Fundo imobiliário VBI Log (LVBI11) distribui R$0,64 por cota em fevereiro. O rendimento acumulado é de 33,4% contra 6,6% do CDI desde o IPO.
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O fundo imobiliário LVBI11 fechou fevereiro com dados positivos, distribuindo dividendos equivalentes a 0,51% do valor de cota no fechamento do mês.
Desde a segunda emissão, que finalizou em setembro passado, o fundo acumulou 19,5% de rentabilidade total, considerando a soma de dividendos e o valor de cota.
O quarto trimestre de 2019 trouxe 4 novos empreendimentos ao portfólio, o que impacta positivamente a segurança e rendimentos do fundo.
Segundo o relatório gerencial de dezembro, as novas aquisições incrementam a receita imobiliária em R$ 0,34 por cota.
Se você busca oportunidades de ganhar dinheiro e ampliar seu patrimônio, precisa conhecer os melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do LVBI11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é LVBI11;
- Rendimentos do LVBI11;
- Resumo da Carteira do LVBI11;
- Liquidez do LVBI11;
- Principais riscos do LVBI11;
- Se o LVBI11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário VBI Logística (LVBI11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira.
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O que é LVBI11 FII?
O código LVBI11 identifica o Fundo imobiliário VBI Logística, administrado pela BTG Pactual e gerido pela VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda.
Com início em novembro de 2018, o LVBI11 é um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis.
No fundo, ao menos 66% de seu capital deve estar alocado neles. O restante pode ser alocado em títulos de renda fixa e papéis de dívida imobiliária.
O objetivo é gerar renda mensal isenta de impostos para seus cotistas e aumento de capital através da valorização de seus investimentos.
No LVBI11, o foco são os imóveis logísticos, como galpões e centros de distribuição. Ele conta com 5 ativos imobiliários em sua carteira (fev/20).
A primeira oferta pública do LVBI11 trouxe ao mercado 3,03 milhões de cotas, vendidas a R$ 100 cada uma.
O valor de mercado do fundo ao final de fevereiro de 2020 era superior a R$ 933 milhões.
LVBI11 Rendimentos
No mês de fevereiro de 2020, o fundo imobiliário LVBI11 distribuiu R$ 0,64 em dividendos. O valor significa 0,51% sobre o valor de fechamento da cota no mês.
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do LVBI11 somaram R$ 7,98, o correspondente a 6,44% sobre o valor de cota.
No gráfico abaixo, os rendimentos distribuídos pelo LVBI11 nos últimos 12 meses.
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Resumo da Carteira do LVBI11
A carteira do LVBI11 é maiormente composta por imóveis, contando por pequena parcela dedicada a manter seu fluxo de caixa.
Em fevereiro de 2020, a carteira apresentava a seguinte composição:
- Imóveis: 87%
- Instrumentos de Caixa e outros ativos: 13%
Na imagem abaixo, veja a distribuição do patrimônio do LVBI11 entre seus ativos. O gráfico mostra ainda a localização de seus imóveis.
Entre seus locatários, estão empresas conhecidas, como a cervejeira Ambev (ABEV3), que é a maior locatária, a indústria de plásticos Braskem(BRKM5) e Levi Strauss & Co, do setor de vestuário.
Cabe comentar que a Ambev teve lucro líquido de R$ 4,2 bilhões no quarto trimestre de 2019. O valor representa um crescimento de 21,8% em relação ao mesmo período de 2018.
Engajada em causas sociais, a empresa anunciou recentemente sua ajuda ao combate do coronavírus, com a produção de 500 mil unidades de álcool em gel para distribuição em hospitais públicos.
Quantidade e Localização dos Ativos
O fundo LVBI11 possui 5 imóveis, situados nos estados de São Paulo, Minas Gerais e Paraná.
Em total, são 253.364 m2 em área bruta locável (ABL).
O mais representativo deles é um imóvel em Extrema, Minas Gerais, que responde por 121,6 mil m2 da ABL total e 47% da receita do fundo.
A vacância física apresentada pelo fundo ao final de fevereiro de 2020 era de 4%. O único imóvel com espaços desocupados (30%) está localizado em Itapevi (SP).
Na tabela abaixo, veja mais detalhes sobre os imóveis do LVBI11, identificados por sua localização.
Ativo | Nº de locatários | ABL Total | Vacância Física | Vacância Financeira | Aluguel médio (R$/m2) | % da receita |
Extrema - MG | 10 | 121.611 m2 | 0,% | 0% | 21 | 47% |
Guarulhos SP | 1 | 24.416 m2 | 0% | 0% | 27 | 12% |
Mauá - SP | 1 | 29.718 m2 | 0% | 0% | 27 | 15% |
Araucária -PR | 1 | 42.697 m2 | 0% | 0% | 18 | 15% |
Itapevi - SP | 6 | 34.922 | 30% | 0% | 17 | 11% |
Fonte: Relatório Gerencial.
