MCCI11: Fundo Imobiliário Mauá Capital CRI Vale a Pena?

Fundo imobiliário MCCI11 aprova nova emissão de cotas para captar R$ 300 milhões. Cotistas do fundo poderão exercer direito de subscrição. 

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O fundo imobiliário MCCI11 abriu o mês de junho publicando o ato do administrador onde comunica a aprovação de sua quinta emissão de cotas. 

Focado em CRIs High Grade, o MCCI11 pretende comercializar suas cotas na faixa dos R$ 100, com uma taxa de distribuição de 3,58%.

O número de cotas disponíveis variará em relação ao preço de emissão atualizado, que será divulgado no anúncio de início da oferta. 

A nova emissão é destinada aos investidores em geral. 

Para novos cotistas, o investimento mínimo será de R$ 10 mil. O valor não considera a taxa de distribuição. 

Os cotistas já existentes, por sua vez, poderão exercer seu direito de manter a participação no fundo. 

O fator de proporção para a subscrição será divulgado no anúncio da oferta, e a data base para o cálculo será o 2ª dia útil após o anúncio.

A nova emissão busca captar R$ 300 milhões que se somarão aos cerca de R$ 897 milhões que já compõem o patrimônio do FII.  

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do MCCI11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

• O que é MCCI11;
• Rendimentos do MCCI11;
• Resumo da carteira do MCCI11;
• Liquidez do MCCI11;
• Principais riscos do MCCI11;
• Se vale a pena investir no MCCI11. 

Leia até o final e descubra se o MCCI11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é MCCI11 FII?

MCCI11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Mauá Capital Recebíveis Imobiliários, gerido pela Mauá Capital e administrado pela BTG Pactual. 

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo papel, que investe a maior parte de seus recursos em CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários). 

Na atualidade, a maior parte de seus papéis são dos segmentos logístico, residencial e comercial. 

Com os juros e correção monetária gerados por esses títulos, o MCCI11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

A primeira emissão de cotas aconteceu em agosto de 2020, e captou R$ 269 milhões com a subscrição de 2.69 milhões de cotas vendidas a R$ 100 cada. 

Na segunda emissão, finalizada em novembro de 2019, foram captados cerca de R$ 546,2 milhões. 

A terceira emissão de cotas do fundo encerrou-se em março de 2020, e  levantou um total de R$ 177,46 milhões. 

Em dezembro de 2020, o MCCI11 finalizou sua quarta emissão de cotas. Nela, captou outros R$ 163,19 milhões. 

Agora em junho (1), o fundo aprovou a 5ª emissão. Ainda não há data de início definida. 

Ao final de abril de 2021, o patrimônio líquido 

do MCCI11 era de pouco mais de R$ 896 milhões. Suas cotas fecharam o mês de maio em R$ 103,31. 

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MCCI11 Rendimentos

O MCCI11 rendeu R$ 0,70 por cota em abril. O valor representa um dividend yield de 0,68% considerando o preço da cota no fechamento de maio (R$ 103,31).

Os rendimentos mensais do MCCI11 vêm sendo lineares desde o início do ano. De janeiro a abril, a média foi de R$ 0,70 por cota, como mostra a imagem abaixo. 

Perceba que existe um descasamento entre os resultados por cota e a distribuição de proventos do fundo. 

É normal que a gestão busque manter certo equilíbrio, realizando distribuições maiores ou menores que o resultado por cota, como é possível conferir na imagem acima. 

Porém, a exigência legal obriga o fundo a distribuir 95% de seus lucros a cada seis meses. Para atendê-la, distribuições maiores ou menores podem ser feitas no último mês do semestre.

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Resumo da Carteira do MCCI11

O MCCI11 é um fundo imobiliário focado em CRIs High Grade, com ênfase nos segmentos logístico, residencial e comercial. 

CRIs são títulos de dívidas lastreados em imóveis. Trata-se de uma operação de antecipação de recebíveis, um tipo de empréstimo com garantias imobiliárias. 

Existem dois tipos de CRIs: 

• High Grade, que oferecem maior segurança creditícia em troca de rentabilidade moderada;
• High Yield, que oferecem maior rentabilidade e exigem o sacrifício de parte da segurança. 

Em essência, o MCCI11 busca alinhar rentabilidade e segurança. Por isso, seu foco são os CRIs High Grade.  

