MFII11: Mérito Desenvolvimento Imobiliário Vale a Pena?
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MFII11: Mérito Desenvolvimento Imobiliário I Vale a Pena?

Veja a análise do fundo imobiliário MFII11, Mérito Desenvolvimento Imobiliário e descubra se vale a pena?

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Atualizado em 27/10/2019
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Acessíveis e com retorno superior à renda fixa, os Fundos Imobiliários são ativos interessantes para ampliar seu patrimônio de olho em uma aposentadoria tranquila.

Investir nos melhores Fundos Imobiliário (FII) é uma alternativa de aplicação com menor risco e maior rentabilidade quando comparada ao investimento tradicional em imóveis.

Com cotas comercializadas desde março de 2013, o MFII11 é um fundo imobiliário de desenvolvimento. Nele, são captados recursos para investimento em incorporação imobiliária. 

Diferentemente de fundos do tipo papel ou tijolo, os fundos de desenvolvimento não focam em títulos atrelados à imóveis ou sua aquisição para locação. 

Seu objetivo é obter lucro com a concepção, desenvolvimento, construção e venda de imóveis.

Se você busca ganhar dinheiro com investimento em FII rentáveis e garantir sua segurança futura, antes de investir você deve conhecer as características e histórico do MFII11. 

“Alguns dos melhores negócios que eu fiz, foram os que eu não fiz” Autor desconhecido

Pronto para aprender tudo sobre o MFII11 e descobrir se é este FII que pode ajudar seu patrimônio a crescer? 

Neste artigo você aprenderá tudo o que deve saber sobre o MFII11 para investir de maneira consciente: 

  • O que é MFII11;
  • Dividendos pagos pelo MFII11;
  • Resumo da carteira do MFII11;
  • Quantidade e localização dos ativos que compõem o fundo;
  • Negociação e liquidez do MFII11;
  • Riscos do MFII11;
  • Dados oficiais sobre o MFII11.

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário MFII11 pode ajudá-lo a atingir a sua independência financeira em menor tempo e com mais eficiência! 

O que é MFII11?

A sigla MFII11 se refere ao Fundo de Investimento Mérito Desenvolvimento Imobiliário I, constituído em setembro de 2012 e administrado pela Planner Corretora de Valores S.A., de São Paulo.

Trata-se de um fundo de desenvolvimento, onde a captação de recursos se destina à construção e posterior venda de imóveis. 

Este é um FII para investimento a longo prazo, focado em imóveis habitacionais. Sua carteira apresenta incorporações residenciais e urbanizações, localizadas nas regiões sudeste e nordeste. 

O FII Mérito Desenvolvimento Imobiliário I conta com gestão ativa, formato de condomínio fechado e prazo indeterminado de duração. 

A comercialização de cotas foi aberta em março de 2013. O objetivo era a captação de R$5,7 milhões. 

Em agosto de 2019, o MFII11 registrou um patrimônio superior aos R$ 280,2 milhões e quase 15 mil cotistas. 

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MFII11: Dividendos

Os rendimentos mensais do MFII11 em agosto de 2019 foram de R$ 1,08, representando 0,89% em relação ao valor de cota na data.

Durante os 12 meses anteriores, o rendimento acumulado do MFII11 atingiu R$ 12,48 por cota, somando 10,26% de retorno.

Entre seu IPO e agosto de 2019, o MFII11 registrou um retorno por cota de R$ 78,40. Isso significa 64,47% sobre o valor de cota atual. 

A imagem abaixo demonstra seu histórico de rentabilidade, segundo o relatório gerencial de junho de 2019. 

Tabela da rentabilidade do fundo MFII11
Rentabilidade do fundo MFII11

Resumo da Carteira do MFII11 

A carteira do MFII11 é composta por incorporações residenciais e urbanizações.

Segundo o relatório gerencial publicado em junho de 2019, 67% do portfólio é dedicado a urbanizações, enquanto 33% de destina a incorporações residenciais.

Gráfico da composição da carteira do fundo
Composição da carteira do fundo

É ainda interessante que se conheça o percentual dedicado às diferentes fases do desenvolvimento do ativo, como mostra a imagem abaixo. 

