KNRI11: Fundo Imobiliário Kinea Renda Imobiliária Vale a Pena?
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KNRI11: Fundo Imobiliário Kinea Renda Imobiliária Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Kinea Renda Imobiliária (KNRI11). Seus Dividendos, Rentabilidade e Riscos.

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Atualizado em 23/07/2021

Reavaliação do portfólio do KNRI11 aponta valorização de 1,94%. Cota patrimonial do Fundo alcança R$ 158,68. 

No relatório gerencial do mês de junho, a gestão do Fundo Imobiliário KNRI11 divulgou o resultado de sua reavaliação anual. 

Segundo o documento, a valorização da carteira de imóveis foi de 1,94% no ano. 

Com isso, o valor patrimonial das cotas do Fundo passaram de R$ 156,03 (fechamento de maio) para R$ 158,68, uma diferença de R$ 2,65.

Segundo a gestão, apesar das incertezas trazidas pela pandemia da Covid-19, a reavaliação reforça a qualidade e resiliência da carteira de imóveis que compõem o Fundo.  

Ainda assim, o Fundo segue sofrendo oscilações no mercado secundário. O valor de mercado das cotas fechou junho em R$ 138,61.

Esse desconto vem intrigando muitas pessoas que pensam em investir. 

Se você também se pergunta se o KNRI11 vale a pena, deve conhecer suas características para tomar uma decisão consciente. 

Leia até o final e descubra:

  • O que é o KNRI11;
  • Rendimentos do KNRI11;
  • Resumo de Carteira do KNRI11;
  • Negociação e Liquidez do KNRI11;
  • Riscos do KNRI11;
  • Vale a pena investir no KNRI11.

Continue a leitura e descubra se o fundo imobiliário BRCR11 vale a pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos! 

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O que é KNRI11 FII?

O código KNRI11 se refere ao fundo de investimento imobiliário Kinea Renda Imobiliária, constituído em agosto de 2010.

Administrado pela Intrag DTVM e gerido pela Kinea Investimentos, o KNRI11 é um fundo do tipo tijolo, onde os investimentos são destinados majoritariamente a empreendimentos imobiliários.

Seu foco são lajes corporativas e centros de distribuição, gerando renda através da locação ou arrendamento desses imóveis, e com sua valorização de mercado.

A primeira emissão de cotas do KNRI11 ocorreu em 15 de setembro de 2010, com valor referencial de R$ 100,58. 

De lá para cá ocorreram mais seis emissões de cotas. A mais recente (a sétima), encerrou-se em maio passado. 

Nela, foram captados R$ 86,97 milhões. O preço de emissão das cotas foi de R$ 156,34. 

Hoje, o Fundo Imobiliário KNRI11 apresenta um patrimônio líquido de R$ 3,83 bilhões e sua participação no IFIX ao final de junho era de 4,141%. 

KNRI11 Rendimentos

Em julho (14), o KNRI11 distribuiu proventos de R$ 0,69 por cota. Os rendimentos são referentes ao mês de junho.

O valor representa 0,50% sobre o valor de mercado da cota no fechamento do mês de junho, que foi de R$ 138,61. 

A imagem abaixo mostra a composição dos resultados do KNRI11 desde o início de 2021. 

Rendimentos Mensais KNRI11
Rendimentos Mensais KNRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do KNRI11 

A carteira do KNRI11 é composta por 21 imóveis,  somando 765.508 m2 de área bruta locável (ABL)

Doze desses imóveis são edifícios corporativos. Juntos, somam 134.558 m2 de ABL. Os nove restantes são galpões logísticos, que somam 630.950 m2. 

A renda gerada pelos diferentes tipos de ativos é equilibrada: 48,18% vem dos imóveis logísticos, enquanto 51,82% é gerada pelas lajes corporativas. 

Receita por tipologia KNRI11
Receita por tipologia KNRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

São Paulo é o Estado onde o KNRI11 mais investe, o que faz bastante sentido em um Fundo desse tipo. 

Das 21 propriedades do Fundo, 15 estão em território paulista. 

Suas lajes comerciais estão bem localizadas: uma delas fica na Av. Paulista, e as demais no Itaim, em Pinheiros, Vila Olímpia e Chucri Zaidan. 

As regiões escolhidas para os galpões em São Paulo também são favoráveis: Jundiaí, Itaquaquecetuba e Mogi das Cruzes são alguns exemplos. 

Os imóveis em Minas e no Rio seguem o mesmo estilo: lajes em boas regiões das capitais, galpões com boa comunicação com eixos de distribuição. 

 A imagem abaixo detalha os ativos  do KNRI11 e suas localizações. 

Carteira KNRI11
Carteira KNRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Note que o CD Cabreúva, em São Paulo, ainda está em desenvolvimento.

Esse imóvel é hoje o maior da carteira. São 178.730 m2 de ABL. 

A obra atualmente encontra-se 89,22% executada, e a expectativa é de que seja concluída no início do terceiro trimestre deste ano.

O Fundo adquiriu os terrenos onde a obra acontece em uma operação built to suit em agosto de 2019 por R$ 87 milhões. O futuro inquilino é uma empresa do varejo. 

