.
Trata-se de um fundo imobiliário do tipo papel, que investe a maior parte de seus recursos em CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários) High Yield.
Assim, o fundo busca maior rentabilidade e investe em operações estruturadas de maior risco.
Na atualidade, papéis lastreados em loteamentos e imóveis residenciais formam a maior parte da carteira do fundo.
Com os juros gerados por esses títulos, o NCHB11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas.
O fundo teve início em novembro de 2013. Porém, a oferta para investidores em geral aconteceu somente em 2020.
A oferta terminou em agosto desse ano e captou pouco mais de R$ 47.2 milhões. O patrimônio líquido do fundo alcançou os R$ 53 milhões.
Já em março de 2021, ocorreu a terceira emissão de cotas do fundo.
Com uma oferta restrita (Oferta 476), destinada apenas a investidores qualificados e profissionais, o NCHB11 reuniu R$ 80 milhões para impulsionar a carteira.
Ao final de abril de 2021, o patrimônio líquido do NCHB11 era de pouco mais de R$ 134,5 milhões. Suas cotas fecharam o mês de maio em R$ 94,03.
NCHB11 Rendimentos
Em abril, com grande parte dos recursos captados na terceira emissão em caixa, os rendimentos mensais do NCHB11 mostraram uma oscilação.
A distribuição por cota foi de R$ 0,65, impactada, ainda, por características individuais dos PMTs (pagamentos periódicos) de certos ativos.
Já mais interessante, o mês de maio rendeu R$ 0,93 em dividendos para os cotistas do NCHB11. A distribuição acontecerá em 15 de junho.
A tabela abaixo detalha os rendimentos mensais do NCHB11 entre maio/20 e abril/21.
| Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
| 2020 | 0,86 | 1,15 | 0,81 | 1,00 | 0,32 | 0,52 | 1,20 | 1,09 | ||||
| 2021 | 1,25 | 0,70 | 0,93 | 0,65 | 0.93 |
Fonte: Relatório Gerencial.
Outro ponto interessante a observar é a composição das receitas do fundo. Veja o gráfico abaixo, retirado do relatório gerencial de abril.
Note que as correções monetárias (em azul claro) representam parcela relevante das receitas do fundo.
Com boa parte da carteira alocada em CRIs indexados pelo IPCA e pelo IGPM o fundo se beneficiou da alta da inflação.
Perceba que, além dos juros (cinza) e da correção monetária, que representam a maior parte dos resultados, o mês de abril mostra parcela em azul escuro: os “ ganhos não recorrentes”.
Em abril, o fundo recebeu o pré-pagamento do CRI Caribe , que gerou um ganho adicional de receita equivalente a R$ 0,44/cota.
Embora a gestão costume distribuir 100% do resultado gerado no mês, foi definido que a distribuição seja realizada de forma igualitária até o final do semestre.
Assim, o Fundo distribuiu um rendimento não recorrente de R$ 0,14/cota em abril, que se repetirá nos meses de maio e junho.
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Resumo da Carteira do NCHB11
O NCHB11 é um fundo imobiliário focado em CRIs High Yield que investe a maior parte de seus recursos em loteamentos e empreendimentos residenciais.
Ao final de abril, 56,5% da carteira do NCHB11 era composta por CRIs, enquanto 43% de seus recursos permaneciam aguardando alocação.
CRIs são títulos de dívidas lastreados em imóveis. Trata-se de uma operação de antecipação de recebíveis, um tipo de empréstimo com garantias imobiliárias.
Existem dois tipos de CRIs:
- High Grade, que apresentam maior segurança, porém oferecer menores taxas de retorno;
- High Yield, que oferecem maior rentabilidade e exigem o sacrifício de parte da segurança.
Em essência, o NCHB11 busca maior rentabilidade. Por isso, seu foco são os CRIs High Yield.
Como forma de equilíbrio, FIIs com esse foco buscam outros mecanismos de segurança na forma de garantias e colaterais.
A taxa ponderada da carteira de CRIs era inflação+9.76%, e a duration ponderada da carteira era de 3,4 anos.