Fases do desenvolvimento dos ativos que compõem o fundo
Fases do desenvolvimento dos ativos que compõem o fundo

No MFII11, os empreendimentos imobiliários já concluídos representam 70% da carteira, enquanto os ainda em obras registram 21% dos recursos e imóveis em pré-lançamento representam 9%. 

Quantidade e Localização dos Ativos

Segundo o relatório de junho de 2019, os imóveis que o MFII possui se localizam nas regiões sudeste e nordeste. 

VILLA BAZZANO

Tipo: Incorporação Residencial

Localização: Ubatuba, SP

Fase: Concluído

JARDINS DA SERRA

Tipo: Urbanização

Localização: Maracanaú, CE

Fase: Concluído

VILLA FERRARA

Tipo: Incorporação Residencial

Localização: Ubatuba, SP

Fase: Concluído

RESIDENCIAL CAMPO VERDE

Tipo: Urbanização

Localização: Iracemápolis, SP

Fase: Concluído

LUAR DE LAGARTO

Tipo: Urbanização

Localização: Lagarto, SE

Fase: Concluído

WAY PARQUE DAS NAÇÕES

Tipo: Incorporação Residencial

Localização: Santo André, SP

Fase: Concluído

LUAR DE ESTÂNCIA

Tipo: Urbanização

Localização: Estância, SE

Fase: Concluído

LUAR DE CAMAÇARI

Tipo: Urbanização

Localização: Camaçari, BA

Fase: Concluído

LUAR DO CAMPESTRE

Tipo: Urbanização

Localização: Patos, PB

Fase: Concluído

TERRAS DE ESTÂNCIA

Tipo: Urbanização

Localização: Paulínia, SP

Fase: Concluído

LUAR DE CANAÃ

Tipo: Urbanização

Localização: Caruaru, PE

Fase: Concluído

LUAR DE ARAPIRACA II

Tipo: Urbanização

Localização: Arapiraca, AL

Fase: Concluído

NOVA COLORADO S.A.

Tipo: Urbanização

Localização: Região Nordeste

Fase: Concluído

VILLA MONREALE

Tipo: Incorporação Residencial

Localização: Ubatuba, SP

Fase: Obras

MAXHAUS SANTOS

Tipo: Incorporação Residencial

Localização: Santos, SP

Fase: Obras

GOLDEN BOITUVA

Tipo: Incorporação Residencial

Localização: Boituva, SP

Fase: Obras

DONA AMÉLIA

Tipo: Urbanização

Localização: Uberaba, MG

Fase: Pré-lançamento

JARDINS DE TARSILA

Tipo: Urbanização

Localização: Campinas, SP

Fase: Pré-lançamento

DESCAMPADO

Tipo: Urbanização

Localização: Campinas, SP

Fase: Pré-lançamento

LAURO DE FREITAS

Tipo: Incorporação residencial

Localização: São Paulo, SP

Fase: Pré-lançamento

Negociação e Liquidez MFII11

A média de negociações do MFII11 durante os últimos 3 meses é de 8230 negociações ao mês. 

Ao longo dos últimos 12 meses, o montante comercializado a diário vem sendo de R$ 635 mil. 

Riscos do MFII11

Os fundos de investimento imobiliário oferecem riscos menores quando comparados à um investimento direto nesses bens. No entanto, eles existem.

Os riscos de investir no MFII11 estão ligados à concentração de capital, a execução da obra e sua venda e à transparência desse fundo. 

Falemos mais sobre eles. 

Risco de Concentração

Riscos relacionados à concentração falam da estratégia de alocação de ativos adotada pela gestora do fundo. 

No MFII11 não existe qualquer limitação quando a quantidade de ativos que devem compor sua carteira. 

Cabe a possibilidade de que todo o capital seja centralizado em apenas um investimento imobiliário. 

Há ainda uma segunda questão: não existem restrições quanto ao limite de cotas que podem ser adquiridas por um único cotista.