Negociação e Liquidez LVBI11
Durante o mês de fevereiro, o fundo imobiliário LVBI11 apresentou uma liquidez média diária de R$ 3,0 milhões.
O volume negociado durante o mês de fevereiro atingiu o montante de R$ 54,3 milhões, o que corresponde a 5,8% do valor de mercado do fundo no último dia do mês (R$ 933,9 milhões)
O giro de cotas no período foi de 5,8%. Desde o início do fundo, em novembro de 2018, o giro alcançou os 46%.
Na imagem abaixo, veja a evolução da liquidez do LVBI11 desde março de 2019.
Riscos do LVBI11
Os principais riscos do LVBI11 são: Risco de liquidez, vacância, de prazo de contratos, do inquilino e de concentração.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de suas cotas em dinheiro e afeta com maior intensidade os fundos com baixo nível de negociação.
Esse processo depende do mercado secundário, pois os fundos imobiliários não permitem o resgate antecipado de cotas.
O mercado secundário no Brasil não tem grande liquidez no geral. Com isso, não existem garantias sobre as condições de venda, ou o tempo para ela.
Vacância
O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel, ou parte dele, permaneça desocupado por um período.
Apesar da inexistência da renda, que já afeta os rendimentos, ainda existem os custos naturais do imóvel que seguem correndo e devem ser pagos pelo fundo.
Em fevereiro de 2020, a vacância total do fundo era de 4%, caindo um ponto percentual em relação a janeiro.
Apenas um imóvel da carteira apresentava espaços vagos.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona à vacância: existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
No LVBI11, a maioria de contratos (62%) vence a partir de 2026, sendo que 20% têm vencimento em 2029.
Na imagem abaixo, o cronograma do vencimento de contratos do LVBI11.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência. Sempre existe a possibilidade de que ele não cumpra suas obrigações de pagamento.
Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos.
O LVBI11 apresentava 100% de adimplência em dezembro de 2019.
Risco de Concentração
O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do LVBI11, esse risco é avaliado considerando entre outros:
- Quantidade e localização dos ativos;
- Inquilinos;
- Segmento de atuação do fundo e seu mercado.
O fundo imobiliário LVBI11 apresenta 5 imóveis em carteira, sendo que a maior exposição representa 47% do PL e está locada a 10 diferentes inquilinos.
Seu maior inquilino é a Ambev, que responde por 22,77% da área bruta locável do fundo.
Os imóveis que empresa ocupa somam 57.710 m2 em dois galpões localizados em Extrema, MG. Eles foram construídos para atender suas necessidades, em sistema built-to-suit.
O empreendimento possui localização estratégica, com fácil acesso as principais capitais da região Sudeste: 106 km de São Paulo, 469 km do Rio de Janeiro e 480 km de Belo Horizonte.
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Dados do LVBI11
Veja agora os dados do LVBI11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário VBI Logístico
- CNPJ: 30.629.603/0001-18
- Gestor: VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda.
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Logística
- Patrimônio Líquido (02/2020): R$ 775.061.197
- Taxa de Administração: 1,3% a.a. (ao ano) sobre PL do fundo. (Taxa efetiva de 1,15% em 02/20)
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: novembro de 2018
- Quantidade de Emissões: 2
- Número de Cotistas (01/2020): 24.613
- Número de Cotas do LVBI11: 7.537.889
- Regulamento do LVBI11
- Relatório Gerencial LVBI11
- LVBI11 Site Oficial (RI)
LVBI11 Subscrição
A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas.
O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
A segunda emissão de cotas do LVBI11 aconteceu em julho de 2019, e se encerrou em setembro do mesmo ano.
Ela trouxe uma oferta de subscrição, com fator de proporção de 1,23979339933, que deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.
Na prática, a cada 100 cotas que possuía na ocasião, o investidor pode adquirir 123 novas cotas a R$ 106,48.
Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do LVBI11:
Dúvidas sobre LVBI11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o LVBI11.
Como comprar LVBI11?
A compra de cotas do LVBI11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo.
Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo:
- Abra o Home Broker;
- Procure o fundo por seu código (LVBI11);
- Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
- Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do LVBI11?
O informe de rendimentos do LVBI11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3.
Onde achar o relatório gerencial do LVBI11?
Disponibilizei o relatório gerencial do LVBI11 neste mesmo artigo, na seção dados do LVBI11.
Você o encontrará ainda no site oficial do fundo.
Como declarar o fundo imobiliário LVBI11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário LVBI11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
LVBI11 Vale a Pena?
O LVBI11 é um fundo de renda passiva novo no mercado. Sua segunda emissão de cotas foi encerrada recentemente, e a maior parte de seus imóveis foi adquirida no 4º trimestre de 2019.
O fundo vem apresentando rendimentos consistentes, melhorou a alocação de ativos, tem baixa taxa de vacância e a maior parte de seus contratos (62%) vence a partir de 2026.
Assim sendo, o LVBI11 é um fundo que recomendo ter em carteira, sem descuidar a diversificação e o preço que pagará por cota.
Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.
Agora, me conte: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor?
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