O fundo busca também outras formas de segurança, como um LTV (Loan to Value) equilibrado. O LTV é o valor máximo oferecido em crédito ante às garantias apresentadas. 

Em abril, o LTV encontrado no MCII11 variava entre os 31% e os 84%. O LTV médio era de 52,1%. 

Na prática, isso quer dizer que para cada 52 mil que o FII cedeu em empréstimo, existem R$ 100 mil em garantia. 

Em abril, 88,55% da carteira do MCCI11 era composta por CRIs, enquanto 9,14% de seus recursos permaneciam em caixa e 2,31% alocado em cotas de outros fundos.  

Alocação de Ativos

Em abril, após o encerramento da terceira emissão de cotas do fundo, o MCCI11 tinha 88,55% de seus recursos alocados em CRIs. 

Em relação aos indexadores, a maior exposição era ao IPCA (73%), como mostra a imagem abaixo. 

A taxa média de alocação era de inflação + 6,9% e CDI + 4,7%. 

Em relação aos setores, os CRIs do MCCI11 são principalmente focados nos segmentos logístico, residencial e comercial, porém a carteira traz ainda varejo essencial, hotel, loteamento e educação.

Na imagem abaixo, confira a alocação de ativos do MCCI11 por segmento. 

Diversificação

Ao final de abril de 2021, o MCCI11 contava com 25 CRIs em carteira, além de 2,31% de seus recursos alocados em cotas de FIIs. 

A maior exposição da carteira são 3 CRIs: CB I, II e III, do segmento logístico.

O devedor é a Via Varejo, que responde pela marca Casas Bahia. 

Os três papéis representam 25,6% do patrimônio investido pelo fundo. 

As três operações têm como garantia alienação fiduciária de 6 galpões logísticos em São Paulo, Rio de Janeiro e Tocantins. 

Além disso, ainda contam com cessão fiduciária dos contratos de locação dos galpões e lojas, além de alienação fiduciária de cotas de fundo de investimento. 

Os CRIs possuem uma subordinação de 30%. O portfólio atual possui zero vacância e o LTV corrente da operação é de 52%.

A segunda maior exposição está nos CRIs Mix I, II, III e IV. Esses papéis representam 17,44% da carteira. 

Nesse caso, são títulos com lastro residencial e risco pulverizado entre vários devedores pessoa física. 

Na tabela abaixo, veja detalhes sobre os 10 maiores ativos do MCCI11. 

Fonte: Relatório Gerencial.

Note que são indicados os percentuais de subordinação dos CRIs do fundo. 

Para quem possui séries sênior e mezanino, quanto maior o percentual de subordinação, melhor. 

Afinal, trata-se de um mecanismo de segurança. De existir, a inadimplência atinge as séries subordinadas em primeiro lugar.  

Negociação e Liquidez MCCI11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em maio de 2021 foram registradas 144.079 negociações de cotas do MCCI11, totalizando um volume aproximado de R$ 102,48 milhões.

A média diária do período foi de cerca de R$ 4,65 milhões, o que é positivo para manter a liquidez de seu investimento.

Entre junho de 2020 e maio de 2021, o volume alcançado pelo fundo foi de R$ 692,09 milhões, uma média de 57,67 milhões aproximadamente. 

O valor equivale a uma média diária aproximada aos R$ 2,62 milhões. 

O gráfico abaixo mostra a evolução das negociações e do valor da cota do MCCI11 de novembro/20 a abril/21.

Riscos do MCCI11

Os principais riscos do MCCI11 são: a concentração e o risco de crédito. 

Risco de Concentração

O risco de concentração considerada a quantidade de ativos presente na carteira de um fundo de papel, mas também: 

• A classe e a localização desses ativos;
• Concentração por devedor;
• Indexadores atrelados aos papéis.

Existe uma concentração de 25,6% do patrimônio investido do fundo em 3 CRIs com um único devedor, a Via Varejo. 

A empresa, que detém marcas como Casas Bahia e Ponto Frio, fechou o primeiro trimestre de 2021 com lucro de R$ 180 milhões. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de inadimplência. 

De forma simplificada, os CRIs são empréstimos. Como tal,  é questão de tempo para que um devedor deixe de honrar seu compromisso de pagamento. 

No MCCI11, esse risco é mitigado por diferentes classes de garantias, entre outras: 

• Garantias reais (imóveis);
• Cessão fiduciária de recebíveis;
• Cessão fiduciária da carteira;
• Fianças;
• Alienação fiduciária das cotas.

