LVBI11: Fundo Imobiliário VBI Log FII Vale a Pena?
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LVBI11: Fundo Imobiliário VBI Log FII Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário VBI Log FII (LVBI11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo imobiliário VBI Log (LVBI11) distribui R$0,64 por cota em fevereiro. O rendimento acumulado é de 33,4% contra 6,6% do CDI desde o IPO. 

O fundo imobiliário LVBI11 fechou fevereiro com dados positivos, distribuindo dividendos  equivalentes a 0,51% do valor de cota no fechamento do mês. 

Desde a segunda emissão, que finalizou em setembro passado, o fundo acumulou 19,5% de rentabilidade total, considerando a soma de dividendos e o valor de cota. 

O quarto trimestre de 2019 trouxe 4 novos empreendimentos ao portfólio, o que impacta positivamente a segurança e rendimentos do fundo. 

Segundo o relatório gerencial de dezembro, as novas aquisições incrementam a receita imobiliária em R$ 0,34 por cota. 

Se você busca oportunidades de ganhar dinheiro e ampliar seu patrimônio, precisa conhecer os melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do LVBI11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é LVBI11;
  • Rendimentos do LVBI11;
  • Resumo da Carteira do LVBI11;
  • Liquidez do LVBI11;
  • Principais riscos do LVBI11;
  • Se o LVBI11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário VBI Logística (LVBI11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira. 

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O que é LVBI11 FII?

O código LVBI11 identifica o Fundo imobiliário VBI Logística, administrado pela BTG Pactual e gerido pela VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda

Com início em novembro de 2018, o LVBI11 é um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis. 

No fundo, ao menos 66% de seu capital deve estar alocado neles. O restante pode ser alocado em títulos de renda fixa e papéis de dívida imobiliária. 

O objetivo é gerar renda mensal isenta de impostos para seus cotistas e aumento de capital através da valorização de seus investimentos.  

No LVBI11, o foco são os imóveis logísticos, como galpões e centros de distribuição. Ele conta com 5 ativos imobiliários em sua carteira (fev/20).  

A primeira oferta pública do LVBI11 trouxe ao mercado 3,03 milhões de cotas, vendidas a R$ 100 cada uma. 

O valor de mercado do fundo ao final de fevereiro de 2020 era superior a R$ 933 milhões. 

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LVBI11 Rendimentos

No mês de fevereiro de 2020, o fundo imobiliário LVBI11 distribuiu R$ 0,64 em dividendos. O valor significa 0,51% sobre o valor de fechamento da cota no mês. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do LVBI11 somaram R$ 7,98, o correspondente a 6,44% sobre o valor de cota. 

No gráfico abaixo, os rendimentos distribuídos pelo LVBI11 nos últimos 12 meses. 

Rendimentos Mensais LVBI11
Rendimentos Mensais LVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do LVBI11 

A carteira do LVBI11 é maiormente composta por imóveis, contando por pequena parcela dedicada a manter seu fluxo de caixa. 

Em fevereiro de 2020, a carteira apresentava a seguinte composição: 

  • Imóveis: 87%
  • Instrumentos de Caixa e outros ativos: 13%

Na imagem abaixo, veja a distribuição do patrimônio do LVBI11 entre seus ativos. O gráfico mostra ainda a localização de seus imóveis. 

Alocação de Ativos LVBI11
Alocação de Ativos LVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Entre seus locatários, estão empresas conhecidas, como a cervejeira Ambev (ABEV3), que é a maior locatária, a indústria de plásticos Braskem(BRKM5) e Levi Strauss & Co, do setor de vestuário. 

Cabe comentar que a Ambev teve lucro líquido de R$ 4,2 bilhões no quarto trimestre de 2019. O valor representa um crescimento de 21,8% em relação ao mesmo período de 2018. 

Engajada em causas sociais, a empresa anunciou recentemente sua ajuda ao combate do coronavírus, com a produção de 500 mil unidades de álcool em gel para distribuição em hospitais públicos.  

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo LVBI11 possui 5 imóveis, situados nos estados de São Paulo, Minas Gerais e Paraná. 

Em total, são 253.364 m2 em área bruta locável (ABL). 

O mais representativo deles é um imóvel em Extrema, Minas Gerais, que responde por 121,6 mil m2 da ABL total e 47%  da receita do fundo. 

A vacância física apresentada pelo fundo ao final de fevereiro de 2020 era de 4%. O único imóvel com espaços desocupados (30%) está localizado em Itapevi (SP). 

Na tabela abaixo, veja mais detalhes sobre os imóveis do LVBI11, identificados por sua localização. 

AtivoNº de locatáriosABL TotalVacância FísicaVacância FinanceiraAluguel médio (R$/m2)% da receita
Extrema – MG10121.611 m20,%0%21 47%
Guarulhos SP124.416 m20%0%2712%
Mauá – SP129.718 m20%0%2715%
Araucária -PR142.697 m20%0%1815%
Itapevi – SP634.92230%0%1711%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez LVBI11

Durante o mês de fevereiro, o fundo imobiliário LVBI11 apresentou uma liquidez média diária de R$ 3,0 milhões. 