Por esse motivo, teoricamente é possível que um único investidor integralize uma grande parte da emissão de cotas, ou mesmo sua totalidade, fragilizando a posição de cotistas minoritários.

O regulamento do fundo prevê possíveis deliberações por parte do cotista majoritário, e alteração do tratamento tributário do Fundo ou de seus cotistas para tal caso.

Risco de Execução

O risco de execução trata das questões da obra e venda dos imóveis em carteira. É o risco natural que envolve a execução de construções. 

O MFII11 é um fundo de desenvolvimento. Assim, os recursos são aplicados em construção e venda. 

As obras podem sofrer atrasos, ou as vendas podem ser mais lentas do que o esperado, o que afetaria o rendimento do fundo. 

Risco de Transparência

O principal risco que se percebe no MFII11 tem a ver com a transparência de informações. 

Dos pouco mais de R$ 280 milhões que compõem o patrimônio do fundo, R$ 170 milhões estão aplicados em um único CNPJ que por sua vez investe em vários outros.

Dentro deste CNPJ, controlado pela mesma gestora do fundo, existem vários empreendimentos.

Acontece que os formulários padrão que a B3 e CVM exigem que o fundo preencha como forma de prestação de contas, não tem campos para que os detalhamentos sejam cascateados.

Portanto o investidor fica dependendo da boa vontade do fundo em abrir e detalhar as informações para poder ter um entendimento completo do que se passa lá dentro.

Se isso não ocorrer, não há o que se possa fazer.

Essa estrutura de CNPJs que o fundo adota permite que ele consiga aplicar o lucro de um determinado empreendimento em outro, escapando da obrigatoriedade de distribuição de 95% do resultado líquido semestral.

Isso ocorre pois o CNPJ investido pode, ao invés de subir o resultado de um empreendimento para o fundo, alocar este recurso em outro empreendimento.

Dados do MFII11

Conheça os dados oficiais sobre o MFII11. 

Dúvidas sobre MFII11

Algumas dúvidas sobre Fundos de Investimento são comuns. As respondo diretamente agora. 

Como comprar MFII11?

Através de uma corretora de valores. É simples e rápido. Siga o passo a passo: 

  • Abra sua conta em uma corretora de valores;
  • Transfira os fundos para efetivar a compra;
  • Acesse o Home Broker;
  • Digite o código de investimento (ticker), que é MFII11 para este fundo;
  • Selecione a quantidade de cotas e o valor de compra;
  • Envie a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do MFII11?

É possível encontrar o informe de rendimentos do MFII11 através do site oficial, na aba Informe Mensal. 

Onde achar o relatório gerencial do MFII11?

O relatório gerencial do MFII11 está disponível no site oficial do fundo imobiliário, na aba Relatório Gerencial.

Além disso, o site da BM&F Bovespa o disponibiliza na página dedicada ao fundo. Procure a aba “Relatórios Financeiros”.

MFII11 é um Bom Investimento?

Apesar de os números darem a sensação de que o fundo é bom e seguro, a falta de transparência é um risco elevado demais para o investidor.

A estrutura de investimentos adotada pelo fundo, ao colocar um CNPJ entre o fundo e todos os seus empreendimentos é perigosa para os investidores.

Isso dá ao fundo, por meio deste CNPJ, mais liberdade do que a regulamentação de fundo prevê.

Eu prefiro ficar de fora de um bom investimento a correr o risco de ficar dentro de um mal investimento.

O risco é grande demais neste fundo para merecer meu investimento.

O fundo ainda tem em seu histórico a cobrança de taxa de entrada em algumas captações realizadas.

Esta taxa de entrada foi utilizada para manter os níveis de rendimentos estáveis em um fundo que tem uma natureza instável.

Ou seja, ele já utilizou recursos dos próprios cotistas para manter o rendimento do fundo em níveis artificialmente atrativos.

Risco alto, transparência baixa e histórico questionável.

Dito isso tudo, eu não considero o MFII11 um bom investimento

Você investe em Fundos Imobiliários? Conte-me nos comentários.

Se ainda não investe, o que falta para começar? É possível que eu possa ajudar! 

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