MGFF11: Fundo Imobiliário Mogno Fundo de Fundos Vale a Pena?

Fundo Imobiliário Mogno Fundo de Fundos (MGFF11) fechou 2019 com rentabilidade de 68% e aposta no crescimento em 2020.

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Devido às reformas estruturais, que sustentarão uma taxa de juros baixa de longo prazo e o reaquecimento da economia brasileira, impulsionado pelo investimento privado e o consumo das famílias. 

O fundo MGFF11 gera rendimentos mensais para seus cotistas através do investimento em outros fundos imobiliários. 

Em sua carteira estão FIIS de diferentes segmentos: lajes corporativas, shopping centers, varejo, fundos de incorporação e de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). 

Desde sua oferta pública, que aconteceu em março de 2018, o fundo passou de um patrimônio pouco superior a R$ 120 milhões para os R$ 842,5 milhões no final de 2019. 

Se você quer maneira eficaz de ampliar seu patrimônio deve investir nos melhores fundos imobiliários, esse fundo imobiliário deve fazer parte de sua carteira de investimentos. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário MGFF11 vale a pena. 

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O que é MGFF11 FII?

A sigla MGFF11 é utilizada para identificar o fundo imobiliário Mogno Fundo de Fundos, a gestã é feita pela Mogno Capital Investimentos, do São Paulo-SP. 

Trata-se de um fundo de fundos (FoF), que tem como objetivo obter renda e ganho de capital investindo em cotas de outros fundos imobiliários.

Sua carteira é composta em maior parte por cotas de fundos do segmento corporativo, shoppings e varejo, porém tem parte alocada em fundos de recebíveis, incorporação e logística. 

O fundo lucra com a compra, venda e valorização das cotas que integra ao portfólio. 

Entre seus ativos estão cotas de fundos como o BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office), IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários) e KNCR11 (Kinea  Renda Imobiliária). 

O MGFF11 foi constituído em dezembro de 2017. Sua oferta pública inicial foi em março de 2018, com 1.205.927 cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

O patrimônio total do fundo em dezembro de 2019 era de R$ 842,5 milhões. 

MGFF11 Rendimentos

Os rendimentos mensais do MGFF11 em dezembro de 2019 foram de R$ 0,70, o que corresponde a 0,61% em relação ao valor de cota atual. 

Os dividendos distribuídos no último trimestre de 2019 somaram R$ 2,20, enquanto o acumulado no ano foi de R$ 9,10. 

Esse valor significa 7,94% sobre o valor de cota atual. 

Em relação a 2018, os rendimentos mensais distribuídos pelo MGFF11 aumentaram em 47,58%. 

A imagem mostra a comparação entre ambos anos, por trimestre. 

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Resumo da Carteira do MGFF11 

A carteira do MGFF é composta majoritariamente por cotas de outros fundos imobiliários, embora admita investimentos em Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG). 

Em dezembro de 2019, o portfólio reunia 24 fundos imobiliários de distintos segmentos, com os fundos focados em imóveis corporativos os mais representativos (53,8%).  

Cabe comentar que um dos atrativos de fundos como o MGFF11 é o acesso a ofertas de fundos restritos, que estão ao alcance apenas de investidores profissionais. 

Na data, a posição da carteira era de 36,6% dos recursos investidos nessa classe de fundos imobiliários. 

Alocação por Segmento de Atuação

A alocação de ativos do MGFF11 por segmento de atuação se divide entre 6 diferentes segmentos de fundos imobiliários: 

• Corporativos: 53,8%
• Shopping/Varejo: 26,6%;
• CRI: 15%;
• Incorporação: 1,2%
• Logístico: 0,8%
• Caixa e equivalentes: 2,6%.

Alocação por Ativos

A carteira do MGFF11 apresentava 20,3% dos recursos investidos em instrumentos de caixa e equivalentes e 24 FIIs em dezembro de 2019: 

Veja a alocação por fundos ativos (FIIs):

Negociação e Liquidez MGFF11

O fundo imobiliário Mogno teve nos últimos 21 dias uma média diária de 4.465 negócios e um volume médio de R$ 7,7 milhões.

Riscos do MGFF11

Assim como outros fundos imobiliários, o MGFF11 não é isento de riscos. Os principais deles são: risco de liquidez, de mercado, setor e crédito. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo para a conversão de uma cota em dinheiro, e atinge a todos os fundos imobiliários. 

Esse processo depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não permitem o resgate antecipado de cota.

Embora a liquidez que o MGFF11 tem apresentado seja boa, cabe salientar que o mercado secundário para a negociação de cotas de fundos imobiliários têm baixa liquidez no Brasil de modo geral. 

Isso significa que não existem garantias de venda imediata ou mesmo sobre o valor de venda das cotas.  

