MAXR11: Fundo Imobiliário Max Retail Vale a Pena?
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MAXR11: Fundo Imobiliário Max Retail Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Max Retail(MAXR11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário Max Retail (MAXR11) sofre com inadimplência em junho. Os impactos chegam a R$ 11,85 por cota. 

O momento atual segue desafiador para os fundos imobiliários de todos segmentos. Ainda que o segmento de shoppings tenha sido mais impactado, fundos no geral se encontram em posição de alerta.  

Agora em junho (05) o MAXR11 publicou fato relevante comunicando que 5 de seus principais locatários descumpriram obrigações de pagamento no mês de maio. 

A administradora explica no documento que o impacto sobre as receitas do fundo é de aproximadamente R$ 11,85 por cota. 

Isso não é tudo. Em maio, a administradora procedeu a suspensão das distribuições, devido aos impactos do coronavírus.

O varejo, segmento principal de atuação do fundo, foi atingido em cheio pela pandemia, e a decisão era natural. 

Em junho, o cenário se mantém, menos favorável ainda com as inadimplências registradas. 

A administração não descarta uma distribuição única semestral, a depender dos resultados do fundo até então. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do MAXR11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é MAXR11;
  • Rendimentos do MAXR11;
  • Resumo da Carteira do MAXR11;
  • Liquidez do MAXR11;
  • Principais riscos do MAXR11;
  • Se o MAXR11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Max Retail(MAXR11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!

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O que é MAXR11 FII?

O código MAXR11 identifica o Fundo Imobiliário Max Retail, administrado pela BTG Pactual.   

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a investimento em imóveis físicos. 

Assim, o fundo gera rendimentos mensais livres de imposto de renda para seus cotistas através da exploração comercial desses imóveis. 

No MAXR11, o foco são imóveis destinados ao varejo. Em sua carteira atual existem 8 imóveis comerciais (lojas de rua) e educacionais.

Iniciado em junho de 2010, o MAXR11  trouxe o mercado 59,2 mil cotas comercializadas a R$ 1 mil cada uma. 

Ao final de abril de 2020, o MAXR11 apresentava um patrimônio superior a R$ 134 milhões.  

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MAXR11 Rendimentos

No mês de abril de 2020, o fundo imobiliário MAXR11 distribuiu R$ 12,54 em dividendos por cota. O valor significa 0,68% sobre o valor da cota no fechamento do mês, que foi de R$ 1.850.  

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do MAXR11  somaram R$ 188,03, o que corresponde a 10,16% sobre o valor de cota registrado ao final de março/20. 

A imagem abaixo mostra os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde maio de 2019. Valores em Reais. 

Rendimentos Mensais MAXR11
Rendimentos Mensais MAXR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Em maio/20, a distribuição de rendimentos foi suspensa devido aos impactos do coronavírus sobre o mercado. 

Agora em junho (05) a administração do fundo emitiu outro fato relevante, informando que não haveria distribuição nesse mês igualmente. 

No último documento, a gestão informou que 5 dos locatários do mundo não cumpriram suas obrigações de pagamento, o que impacta os resultados em R$ 11,85 por cota. 

Cabe comentar ainda que desde setembro/19 o fundo busca acordos de pagamento com o Curso Exatas, locatário de um de seus imóveis em Brasília, DF. 

A empresa não efetivou seus pagamentos desde então. Assim, o contrato se tornou objeto de uma ação de despejo iniciada em março/20.  

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Resumo da Carteira do MAXR11 

A carteira do MAXR11 é composta por oito imóveis destinados à exploração comercial varejista e educacional. Em total, o fundo possui 60.713,57 m2 de área bruta locável (ABL). 

Seu maior imóvel é a Loja de João Pessoa (PB), onde funciona uma unidade dos Hipermercados Bom Preço, que pertencem ao Grupo Walmart

No entanto, sua maior locatária em relação à área bruta locável é outra grande player do mercado varejista: as Lojas Americanas

Dos 8 imóveis do fundo, 6 estão locados para a rede, totalizando mais de 31 mil m2 da ABL total própria. 

É interessante comentar que, embora sejam 8 imóveis, o fundo apresenta 11 locatários na atualidade e encontra-se 100% ocupado. 

A disparidade entre o número de imóveis e locatários ocorre porque certos empreendimentos em carteira contam com mais unidades locáveis, onde funcionam negócios complementares. 

O cronograma de vencimento de contratos do fundo começa em 2023, quando 23% de seus contratos vencem. Logo, em 2027, 11% dos contratos têm seu vencimento. 

No entanto, a maior parte dos contratos do MAXR11 (65%) vence a partir de 2029. 

Quanto à revisionais, acontecem praticamente durante o ano todo em pequena proporção. 

A maioria delas ocorre nos meses de março, setembro e novembro, como mostra a imagem abaixo. ( Considerando o percentual de área). 

Revisional de Contratos MAXR11
Revisional de Contratos MAXR11. Fonte: Relatório Gerencial.

A tabela abaixo mostra os detalhes sobre os ativos do MAXR11. 

