O fundo LVBI11 é recente na bolsa de valores, mas vem ganhando relevância entre os Fundos Imobiliários de galpões logísticos.

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Seu portfólio de galpões de alta qualidade e o tamanho que ele tomou em pouco tempo chamaram atenção. 

São menos de três anos de vida e um patrimônio de R$ 1,3 bilhão já.

Claro que aparecem algumas dores de crescimento.

A última emissão de cotas do LVBI11, que captou cerca de R$ 500 milhões, foi realizada no mês de agosto do ano passado e só agora o fundo terminou de alocar estes recursos recebidos.

Durante esse tempo, muitos cotistas reclamaram da demora e isso gerou certo desconforto.

Em live recente, o gestor disse que a lição foi aprendida, que seria melhor ter feito duas captações de R$ 250 milhões e tal.

Conhecendo a natureza do investimento imobiliário e a complexidade das negociações desses grandes empreendimentos, não é de ficar surpreso com uma eventual demora.

Muitas transações são negociadas por meses a fio até chegarem na fase de auditoria, quando tudo já está acertado entre as partes e só falta verificar se está tudo dentro dos conformes, e então elas caem.

Algo apareceu na auditoria que faz com que todo o trabalho anterior se perca.

Isso é parte do jogo desses grandes negócios. 

Outro ponto é saber do nível de exigência da própria gestora com os imóveis adquiridos e sua diligência.

Ou seja, a gestora não se dobra à pressa de alocar os recursos. Se precisar demorar para chegar naquilo que ela entende que será o ideal, então ela o fará.

O resultado foi essa demora que vimos. 

Mas isso também é resultado do portfólio de excelentes imóveis que ela construiu.

Além de serem todos ótimos empreendimentos, muitos deles oferecem oportunidades de expansão e consequente melhora na rentabilidade.

Palmas para a gestão do fundo LVBI11.

As taxas de retorno brutas (cap rates) das expansões são bem maiores do que dos imóveis originais.

Isso acaba melhorando o retorno do portfólio como um todo.

A gestora parece dar muita importância a isso nas suas aquisições. Isso torna o terreno fértil para melhoras de renda no futuro.

O perfil “hands on” (mão na massa) da gestora também agrada.

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Sendo assim eles conseguem extrair valor de ativos que nas mãos de outros não estava acontecendo.

Esse foi o exemplo do seu ativo em Itapevi. Ele pertencia originalmente a GLP que é um dos maiores players desse mercado de complexos logísticos.

Este condomínio era pequeno para a GLP e como ele é modular, ou seja, ele comporta diversos inquilinos, ele dava muito trabalho e pouco dinheiro.

Portanto a GLP não lhe dava muita atenção e decidiu passar adiante o imóvel.

Nas mãos da VBI, o ativo foi reformado, agregou-se serviços a ele e agora ele gera mais receita na mão da VBI do que gerava na mão da GLP.

Esse é um exemplo de um FII que pode parecer igual a outros, mas quando se olha de perto não é bem assim.

Isso só reforça a importância de saber escolher bons FIIs e saber que preço pagar por ele.

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