Alocação de Ativos
Em abril, ainda em processo de alocação de ativos, o NCHB11 tinha 56,5% de seus recursos investidos em CRI e 43% em caixa.
Cabe ressaltar que a carteira do fundo está em processo de alocação. No relatório de abril, a gestão já comentava novas aquisições feitas na primeira semana de maio.
Com elas, a carteira passaria para 66% de CRIs e 47% dos recursos da terceira emissão estariam alocados.
Em relação aos indexadores, a maior exposição em abril era ao IPCA (45%), como mostra a imagem abaixo.
A taxa média ponderada, na data, era de inflação + 9,76%.
Em relação aos setores, os CRIs do NCHB11 eram principalmente de loteamentos e empreendimentos residenciais. A carteira trazia também 6% em multipropriedades e 4% em operações de antecipação de crédito.
Na imagem abaixo, confira a alocação de ativos do NCHB11 por segmento ao final de abril/21.
Diversificação
Ao final de abril de 2021, o NCHB11 contava com 11 CRIs em carteira.
A maior exposição da carteira é o CRI Manhattan, que representa 11,35% do patrimônio líquido do Fundo.
O CRI tem como lastro um fluxo de recebíveis de unidades vendidas e da venda de unidades em estoque de dois empreendimentos localizados em Fortaleza (CE) e Teresina (PI).
Contam com alienação fiduciária e hipoteca das unidades, alienação das cotas das SPEs e de quatro terrenos como garantia adicional, e outras garantias.
A segunda maior exposição (10,06%) é um CRI de loteamento performado com lastro em uma carteira de contratos de lotes em um empreendimento localizado em Piranhas/AL.
Entre as garantias estão cessão Fiduciária dos recebíveis dos lotes vendidos, Overcollateral de 120%, fundos de despesas e de reserva, alienação fiduciária das cotas da SPE, Aval dos acionistas.
A imagem abaixo mostra a carteira do NCHB11, conforme o Relatório Gerencial de abril.
Negociação e Liquidez NCHB11
Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII.
Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.
Em maio de 2021 foram registradas 4.648 negociações de cotas do NCHB11, totalizando um volume aproximado de R$ 9,92 milhões.
A média diária do período foi de cerca de R$ 450 mil.
Entre junho de 2020 e maio de 2021, o volume total das negociações do NCHB11 foi de R$ 76,05 milhões. Foram 32.245 negociações.
O volume médio diário no período foi de aproximadamente R$ 300 mil.
Riscos do NCHB11
Os principais riscos do NCHB11 são: a concentração, risco de crédito e os riscos estratégicos.
Risco de Concentração
O risco de concentração considerada a quantidade de ativos presente na carteira de um fundo de papel, mas também:
- A classe e a localização desses ativos;
- Concentração por devedor;
- Indexadores atrelados aos papéis.
No geral, o NCHB11 apresenta uma carteira bem diversificada, sem concentrações anormais.
Além disso, os CRIs na carteira do fundo têm risco pulverizado, dividido entre centenas de pessoas físicas.
Cabe ressaltar que grande parte do capital do Fundo (44%) estava em caixa até o final de abril.
A alocação desses recursos, prevista para finalizar em julho, mudará o cenário.
Risco de Crédito
O risco de crédito é a possibilidade de inadimplência.
De forma simplificada, os CRIs são empréstimos. Como tal, é questão de tempo para que um devedor deixe de honrar seu compromisso de pagamento.
No NCHB11, esse risco é mitigado por diferentes classes de garantias, entre outras:
- Cessão fiduciária de recebíveis;
- Cessão fiduciária da carteira;
- Fianças;
- Alienação fiduciária das cotas das SPEs.
O risco da inadimplência em um fundo de CRIs é ainda agravado de acordo com a subordinação das séries dos CRIs presentes em sua carteira.
A subordinação pode ser traduzida como a ordem em que serão feitos os pagamentos devidos àquele CRI.
Em primeiro lugar, estão as séries sênior. Quem investe nelas, abriu mão de parte da rentabilidade em nome de maior segurança.
Por isso, é recompensado recebendo seu retorno antes que os demais.
Na sequência, recebe quem possui séries mezanino, que se manteve no meio termo entre a segurança e a rentabilidade.
