MXRF11: Fundo Imobiliário Maxi Renda Vale a Pena?
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MXRF11: Fundo Imobiliário Maxi Renda Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Maxi Renda (MXRF11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 21/05/2020
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Após terminar 2019 com rentabilidade de 54,75%, o fundo Imobiliário Maxi Renda (MXRF11) inicia o ano buscando manter seu crescimento utilizando estratégia de subscrição.

O fundo MXRF11 abriu 2020 com uma nova emissão de ações, utilizando a subscrição como atrativo para captar recursos entre seus cotistas. 

A nova emissão levanta recursos que permitirão a continuidade do desenvolvimento do fundo imobiliário, aumentando sua relevância no mercado. 

Fundo do tipo híbrido, o MXRF11 possui portfólio diversificado e gerido por profissional, com três frentes de investimentos principais: 

  • títulos de dívidas imobiliárias;
  • ativos imobiliários;
  • outros fundos. 

Se você busca formas mais eficientes de aumentar seu capital, certamente estará se perguntando: Será que o MXRF11 vale a pena

Neste artigo, você vai entender: 

  • O que é MXRF11;
  • Rendimentos do MXRF11;
  • Resumo da carteira do MXRF11;
  • Riscos do MXRF11;
  • Se vale a pena investir no MXRF11.

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário MXRF11 Vale a Pena!

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O que é MXRF11 FII?

O código MXRF11 designa o Fundo Imobiliário Maxi Renda, administrado pela BTG Pactual e gerido pela XP Vista Asset Management Ltda, de São Paulo, SP. 

Iniciado em 13 de abril de 2012, o MXRF11 é um fundo híbrido.

Seu objetivo é gerar ganhos investindo em ativos financeiros lastreados em imóveis e seu portfólio é misto. 

A carteira do MXRF11 é composta por papéis de dívidas, cotas de outros FIIs e empreendimentos imobiliários comerciais e residenciais. 

A primeira emissão de cotas foi de R$ 1 milhão, com preço de emissão de R$ 100. 

Seu patrimônio inicial era de R$ 53,88 milhões. Em dezembro de 2019 o patrimônio líquido já superava os R$ 764 milhões. 

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Gestão do MXRF11

O processo de gestão do fundo imobiliário MXRF11 possui 4 objetivos: crédito, estruturação, operação e geração de oportunidades.

Crédito
Tanto para as operações de Crédito (CRI) como de Permutas, são elaborados:
– Estudos e projeções fundamentalistas;
– Fluxo de caixa completo;
– Indicadores e comparação com o mercado;
– Análise do grupo corporativo;
– Análise do Track Record;
– Análise do Board de diretores e de suas diretrizes estratégicas;
– Análise da estrutura e garantias que compõem a operação.
Estruturação
Operações originadas dentro da XP Asset Management são estruturadas por integrantes da própria gestora de forma a proporcionar:
– Contratos robustos que trazem segurança para o FII;
– Elaboração de travas e mitigastes de riscos nas operações detidas pelo FII;
– Estruturas em que o FII captura benefícios que a alavancagem proporcionam ao devedor – Kickers;
– Para as Permutas, blindar o FII dos riscos de construção.
Operacional
Engenharia: Gestão de Obras, Controle de Seguros.
– Permutas: Valuation mensal dos Projetos, (TIR), Controle Financeiro dos Projetos, Controle do Repasse.
-Controle de obrigações: Controle de garantias e demais obrigações contidas na estrutura das operações.
– Controle de Crédito: Monitoramento de Covenants, Indicadores de Lastro, Conciliação dos Créditos. 
Oportunidades
– Geração de Alfa: Identificação de oportunidades de reciclagem do portfólio investido, vendendo ativos de crédito (CRI) com compressão de taxa, gerando ganho de capital para o Fundo;
– Originação direta pela gestora economiza fees de eventuais intermediários e resulta em taxas de retorno maiores para o FII Maxi Renda;
– Identificação de oportunidade na originação de Dívida (CRI) e Permutas, gerando uma solução financeira às empresas tomadoras do crédito e às Incorporadoras que conseguem gerar mais escalabilidade em seu business.

* Fonte: XP Vista Asset Management.

Tese de Investimentos do MXRF11

A seleção dos investimentos feitos no fundo imobiliário MXRF11 é dividido de acordo com o tipo de ativo: CRI e Imobiliário Residencial.

