Mercado de FIIs Vale a Pena com Inflação Crescente?
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Mercado de FIIs Vale a Pena com Inflação Crescente?

Entenda porque o mercado de fundos imobiliários não tem obrigação de acompanhar os índices de inflação.

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Atualizado em 10/09/2021

De uns dias para cá alguns investidores de fundos imobiliários começaram a questionar uma série de questões tidas como verdades absolutas até então.

Os questionamentos em si são válidos, e a motivação deles é ligado à conjuntura atual de ativos de risco em queda e inflação crescente.

Muita gente se vangloria que começou a investir antes da pandemia, que viu seis circuit breakers e que continuou investindo mesmo assim, e então se acha o investidor mais cascudo do mundo.

Só que uma crise financeira, por mais aguda que seja, quando é rápida machuca menos do que quando ela é lenta e gradual. 

Muito melhor um fim trágico que um terror sem fim.

Apesar de muito marcante, isso é fichinha perto de um mercado caindo pouco mas durante muito tempo. 

O mercado de FIIs já ficou caindo por anos a fio.

Esse sim é o verdadeiro teste de fogo para o investidor.

Pense se você conseguiria manter sua motivação para manter os aportes depois de dois anos fazendo tudo como manda o figurino, comprando mais cotas de fundos todo mês e vendo o seu investimento desvalorizar sem parar. Difícil né?

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Por que eu estou dizendo isso?

Hoje o mercado vem de alguns meses só caindo e já começam aparecer questionamentos.

Um dos questionamentos é sobre a premissa de que os FIIs repõem a inflação através da valorização da cota, enquanto distribuem rendimentos.

Bem, apesar de essa ser uma premissa amplamente aceita pelos investidores, ela é uma super simplificação de algo mais complexo.

O imóvel não tem obrigação de acompanhar de perto qualquer índice de inflação que seja.

Ele tem sua dinâmica própria de preço e, cedo ou tarde, sendo um bom imóvel, tende a se valorizar.

Mesmo que os aluguéis que ele gera sejam corrigidos por um índice de inflação e a receita que o imóvel gera seja um importante aspecto na sua precificação, a inflação não se sobrepõe à dinâmica particular do mercado imobiliário.

O que determina a valorização ou não do imóvel é uma série de fatores, dentre os quais o mais importante é o equilíbrio entre oferta e demanda, muito ligado ao ciclo imobiliário.

Em determinada fase do ciclo, a demanda é maior do que a oferta e os preços podem subir muito mais do que a inflação.

Em outra fase, onde a oferta é muito maior do que a demanda, os preços podem cair bastante.

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Os ciclos imobiliários são longos, por vezes duram mais de 10 anos. Portanto a comparação minimamente justa seria numa janela de tempo que englobasse uma volta inteira do ciclo.

Mesmo assim, ajuste sua expectativa para não achar que o resultado tenha que dar na mosca.

Se o seu objetivo é investir em algo que lhe pague a inflação e mais um tanto de juros reais, então você quer mesmo é um título público Tesouro IPCA+ e talvez nem saiba disso.

A cotação do FII no curto prazo obedece a lei da oferta e da demanda e no longo prazo ela converge para o valor intrínseco a ele.

No final das contas, investir em FIIs é muito semelhante a investir em ações: escolha os melhores FIIs e que estejam cotados a bons preços.

Simples assim.

E adianto: me impressiona em pleno setembro de 2021 termos tantos FIIs bons e baratos disponíveis.

Não demora muito esse mercado vira.

Análise de FIIs

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