O volume negociado durante o mês de fevereiro atingiu o montante de R$ 54,3 milhões, o que corresponde a 5,8% do valor de mercado do fundo no último dia do mês (R$ 933,9 milhões) 

O giro de cotas no período foi de 5,8%. Desde o início do fundo, em novembro de 2018, o giro alcançou os 46%. 

Na imagem abaixo, veja a evolução da liquidez do LVBI11 desde março de 2019. 

Negociação e Liquidez LVBI11
Negociação e Liquidez LVBI11. Fonte Relatório Gerencial.

Riscos do LVBI11

Os principais riscos do LVBI11 são: Risco de liquidez, vacância, de prazo de contratos, do inquilino e de concentração. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de suas cotas em dinheiro e afeta com maior intensidade os fundos com baixo nível de negociação.  

Esse processo depende do mercado secundário, pois os fundos imobiliários não permitem o resgate antecipado de cotas. 

O mercado secundário no Brasil não tem grande liquidez no geral. Com isso, não existem garantias sobre as condições de venda, ou o tempo para ela. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel, ou parte dele, permaneça desocupado por um período. 

Apesar da inexistência da renda, que já afeta os rendimentos, ainda existem os custos naturais do imóvel que seguem correndo e devem ser pagos pelo fundo. 

Em fevereiro de 2020, a vacância total do fundo era de 4%, caindo um ponto percentual em relação a janeiro. 

Apenas um imóvel da carteira apresentava espaços vagos. 

Vacância LVBI11
Vacância LVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona à vacância: existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No LVBI11, a maioria de contratos (62%) vence a partir de 2026, sendo que 20% têm vencimento em 2029.  

Na imagem abaixo, o cronograma do vencimento de contratos do LVBI11.

Cronograma Vencimento de Contratos LVBI11
Cronograma Vencimento de Contratos LVBI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Sempre existe a possibilidade de que ele não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

O LVBI11 apresentava 100% de adimplência em dezembro de 2019. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do LVBI11, esse risco é avaliado considerando entre outros: 

  • Quantidade e localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Segmento de atuação do fundo e seu mercado.

O fundo imobiliário LVBI11 apresenta 5 imóveis em carteira, sendo que a maior exposição representa 47% do PL e está locada a 10 diferentes inquilinos. 

Seu maior inquilino é a Ambev, que responde por 22,77% da área bruta locável do fundo. 

Os imóveis que empresa ocupa somam 57.710 m2 em dois galpões localizados em Extrema, MG. Eles foram construídos para atender suas necessidades, em sistema built-to-suit. 

O empreendimento possui localização estratégica, com fácil acesso as principais capitais da região Sudeste: 106 km de São Paulo, 469 km do Rio de Janeiro e 480 km de Belo Horizonte.

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Dados do LVBI11

Veja agora os dados do LVBI11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário VBI Logístico
  • CNPJ: 30.629.603/0001-18
  • Gestor: VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda. 
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Logística
  • Patrimônio Líquido  (02/2020): R$ 775.061.197
  • Taxa de Administração: 1,3% a.a. (ao ano) sobre PL do fundo. (Taxa efetiva de 1,15% em 02/20)
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: novembro de 2018
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (01/2020): 24.613
  • Número de Cotas do LVBI11: 7.537.889
  • Regulamento do LVBI11
  • Relatório Gerencial  LVBI11
  • LVBI11 Site Oficial (RI)

LVBI11 Subscrição

A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A segunda emissão de cotas do LVBI11 aconteceu em julho de 2019, e se encerrou em setembro do mesmo ano. 

Ela trouxe uma oferta de subscrição, com fator de proporção de 1,23979339933, que deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.

Na prática, a cada 100 cotas que possuía na ocasião, o investidor pode adquirir 123 novas cotas a R$ 106,48.

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do LVBI11:

Dúvidas sobre LVBI11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o LVBI11.

Como comprar LVBI11?

A compra de cotas do LVBI11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

  • Abra o Home Broker;
  • Procure o fundo por seu código (LVBI11);
  • Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do LVBI11?

O informe de rendimentos do LVBI11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3

Onde achar o relatório gerencial do LVBI11?

Disponibilizei o relatório gerencial do LVBI11 neste mesmo artigo, na seção dados do LVBI11

Você o encontrará ainda no site oficial do fundo.  

Como declarar o fundo imobiliário LVBI11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário LVBI11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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LVBI11 Vale a Pena?

O LVBI11 é um fundo de renda passiva novo no mercado. Sua segunda emissão de cotas foi encerrada recentemente, e a maior parte de seus imóveis foi adquirida no 4º trimestre de 2019. 

O fundo vem apresentando rendimentos consistentes, melhorou a alocação de ativos, tem baixa taxa de vacância e a maior parte de seus contratos (62%) vence a partir de 2026. 

Assim sendo, o LVBI11 é um fundo que recomendo ter em carteira, sem descuidar a diversificação e o preço que pagará por cota. 

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Agora, me conte: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Deixe seu comentário. A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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