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)

A teste de investimentos nos CRI deve conter os critérios de seleção para constituir um fundo com geração de renda:

  1. CRI´s Corporativo: contratos que possuem uma empresa como principal devedora CRIs de longo prazo reajustados por inflação ou CDI;
  2. Desmobilização (Sale and Lease-Back)1 e (ii) Construção Customizada (Built to Suit)
  3. Sem restrição de segmento;
  4. CRI com bom risco de Crédito (High Grade) e com Garantia Real;
  5. Rentabilidade alvo médio de CDI + 1,5% a.a. ou 150bps de prêmio sobre a NTN-B equivalente;
  6. CRIs com bom risco de crédito trazem mais liquidez para o papel;
  7. Mercado Primário e Secundário.

Imobiliário Residencial | Permutas Financeiras

A teste de investimentos nos CRI deve conter os critérios de seleção abaixo com foco em um pequeno upside de ganho de capital:

  1. Projetos na grande São Paulo;
  2. Rentabilidade Mínima alvo: INCC + 14,5% a.a;
  3. Bons parceiros Incorporadores;
  4. Sem restrição de segmento;
  5. Participação relevante do parceiro incorporador para manter o comprometimento com o projeto;
  6. Rentabilidade alvo médio de CDI + 2% a.a. ou 200bps de prêmio sobre a NTN-B equivalente;
  7. Contratos Robustos com mitigação dos principais riscos da Incorporação (Custo Obra, Embargos, Atrasos de Obras e Preços de Vendas);
  8. Mercado Primário e Secundário.

MXRF11 Rendimentos

Os rendimentos mensais do MXRF11 somaram R$ 0,95 em 2019. O dividendo pago em dezembro foi de R$ 0,13, o que significa 1,11% do valor de cota. 

O maior retorno do período (R$ 0,17) foi registrado no mês de outubro. 

Desde a oferta pública, os rendimentos foram de R$ 7,36, totalizando 63,09% por cota.

Resultado Financeiro e Distribuição por Cota nos últimos 12 meses:

Gráfico MXRF11 Resultado Financeiro e Distribuição Cotas.
Gráfico MXRF11 Resultado Financeiro e Distribuição Cotas. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do MXRF11 

A carteira do MXRF11 é formada por 3 focos de investimento: CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), Ativos Imobiliários e Fundos Imobiliários

No final do terceiro trimestre de 2019 o portfólio apresentava a seguinte composição: 

  • Carteira de CRI: 79,8%
  • Carteira de Ativos Imobiliários: 11,9%
  • Carteira de Fundos Imobiliários: 3,5%
  • Em caixa: 4,8%
Gráfico MXRF11 Investimento por Classe de Ativo.
Gráfico MXRF11 Investimento por Classe de Ativo. Fonte: Relatório Gerencial.

Segundo o relatório da data, o objetivo de alocação é 80% do patrimônio líquido na Carteira de CRIs e 20% na Carteira de Ativos Imobiliários. 

Carteira de CRIs

A carteira do MXRF11 fechou 2019 com 53 CRIs, representando 83% do patrimônio líquido do fundo. 

Sendo que as 10 maiores exposições de CRIs correspondem a 51,68% do total da Carteira de CRIs.

A rentabilidade dos CRIs está atrelada a diferentes índices, sendo 54% da carteira está indexada ao CDI.

Gráfico MXRF11 Indexadores Crédito Imobiliário (CRI)
Gráfico MXRF11 Indexadores Crédito Imobiliário (CRI). Fonte: Relatório Gerencial.

O gráfico abaixo mostra que 46% da carteira de CRIs possui vencimento a partir de 2028.

Gráfico MXRF11 Vencimento e Duration
Gráfico MXRF11 Vencimento e Duration Fonte: Relatório Gerencial.

Carteira de Imóveis

No mês de dezembro de 2019 foram realizados novos investimentos em dois projetos de empreendimentos imobiliários em permutas financeiras.

Os novos aportes correspondem a um aumento de capital no valor de R$ 2,1 milhões no projeto de “Perdizes 1” e a um novo investimento em um empreendimento localizado na região sul de São Paulo, no bairro de Moema.

A carteira de Permutas encerrou o mês de novembro com saldo de R$ 76,31 milhões.

A tabela abaixo mostra os investimentos, amortizações e rendimentos já realizados até dezembro/19.

Investimento Rendimentos Amortização Rend. + Amort.
Movimentos Realizados até dez/19-76.314,6214.274,6910.250,0024.524,69
Movimentos a realizar a partir de jan./1939.961,8966.064,62106.026,51
Total (realizado + a realizar)-76.314,6254.236,5876.314,62130.551,20

Carteira de Fundos Imobiliários (FIIs)

A carteira de FIIs encerrou o mês de outubro com saldo de R$ 21,93 milhões, sendo 60,47% em lajes corporativas e 39,53% em recebíveis de imóveis residenciais.

