MBRF11: Fundo Imobiliário Mercantil do Brasil Vale a Pena?
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MBRF11: Fundo Imobiliário Mercantil do Brasil Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Fundo Imobiliário Mercantil do Brasil (MBRF11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 30/03/2020
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Fundo imobiliário Mercantil do Brasil (MBRF11) distribuiu 0,66% em dividendos no mês de janeiro de 2020. 

O primeiro mês do ano não trouxe grandes surpresas aos cotistas do MBRF11. 

O fundo conservou sua taxa de ocupação em 100% com inadimplência zero, e distribuiu em rendimentos R$8,50 por cota, mantendo o fluxo de dividendos desde a última revisão de seus contratos, em fevereiro de 2018.  

Fundo imobiliário do tipo tijolo, o MBRF11 investe em imóveis específicos, visando atender as necessidades de seu locatário alvo, o Banco Mercantil do Brasil, e gerar renda mensal para seus cotistas. 

Em sua carteira atual estão duas propriedades, que juntas somam mais de 17 mil m2.

Se você busca maneiras eficientes de aumentar seu capital, deve investir nos melhores fundos imobiliários. Por isso, conhecer as características do MBRF11 é fundamental. 

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é MBRF11;
  • Rendimentos do MBRF11;
  • Rentabilidade do MBRF11;
  • Resumo da Carteira do MBRF11;
  • Negociação e liquidez do MBRF11;
  • Principais riscos do MBRF11;
  • Se investir no MBRF11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Mercantil do Brasil (MBRF11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é MBRF11 FII?

A sigla MBRF11 identifica o fundo imobiliário Mercantil do Brasil, administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM.  

Fundo do tipo tijolo, que investe em imóveis físicos, o objetivo do MBRF11 é a aquisição de 3  empreendimentos para atender a demanda do Banco Mercantil do Brasil.

Hoje, a carteira conta com dois ativos: a matriz do banco e uma agência.  Com eles, o fundo gera renda mensal livre de imposto de renda para seus cotistas, além de ganhar com a valorização. 

O fundo aceita ainda investimentos em cotas de outros fundos imobiliários, títulos públicos federais e outros títulos de renda fixa, como CDBs (Certificados de Depósito Bancário).  

A primeira oferta pública do MBRF11 aconteceu em junho de 2011, e trouxe ao mercado 101.664 cotas comercializadas a R$ 1 mil cada. 

Em janeiro de 2020, o patrimônio total do fundo era de R$ 131,06 milhões. 

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MBRF11 Rendimentos

Os rendimentos mensais do MBRF11 em 2019 somaram R$ 100,50. Esse valor significa 7,81% sobre o valor de cota no fechamento de janeiro de 2020. 

No primeiro mês de 2020, os dividendos distribuídos foram de R$ 8,50, correspondendo a 

0,66% sobre o valor de cota. 

Na tabela, os rendimentos mensais do MBRF11 em desde 2018. Valores em reais.

Rendimentos mensais MBRF11
Rendimentos mensais MBRF11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Rentabilidade MBRF11

O fundo imobiliário MBRF11 fechou 2019 com rentabilidade patrimonial acumulada de 18,32%. Esse número representa a variação patrimonial somada ao dividend yield patrimonial. 

Já a rentabilidade de mercado, que representa a variação da cota no mercado mais o dividend yield de mercado, fechou o ano em 42,76%. 

Em janeiro de 2020, a rentabilidade patrimonial foi de 0,69%, enquanto a rentabilidade de mercado foi de -4,79%. 

No gráfico, a rentabilidade do MBRF11 entre setembro de  2011 e setembro de 2019, comparada ao IFIX e ao CDI líquido. 

Gráfico rentabilidade MBRF11
Gráfico rentabilidade MBRF11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do MBRF11

A carteira do MBRF11 é majoritariamente composta por imóveis. No entanto, pequena parcela dos recursos é destinada a cotas de outros fundos imobiliários. 

Em janeiro de 2020, o portfólio apresentava a seguinte composição: 

  • Imóveis: 96,88%
  • Fundo imobiliários: 2,94%
  • Disponibilidade: 0,18%

A carteira de imóveis conta com dois ativos, locados para o Banco Mercantil do Brasil

A entidade foi  fundada na década de 1940 e hoje conta com 238 pontos de atendimento e uma base de clientes superior a 2,3 milhões. 

Seus resultados financeiros em 2019, divulgados em fevereiro (21), foram positivos: o lucro líquido registrou um incremento de 127% em relação ao ano anterior, atingindo os R$ 121,4 milhões. 

Além disso, o patrimônio líquido da entidade teve crescimento de 10,9%, batendo os R$ 887 milhões. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo imobiliário MBRF11 possui dois ativos, sendo um em Belo Horizonte,MG, e o outro no Rio de Janeiro, RJ.  

Juntas, as propriedades somam 17.216 m2 em área bruta locável e renda mensal de aproximadamente R$ 912 mil, reajustada anualmente pelo IGP-M no mês de fevereiro. 

Ambos contratos têm vencimento em julho de 2031 e permanência garantida prevista em contrato, como se vê na imagem abaixo. 