Por fim, é a vez das séries subordinadas, que oferecem maior rentabilidade mas, para isso, sacrificam parte da segurança.
Na prática, ocorre que se houver inadimplência quem recebe o maior impacto são os detentores de séries subordinadas, os últimos a receber.
Todos os demais serão pagos primeiro, e o que sobrar - e se sobrar - chegará até eles.
Existem, ainda, CRIs sem subordinação, com séries únicas. Neles, todos são iguais e o impacto de uma possível inadimplência atinge todos os investidores igualmente.
No NCHB11, 16% dos CRIs são sênior e 84% são séries únicas,como mostra a imagem abaixo.
Risco estratégico
A estratégia de investimento do NCHB11 envolve investimento em loteamentos, imóveis residenciais e multipropriedade.
Embora os setores tenham registrado crescimento, mesmo durante a pandemia, existem fatores a ponderar:
- Muitas localidades já projetam uma saturação, gerada pela quantidade de novos projetos;
- O foco desses empreendimentos é focado em público determinado, o que gera grande concorrência de vendas;
- O mercado imobiliário mantém ritmo cíclico, e, em determinado ponto, a sobreoferta é natural.
Não são fatores especialmente alarmantes do NCHB11, nem significam um diferencial entre os demais fundos de CRI High Yield do mercado.
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Dados do NCHB11
Agora que você já conhece tudo sobre o NCHB11, confira seus dados oficiais:
- Razão Social: NCH Brasil Recebíveis Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 18.085.673/0001-57
- Gestor: NCH Brasil
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento: Títulos e valores mobiliários - Gestão Ativa
- Patrimônio Líquido (04/2021): R$ 134.566.700,42
- Taxa de Administração: 0,20% a.a.
- Taxa de Gestão: 1,00% a.a.
- Taxa de Escrituração: 0,05% a.a.
- Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder o Benchmark IPCA + IMA-B 5 a.a.
- Início do Fundo: novembro de 2013
- Quantidade de Emissões: 3
- Número de Cotistas (04/2021): 6.424
- Número de Cotas do NCHB11: 1.441.970
- Regulamento do NCHB11
- Relatório Gerencial NCHB11
- NCHB11 Site Oficial (RI)
NCHB11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O NCHB11 ainda não realizou emissões com oferta de subscrição para os investidores em geral.
Dúvidas sobre NCHB11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o NCHB11.
Como comprar NCHB11?
A compra de cotas do NCHB11 é feita através de uma corretora de valores.
Para isso, é preciso:
- Abrir sua conta;
- Transferir o montante que deseja investir para ela;
- Buscar o fundo por seu código (NCHB11, neste caso);
- Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do NCHB11?
O informe de rendimentos do NCHB11 é disponibilizado pela gestora, a NCHB Brasil, na página oficial do fundo.
Onde achar o relatório gerencial do NCHB11?
Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do NCHB11.
Como declarar o fundo imobiliário NCHB11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.
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NCHB11 Vale a Pena?
O NCHB11 é um fundo imobiliário que investe em CRIs de loteamentos, residenciais e multipropriedades.
Trata-se de um Fundo pequeno quando comparado a outros FIIs existentes, e sua liquidez ainda é baixa (próxima aos R$ 450 mil em maio).
Os rendimentos vêm sendo interessantes, mas ainda há parte da terceira emissão a alocar.
Até o final de maio 53% dos recursos captados ainda estavam em caixa e o prazo dado pela gestora é até julho.
Entendo que a chegada de uma parceira de gestão visando ampliar a captação mostra que o NCHB11 tem vontade de crescer e provavelmente pensa em novas emissões.
Até aqui, o NCHB11 não foge do que se espera de um Fundo de CRI High Yield.
Dentro de seu segmento, o NCHB11 faz escolhas razoáveis e seu nível de risco e de retorno estão dentro do esperado.
Cabe esperar como a alocação é finalizada e como a entrada da nova cogestora impactará o crescimento e resultados do Fundo.
Sendo assim, não recomendo investir no NCHB11 neste momento. Mas, seguirei acompanhando o desenvolvimento desse Fundo.
Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.
Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.
