De uns dias para cá alguns investidores de fundos imobiliários começaram a questionar uma série de questões tidas como verdades absolutas até então.
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Os questionamentos em si são válidos, e a motivação deles é ligado à conjuntura atual de ativos de risco em queda e inflação crescente.
Muita gente se vangloria que começou a investir antes da pandemia, que viu seis circuit breakers e que continuou investindo mesmo assim, e então se acha o investidor mais cascudo do mundo.
Só que uma crise financeira, por mais aguda que seja, quando é rápida machuca menos do que quando ela é lenta e gradual.
Muito melhor um fim trágico que um terror sem fim.
Apesar de muito marcante, isso é fichinha perto de um mercado caindo pouco mas durante muito tempo.
O mercado de FIIs já ficou caindo por anos a fio.
Esse sim é o verdadeiro teste de fogo para o investidor.
Pense se você conseguiria manter sua motivação para manter os aportes depois de dois anos fazendo tudo como manda o figurino, comprando mais cotas de fundos todo mês e vendo o seu investimento desvalorizar sem parar. Difícil né?
Por que eu estou dizendo isso?
Hoje o mercado vem de alguns meses só caindo e já começam aparecer questionamentos.
Um dos questionamentos é sobre a premissa de que os FIIs repõem a inflação através da valorização da cota, enquanto distribuem rendimentos.
Bem, apesar de essa ser uma premissa amplamente aceita pelos investidores, ela é uma super simplificação de algo mais complexo.
O imóvel não tem obrigação de acompanhar de perto qualquer índice de inflação que seja.
Ele tem sua dinâmica própria de preço e, cedo ou tarde, sendo um bom imóvel, tende a se valorizar.
Mesmo que os aluguéis que ele gera sejam corrigidos por um índice de inflação e a receita que o imóvel gera seja um importante aspecto na sua precificação, a inflação não se sobrepõe à dinâmica particular do mercado imobiliário.
O que determina a valorização ou não do imóvel é uma série de fatores, dentre os quais o mais importante é o equilíbrio entre oferta e demanda, muito ligado ao ciclo imobiliário.
Em determinada fase do ciclo, a demanda é maior do que a oferta e os preços podem subir muito mais do que a inflação.
Em outra fase, onde a oferta é muito maior do que a demanda, os preços podem cair bastante.
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Os ciclos imobiliários são longos, por vezes duram mais de 10 anos. Portanto a comparação minimamente justa seria numa janela de tempo que englobasse uma volta inteira do ciclo.
Mesmo assim, ajuste sua expectativa para não achar que o resultado tenha que dar na mosca.
Se o seu objetivo é investir em algo que lhe pague a inflação e mais um tanto de juros reais, então você quer mesmo é um título público Tesouro IPCA+ e talvez nem saiba disso.
A cotação do FII no curto prazo obedece a lei da oferta e da demanda e no longo prazo ela converge para o valor intrínseco a ele.
No final das contas, investir em FIIs é muito semelhante a investir em ações: escolha os melhores FIIs e que estejam cotados a bons preços.
Simples assim.
E adianto: me impressiona em pleno setembro de 2021 termos tantos FIIs bons e baratos disponíveis.
Não demora muito esse mercado vira.
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