Gráfico vencimento de contratos MBRF11
Gráfico vencimento de contratos MBRF11. Fonte: Relatório Gerencial.

EDIFÍCIO SEDE

Endereço: Rua Rio de Janeiro, 654

Cidade: Belo Horizonte – MG

Área Bruta Locável: 16.468 m2

Participação: 100%

Prazo de permanência garantida: 31 de julho de 2023

Multa por rescisão antecipada: 8 meses de aluguel

Multa por rescisão antecipada antes do prazo de permanência: fluxo restante de aluguéis até a data acordada. 

AGÊNCIA RIO BRANCO

Endereço: Av. Rio Branco, 89

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 748 m2

Participação: 25% do Ed. Manhattan Tower

Prazo de permanência garantida: 31 de julho de 2021

Multa por rescisão antecipada: 8 meses de aluguel 

Multa por rescisão antecipada antes do prazo de permanência: fluxo restante de aluguéis até a data acordada.  

Negociação e Liquidez MBRF11

No mês de janeiro de 2020, foram registradas 880 negociações de cotas do MBRF11, totalizando um volume de R$ 3,33 milhões. 

A média diária do mês foi de aproximadamente R$ 159 mil.

Riscos do MBRF11

Os principais riscos do MBRF11 são: vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração. 

Vacância

A vacância é o risco de que um ou mais imóveis permaneçam desocupados e não gerem a renda esperada em aluguéis, o que afetaria os rendimentos do fundo.  

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do investimento (como IPTU e outras taxas) seguem ocorrendo, o que obriga o fundo a arcar com seus custos. 

Prazo do Contrato

O prazo de contrato é um risco relacionado à vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No MBRF11, os contratos vencem em 2031. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que o locatário não cumpra com suas obrigações, o que afetaria a receita do fundo e a distribuição de rendimentos. 

Além disso, essa situação gera custos com medidas judiciais e uma boa dose de burocracia. 

Com apenas dois ativos, locados para instituição sólida, o MBRF11 não apresenta inadimplência atualmente, porém é um fundo monoinquilino e apesar de possuir contratos longos existe este risco eminente. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a diversificação de ativos adotada pelo fundo. 

Em fundos de tijolo, como o MBRF11, tal risco é avaliado pela solidez da gestão, distribuição de capital entre os ativos, sua localização e seus locatários. 

A carteira do MBRF11 conta com dois ativos locados ao Banco Mercantil do Brasil, sendo a maior exposição o Edifício Sede, em Belo Horizonte. 

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Dados do MBRF11

Conheça agora os dados do MBRF11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil
  • CNPJ: 13.500.306/0001-59
  • Gestor: Rio Bravo Investimentos DTVM
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão ativa – Renda
  • Patrimônio Total (01/2020): R$ 131.060.452,50
  • Taxa de Administração: 0,30% a.a. (ao ano), mínimo mensal R$ 18 mil reajustado pelo IGPM
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 16 de novembro de 2011
  • Número de Cotistas (01/2020): 2.862
  • Número de Cotas do MBRF11: 101.664
  • Regulamento do MBRF11
  • Relatório Gerencial do MBRF11
  • MBRF11 Site Oficial (RI)

MBRF11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem investe em fundos imobiliários, que assegura que se possa manter o percentual de participação no fundo quando há uma nova emissão de cotas.

O fundo emite novas cotas, geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Como se trata de um direito e não obrigação, você pode escolher comprar cotas na subscrição. Inclusive, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O MBRF11 não fez nenhuma oferta de subscrição até o momento. De fato, desde a primeira oferta pública (em 2011) não houveram novas emissões. 

Dúvidas sobre MBRF11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o MBRF11.

Como comprar MBRF11?

A compra de cotas do MBRF11 é feita através das corretoras de valores. Assim, abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, localizar o fundo por seu código (MBRF11), selecionar a quantidade de cotas e valor a pagar e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do MBRF11?

O informe de rendimentos do MBRF11 é encontrado neste mesmo artigo (em Dados do MBRF11) e através do site da B3, em página dedicada ao fundo. 

Onde achar o relatório gerencial do MBRF11?

Disponibilizei o relatório gerencial do MBRF11 neste artigo, na seção Dados do MBRF11. Além disso, ele é encontrado ainda no site oficial do fundo.  

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MBRF11 Vale a Pena?

Eu particularmente não gosto de investir em fundos monoinquilinos (possui apenas um inquilino) pois o risco de quebra de contrato pode trazer prejuízos para a sua carteira.

Porém, apesar do risco de concentração, o fundo é gerido por instituição competente, com contratos de locação de longo prazo e com resultados consistentes. 

Além disso, o locatário que responde por 100% dos contratos é entidade estável, que vem apresentando resultados positivos em seu segmento de atuação. 

Cabe comentar ainda que a principal exposição não é meramente agência bancária, mas a sede da entidade. 

Isso diferencia o fundo dos demais dedicados ao segmento bancário, que fecha mais agências físicas a cada dia e obriga fundos desse segmento a adequações, como é o caso do SAAG11, que em breve será incorporado ao RBVA11

Se for comprar, não descuide a diversificação, nem pague preço muito superior ao valor patrimonial.

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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