Na hora de escolher um fundo imobiliário de logística, você pode priorizar algumas coisas diferentes.
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Pode preferir comprar um FII com portfólio impecável de ativos de alta qualidade, alto aproveitamento da área do terreno, com baixa vacância e portanto bom gerador de caixa.
Ou pode preferir um fundo com espaço para melhoria nos imóveis do portfólio ou com potencial de expansão.
Não tem certo e errado, é uma questão de perfil e de ajustar a expectativa ao tipo de imóvel que está dentro do fundo.
Tem fundos que exploram muito bem cada uma dessas abordagens.
No primeiro caso, o portfólio provavelmente será de encher os olhos.
Imóveis ótimos e super eficientes no sentido de ter uma área de galpão grande frente ao tamanho do terreno.
Você vai concluir que a gestão está fazendo um bom trabalho.
A conclusão deve ser essa mesma. Palmas para essa gestão.
Já no segundo caso, você estará mirando numa melhora futura dos rendimentos desse fundo em função das melhorias nos imóveis ou na expansão deles.
Há ainda quem consiga fazer uma combinação do melhor dos dois mundos.
É o caso do LVBI11 (VBI Logística) que possui um portfólio de imóveis de alta qualidade, onde vários deles ainda oferecem potencial de expansão.
Isso é parte importante da estratégia da gestão da VBI.
Vamos pegar o galpão logístico do fundo em Betim (MG) para ilustrar a estratégia.
Este ativo foi adquirido pelo fundo em fevereiro deste ano, numa transação que envolveu dois ativos, portanto não sabemos o valor individual desse galpão de Betim.
Porém sabemos que este ativo de Betim, quando foi comprado a recém tinha sido ocupado pela Amazon (AMZO34) que havia feito importantes investimentos na modernização do galpão.
Sabemos também que além do ativo ser bom, ter um bom inquilino, um bom contrato, estar bem localizado, ser de difícil replicação, ele tinha também um potencial de expansão considerável.
O galpão tinha 33 mil metros quadrados e havia potencial de se construir mais 20 mil metros quadrados.
O legal dessas expansões é que é muito barato expandir quando comparado com o preço de comprar um ativo novo.
Boa parte dessa diferença está no fato de que, na expansão, o terreno já está pago.
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A parte mais legal ainda é que o aluguel por metro quadrado pago pelo inquilino é integral ou até maior do que o do imóvel original, já que foi feito sob encomenda para ele.
Isso dá um retorno muito interessante para o proprietário do galpão.
Voltando aqui, lembre-se que essa aquisição foi em fevereiro.
Em setembro agora, precisamente no dia 23, o LVBI11 divulgou fato relevante dizendo que foi contratada a expansão deste galpão em 19.200 metros quadrados.
Juntando algumas informações dos relatórios gerenciais e do fato relevante, temos o seguinte:
Sem considerar a expansão, o imóvel gera R$ 0,067 por cota de fundo de receita.
Só a expansão, quando ficar pronta, vai gerar mais R$ 0,04 por cota de receita.
Isso representa 60% de incremento na receita do imóvel.
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Claro que essa receita não vem sem investimento, portanto a forma mais adequada de ver é considerando a taxa de retorno medida pelo cap rate.
A compra original do imóvel gerou um cap rate de 8,1%, já a expansão vai gerar um cap rate de 17%.
Se eu soubesse o valor de compra só desse imóvel, daria para fazer a conta de quanto seria o cap rate combinado da compra com a expansão.
No entanto, essa informação não está nos relatórios do fundo e eu não vou chutar nada aqui.
O objetivo aqui é mostrar que faz sentido olhar para o potencial de expansão dos imóveis do seu fundo imobiliário.
Tem muito dinheiro na mesa aí em LVBI11, uma das estrelas do Canal Aluguel Inteligente.