Além dessa questão, o risco da inadimplência em um fundo de CRIs é agravado de acordo com a subordinação das séries dos CRIs presentes em sua carteira.  

A subordinação pode ser traduzida como a ordem em que serão feitos os pagamentos devidos àquele CRI. 

Em primeiro lugar, estão as séries sênior. Quem investe nelas, abriu mão de parte da rentabilidade em nome de maior segurança. 

Por isso, é recompensado recebendo seu retorno antes que os demais.

Na sequência, recebe quem possui séries mezanino, que se manteve no meio termo entre a segurança e a rentabilidade. 

Por fim, é a vez das séries subordinadas, que oferecem maior rentabilidade mas, para isso, sacrificam parte da segurança. 

Na prática, ocorre que se houver inadimplência quem recebe o maior impacto são os detentores de séries subordinadas, os últimos a receber.

Todos os demais serão pagos primeiro, e o que sobrar - e se sobrar - chegará até eles. 

Existem, ainda, CRIs sem subordinação, com séries únicas. Neles, todos são iguais e o impacto de uma possível inadimplência atinge todos os investidores igualmente. 

No MCCI11 somente estão presentes CRIs de série única e sênior. 

Cabe ressaltar que diversos dos CRIs do MCCI11  possuem subordinação entre 15% e 30%. 

Esse é o percentual da dívida que inicialmente absorve as perdas da carteira em caso de inadimplência.

Trata-se de informação interessante, pois quanto maior o grau de subordinação, maior a segurança de CRIs séries sênior e mezanino. 

Esse é o ‘colchão’ que absorve os primeiros impactos da inadimplência, evitando que atinjam quem investe nessas séries. 

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Dados do MCCI11

Agora que você já conhece tudo sobre o MCCI11, confira seus dados oficiais:

• Razão Social: Mauá Capital Recebíveis Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário
• CNPJ: 23.648.935/0001-84
• Gestor: Mauá Capital
• Público Alvo: Investidores em geral
• Segmento: Títulos e valores mobiliários - Gestão Ativa
• Patrimônio Líquido (04/2021): R$ 896.572.052,46
• Taxa de Administração: 0,20% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo 
• Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder 100% do CDI.
• Taxa de Gestão: 0,80% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo 
• Início do Fundo: Setembro de 2016
• Quantidade de Emissões: 4
• Número de Cotistas (04/2021): 42.983
• Número de Cotas do DEVA 11: 8.927.401
• Regulamento do MCCI11
• Relatório Gerencial  MCCI11
• MCCI11 Site Oficial (RI)

MCCI11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Agora em junho, o MCCI11 aprovou sua quinta emissão de cotas, ainda sem data de início.

Os cotistas do fundo poderão aproveitar o direito de subscrição para manter seu percentual de participação no fundo.  

O fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas já existentes será divulgado no anúncio de início da emissão. 

Dúvidas sobre MCCI11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o MCCI11.

Como comprar MCCI11?

A compra de cotas do MCCI11 é feita através de uma corretora de valores. 

Para isso, é preciso: 

• Abrir sua conta;
• Transferir o montante que deseja investir para ela;
• Buscar o fundo por seu código (MCCI11, neste caso);
• Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
• Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do MCCI11?

O informe de rendimentos do MCCI11 é disponibilizado pela gestora, a Mauá Capital, na página oficial do fundo. 

Onde achar o relatório gerencial do MCCI11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do MCCI11. 

Como declarar o fundo imobiliário MCCI11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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MCCI11 Vale a Pena?

O MCCI11 é um fundo imobiliário que investe em CRIs e tem pouco mais de um ano de histórico de distribuição. 

Nesse período, sua carteira mantém ativos lastreados em imóveis com inquilinos de qualidade creditícia reconhecida pelo mercado e, no geral, bem localizados.

A quinta emissão virá para agregar recursos que, após alocados, certamente impactarão os resultados e a diversificação da carteira. Resta aguardar e ver como se desenvolve a oferta. 

O fundo tem uma concentração grande em dois CRIs, que certamente serão diluídos com essa e as próximas ofertas que forem realizadas.

O maior deles é da Via Varejo, que tem boa qualidade de crédito e torna a posição menos desconfortável.

No geral o fundo é bom, e os pontos de atenção serão endereçados conforme seu patrimônio aumente.

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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