Gráfico MXRF11 Segmento e Atuação
Gráfico MXRF11 Segmento e Atuação. Fonte: Relatório Gerencial.

A maioria dos ativos no fundo estão localizados em Minas Gerais (62%).

Gráfico MXRF11 Localização dos Ativos.
Gráfico MXRF11 Localização dos Ativos. Fonte: Relatório Gerencial.

De toda a carteira de fundos imobiliários do MXRF11, 45,65% corresponde ao IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários).

Negociação e Liquidez MXRF11

Durante todo o ano de 2016, 2017 e 2018 o fundo estava com o seu valor de cota atrativo, ou seja, o seu Valor de Mercado (linha azul escura) estava abaixo do VPA (Valor Patrimonial da Cota).

Gráfico MXRF11 Evolução Valor de Cota e Negociação
Gráfico MXRF11 Evolução Valor de Cota e Negociação Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do MXRF11

Assim como outros investimentos, o MXRF11 não está livre de riscos, os principais são de concentração e crédito.

Risco de Concentração

O risco de concentração refere-se à diversificação de títulos adotada pelo gestor do fundo. 

Para avaliá-lo, é preciso analisar a distribuição do capital de um fundo em busca de concentrações excessivas entre os mesmos emissores e devedores. 

Quanto mais diversificada e pulverizada for a carteira, melhor.

No caso do MXRF11 são 53 CRIs diferentes, com os 10 principais investimentos correspondendo a 51,68% do total da Carteira de CRIs.

Risco de Crédito

Risco de crédito é a possibilidade de a entidade emissora de um título ou o tomador do crédito não honrar o compromisso assumido. 

No MXRF11, a maior parte do capital é investida em CRI, título que trabalha com empréstimos atrelados a um imóvel. 

Se há inadimplência, o imóvel é tomado em pagamento e, então, transformado em capital.

Nesse caso, enfrenta-se a possibilidade de demora na conversão do bem em dinheiro. 

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Dados do MXRF11

Agora que já conhece as características do fundo imobiliário MXRF11, veja seus dados oficiais: 

  • Razão Social: Maxi Renda Fundo de Investimento – FII
  • CNPJ: 97.521.225/0001-25
  • Gestor: XP Vista Asset Management Ltda
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Híbrido
  • Patrimônio Líquido: (12/2019): R$ 764.847.112,32
  • Taxa de Administração: 0,90 ao ano, mínimo de R$ 60 mil mensais
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 13 de abril de 2012
  • Quantidade de Emissões: 5
  • Número de Cotistas (12/2019): 98.689
  • Número de Cotas do MXRF11: 75.381.215
  • Regulamento do MXRF11;
  • Relatório Gerencial do MXRF11;
  • MXRF11 Site Oficial.

MXRF11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor que possui cotas do fundo imobiliário, tem de manter o seu percentual de participação no fundo mediante uma nova emissão.

Na prática o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Agora em janeiro foi anunciado que o MXRF11 fará a subscrição, com fator de proporção para subscrição de novas cotas equivalente a 0,52398421145. 

Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.

Na prática para cada 100 cotas você terá direito a comprar 52 novas cotas ao preço de R$ 10,63 (preço de emissão).

Considerando que a cotação de fechamento no dia 31 de janeiro a cota estava em R$ 11,68, o investidor que vender seu direito lucraria 9,87 % com a diferença de cotação.

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do MXRF11:

Dúvidas sobre MXRF11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o MXRF11.

Como comprar MXRF11?

A compra de cotas do MXRF11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, o primeiro passo é abrir a sua conta em uma delas. 

A partir daí, o processo é simples:

  • Transfira o montante que deseja investir para sua conta na corretora;
  • Abra o Home Broker;
  • Procure o código do fundo (MXRF11);
  • Selecione a quantidade de cotas e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do MXRF11?

O informe de rendimentos do MXRF11 está disponível no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘resultados’. 

Onde achar o relatório gerencial do MXRF11?

O relatório gerencial do MXRF11 está disponível na página do fundo, na seção ‘resultados’. 

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MXRF11 Vale a Pena?

Sim, vale a pena investir no MXRF11.

Porém, fundos imobiliários de CRI ou FOF (Fundo de Fundos) você não deve pagar muito mais que o Valor Patrimonial.

Outro ponto é que ele deve ter uma pequena participação na sua carteira de fundo imobiliário.

Por ser um fundo de CRI, onde o você não conhece detalhes da composição desse tipo de ativo, e por ter parte da sua carteira em desenvolvimento imobiliário.

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Análise de FIIs

MXRF11 Prospecto Subscrição

Veja abaixo o prospecto da subscrição do MXRF11, da 5ª emissão, de janeiro de 2020.

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