AtivoLocalizaçãoABL (m2)Locatários
Cursinho Taguatinga Taguatinga, DF6.802,00Curso Exatas
Loja João PessoaJoão Pessoa, PB14.176,00Hipermercado Bom Preço
Loja TaguatingaTaguatinga, DF1.734,00Lojas Americanas
Loja ManausManaus, AM8.304,38Torra-Torra, P.Cheng, RW Lanchonete
Loja VitóriaVitória, ES8.097,61Lojas Americanas
Loja BelémBelém,PA7.688,39Lojas Americanas
Loja MaceióMaceió, AL6.873,00Lojas Americanas
Loja BrasíliaBrasília, DF3.618,19Lojas Americanas
Loja de NilópolisNilópolis, RJ3.420,00Lojas Americanas

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez MAXR11

Foram registradas 481 negociações de cotas do MAXR11 durante o mês de maio de 2020, somando um volume total de R$ 2,63 milhões. 

A média no período foi de aproximadamente R$ 119 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 73,18  milhões, com 9.721 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 6,09 milhões no período. 

A imagem abaixo mostra a evolução das negociações do MAXR11 entre abril/19 e março/20. 

Negociação e Liquidez MAXR11
Negociação e Liquidez MAXR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do MAXR11

Os principais riscos do MAXR11  são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato, Risco do Inquilino e Risco de Concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Na atualidade, o MAXR11 apresenta baixa liquidez no mercado secundário (aproximadamente R$ 119 mil ao dia em maio/20). 

Cabe ressaltar, porém, que mesmo com uma liquidez consistente não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, seja para o MAXR11 ou qualquer outro fundo imobiliário.  

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis. 

Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.

Na atualidade, 100% da área bruta locável do MAXR11 se encontra ocupada. 

No entanto, o fundo move uma ação de despejo contra o Curso Exatas, que ocupa ao redor de 6,8 mil m2 de sua ABL, o que trará uma mudança ao cenário de ocupação do fundo. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo do contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No MAXR11, a maioria dos vencimentos (65%) ocorre a partir de 2029, como se vê no gráfico abaixo. 

Vencimento de Contratos MAXR11
Vencimento de Contratos MAXR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Caso os locatários não cumpram suas obrigações de pagamento, os rendimentos do fundo são afetados. 

Ao final de março/20 apenas um inquilino do MAXR11 estava inadimplente, o que representava 10,39% de sua área bruta locável. 

No entanto, o fato relevante publicado em 05 de junho mostrou a mudança de cenário. 

Na data, o fundo comunicou a seus cotistas que 5 dos 11 locatários do fundo não cumpriram suas obrigações de pagamento.  

A administradora não informou quais são os locatários, nem os imóveis que ocupam. Sabe-se porém que o impacto sobre as receitas é de R$ 11,85 por cota aproximadamente. 

No entanto, o seu contrato representa aproximadamente 33% das receitas de imóveis do fundo, o que equivale a 29,1% da área bruta locável própria total. 

O impacto sobre os dividendos distribuídos pelo fundo foi de R$ 0,16 por cota aproximadamente.

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pelo gestor do fundo. 

O MAXR11 apresenta 8 imóveis em carteira, o que mostra uma boa diversificação para seu tamanho atual. 

No entanto, existe uma outra concentração que deve ser avaliada: a de inquilinos. 

As Lojas Americanas detém aproximadamente 50% do total de área bruta locável pertencente ao fundo. 

É certo que trata-se de empresa consolidada no mercado, mas risco é risco. De haver inadimplência, o impacto sobre a receita do fundo seria importante. 

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Dados do MAXR11

Veja agora as principais informações sobre o MAXR11: 

  • Razão Social:Fundo de Investimento Imobiliário Max Retail
  • CNPJ: 11.274.415/0001-70
  • Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Outros
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 134.567.733,70
  • Taxa de Administração:  0,15% a.a. (ao ano) sobre o valor Patrimônio Líquido
  • Taxa de Performance: Não há
  • Taxa de Consultoria: 0,50% a.a. do valor de mercado, limitado a 0,50% a.a. do valor do Patrimônio Líquido
  • Início do Fundo: 30 de abril de 2010
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020): 2.572
  • Número de Cotas do MAXR11: 59.245
  • Regulamento do MAXR11
  • Relatório Gerencial  MAXR11
  • MAXR11 Site Oficial (RI)

MAXR11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo MAXR11 ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. De fato, somente uma emissão de cotas do fundo foi realizada até o presente. 

Dúvidas sobre MAXR11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o MAXR11.

Como comprar MAXR11?

A compra de cotas do MAXR11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (MAXR11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do MAXR11?

O informe de rendimentos do MAXR11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do MAXR11?

O relatório do MAXR11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do MAXR11

Como declarar o fundo imobiliário MAXR11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário MAXR11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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MAXR11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário MAXR11 investe em imóveis comerciais (varejo) e educacionais. Em sua carteira estão 8 ativos localizados em distintas regiões do país.  

Trata-se de um fundo com 10 anos de mercado, que atingiu uma valorização interessante nesse período e vem distribuindo rendimentos consistentes. 

Seu desafio atual é o mesmo que para a maioria dos fundos: a contenção de danos ocasionados pelo coronavírus. 

O cenário é incerto. O fundo faz frente a uma inadimplência importante neste momento, tem uma ação de despejo em andamento e suspendeu suas distribuições recentemente. 

Em linhas gerais, o MAXR11 é um bom fundo, mas pede cautela. Não se exponha demais, e não pague muito acima do valor patrimonial da cota. 

Se optar por investir, mantenha o foco em uma alocação de ativos saudável e de acordo com o seu perfil de investidor

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora, quero saber uma coisa: Qual é o fundo que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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