Risco de Mercado

O risco de mercado se refere a possibilidade de variação no valor ou rentabilidade dos ativos que constituem a carteira do fundo. 

No MGFF11 se busca minimizar esse risco com uma gestão ativa, diversificação e investimentos em fundos sólidos. 

Ainda assim, parte do rendimento que o fundo apresenta é gerado com a compra e venda de outros fundos, e uma queda no mercado de FIIs é capaz de comprometer essa importante fonte de renda.

Riscos Próprios do setor

O setor imobiliário, foco dos investimentos do MGFF11, apresenta certos riscos inerentes:

• Flutuação do valor dos imóveis;
• Vacância;
• Inadimplência;
• Duração dos contratos. 

Os rendimentos que serão distribuídos pelo fundo dependem diretamente dos resultados de seus ativos. Assim, esses riscos os atingem igualmente. 

A gestão do MGFF11 busca minimizar esses riscos através da diversificação com foco em fundos consistentes. 

Risco de Crédito

O risco de crédito atinge títulos de dívidas imobiliárias, como CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LH, LCI e outros. 

Trata-se da possibilidade de inadimplência, seja por parte do tomador ou da instituição emissora do papel. 

Esses títulos são empréstimos atrelados a imóveis físicos. Caso o pagamento não seja efetuado, os imóveis são tomados em quitação, e então surge o risco: o tempo para a conversão desse bem em dinheiro. 

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Dados do MGFF11

Confira agora os dados do MGFF11:

• Razão Social: FDO INV IMOB Mogno Fundo de fundos
• CNPJ: 29.216.463/0001-77
• Gestor: Mogno Capital Investimentos
• Público Alvo: Investidores em geral
• Segmento: Títulos e Valores Mobiliários
• Patrimônio Total  (12/2019): R$ 842.545.353,55
• Taxa de Administração: 0,80%  a.a. (ao ano) sobre o valor de mercado do fundo
• Taxa de Performance: 20% sobre variação do IGPM + 3% ou 4,5% no semestre
• Início do Fundo: 27 de março de 2018
• Quantidade de Emissões: 4
• Número de Cotistas (12/2019): 44.059
• Número de Cotas do MGFF11: 7.847.828
• Regulamento do MGFF11;
• Relatório Gerencial do MGFF11;
• MGFF11 Site Oficial (RI).

MGFF11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor que possui cotas do fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão de cotas.

Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas do fundo que já possui.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Em novembro de 2019 foi anunciada a 4ª emissão de cotas do MGFF11, onde houve a oferta de subscrição com fator de proporção para subscrição de novas cotas equivalente a 0,69343249901773600.

Esse fator é aplicado sobre o número de cotas que o investidor possui na data de divulgação do anúncio de início.

Isso significa que para cada 100 cotas o investidor teve direito a comprar 69  novas cotas ao preço de R$ R$ 101 (preço de emissão).

Considerando que a cotação de fechamento no dia 06 de fevereiro a cota estava em R$ 114,15, o investidor que vender seu direito lucrará 13,01% com a diferença de cotação.

Essa emissão de cotas foi encerrada em 06 de janeiro de 2020. 

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do MGFF11:

• Prospecto - 29/11/2019 - 4º Emissão;
• Prospecto - 23/05/2019  - 2º Emissão.

Dúvidas sobre MGFF11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o MGFF11.

Como comprar MGFF11?

A compra de cotas do MGFF11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir a sua conta em uma delas é a primeira ação. 

Transfira o montante que deseja investir para sua conta, e acesse seu Home Broker.

Então, basta procurar o código do fundo (MGFF11), selecionar a quantidade de cotas e o valor a pagar por elas e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do MGFF11?

O informe de rendimentos do MGFF11 está disponível para download no site oficial do investimento. Além disso, é possível encontrá-lo ainda através do site da B3 e neste artigo, em Dados do MGFF11. 

Onde achar o relatório gerencial do MGFF11?

O relatório gerencial do MGFF11 é disponibilizado pela gestão do fundo em seu site oficial. Assim como o informe de rendimentos, você o pode encontrar ainda neste mesmo artigo, na seção ‘Dados do MGFF11’. 

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MGFF11 Vale a Pena?

Sim, o MGFF11 vale a pena ter na sua carteira de investimentos.

O MGFF11 é um fundo imobiliário do tipo fundo de fundos (FoF), que tem como objetivo obter renda e ganho de capital investindo em cotas de outros fundos imobiliários.

Sua carteira é composta em maior parte por cotas de excelentes fundos do segmento corporativo, shoppings e varejo, porém tem parte alocada em fundos de recebíveis, incorporação e logística. 

É um fundo imobiliário que tem um bom potencial de valorização, devido às reformas estruturais, que sustentarão uma taxa de juros baixa de longo prazo e o reaquecimento da economia brasileira, impulsionado pelo investimento privado e o consumo das famílias.

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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