Hoje, o KNRI11 tem mais de 90 inquilinos, sendo a indústria o setor de atuação mais representativo (36%).

Na imagem abaixo, a distribuição dos contratos do KNRI11 por setor. 

Contratos por setor KNRI11
Contratos por setor KNRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Movimentações em junho

No mês de junho, o Fundo investiu no desenvolvimento de um empreendimento corporativo, o Pinheiros 750.

Trata-se de um projeto que promete ser emblemático em São Paulo. 

Como comenta a gestão, o bairro Pinheiros, na capital paulista, passa por grande transformação imobiliária. Bem localizado, o Pinheiros 750 está próximo ao metrô e tem padrão construtivo diferenciado. 

O custo estimado de cerca de R$ 16 mil/m², é competitivo quando comparado aos valores das aquisições recentes de imóveis prontos na região de influência do empreendimento. 

Conforme informa o relatório gerencial do Fundo, o preço médio nesse setor é de cerca de R$ 30 mil. 

A gestão do Fundo estima que o empreendimento gerará um rendimento estabilizado de aproximadamente 9,50% ao ano. 

O projeto está sujeito à aprovação e contará com uma estrutura através da qual 100% do capital aportado será remunerado até a estabilização do ativo. 

Ainda segundo o relatório de junho, parte dos recursos necessários para o desenvolvimento do projeto são provenientes da venda de R$ 150 milhões em CRI do Fundo.

Nesse mês também foi concluída a reavaliação anual da carteira de imóveis do Kinea Renda Imobiliária. 

A reavaliação gerou uma valorização de 1,94%, elevando a cota patrimonial para os R$ 158,68. 

Ainda em junho, a varejista Dafiti desocupou o imóvel Jundiaí Industrial Parks, o que impactou a vacância do Fundo, que passou de 5,49% para 11,33%. 

A vacância financeira passou 10,17% para 13,38% e a vacância financeira ajustada pelas carências para 15,16% (frente 12,55% no mês anterior).

Negociação e Liquidez KNRI11

Em junho, o KNRI11 foram registradas 126.184 negociações de cotas do KNRI11, gerando um volume aproximado de R$ 138,82 milhões.

A média diária foi de aproximadamente R$ 6,31 milhões.

Entre julho/20 e junho/21, ocorreram um total de 88.243 negociações de cotas do Fundo, totalizando um volume aproximado a R$ 1,17 bilhão. 

Liquidez KNRI11
Liquidez KNRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do KNRI11

Assim como outros investimentos, o KNRI11 não é isento de riscos. Vejamos quais são os principais.

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

  • Vacância física, contada em área desocupada; e 
  • Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

O KNRI11 fechou o mês de junho com uma vacância física de 11,33%. A vacância financeira foi de 13,38%.

A imagem abaixo mostra a evolução da vacância do KNRI11 entre junho/20 e junho/21.

Evolução da Vacância KNRI11
Evolução da Vacância KNRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Tipo do Contrato

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

Em relação à receita do KNRI11, 53,27% dos contratos são atípicos, frutos de acordo entre as partes em operações diferenciadas, como built to suit e sale & leaseback. 

Como essa classe de operações contempla a individualidade de cada negócio e busca imóveis específicos para as necessidades do locatário, seus contratos contam com mecanismos de segurança mais fortes. 

Exemplos são as multas por rupturas, que costumam ser bem mais salgadas, e a duração dos contratos.

No entanto, cabe ressaltar que isso não é uma garantia de renda. Mesmo nesses casos, cabe a possibilidade de ruptura de contrato. 

Já os 46,73% restantes são contratos atípicos, geralmente com prazos de até 5 anos de duração e regidos pela Lei do Inquilinato.

Tipo de contratos KNRI11
Tipo de contratos KNRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Assim como o tipo dos contratos, seu prazo é igualmente relevante para a previsão de resultados do fundo.

A maior parte dos contratos do Fundo (76%) vence de 2025 em diante, conforme a imagem abaixo.

Vencimento de contratos KNRI11
Vencimento de contratos KNRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

É interessante, ainda, conhecer o cronograma revisional dos contratos do KNRI11. 

Como mostra a imagem abaixo, 13% dos contratados passam por revisão ainda em 2021. 

Revisional de contratos KNRI11
Revisional de contratos KNRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: a inadimplência. Afinal, sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento.

O KNRI11 conta hoje com 21 propriedades e ao redor de 90 inquilinos. Dessa forma, o risco da inadimplência é pulverizado.

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Dados do KNRI11

Conheça agora os dados oficiais do fundo de investimento imobiliário KNRI11. 

  • Razão Social: Kinea Renda Imobiliária FII
  • CNPJ: 12.005.956/0001-65
  • Gestor: Kinea Investimentos Ltda.
  • Público Alvo: investidores em geral
  • Segmento: Híbrido
  • Patrimônio Total (06/2021): R$ 3.889.613.428,97
  • Taxa de Administração: 1,25% a.a. (ao ano)
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 11 de agosto de 2010
  • Quantidade de Emissões: 7
  • Número de Cotistas (06/2021): 236.956
  • Número de Cotas do KNRI11: 24.157.121
  • Regulamento KNRI11
  • Relatório Gerencial KNRI11
  • KNRI11 Site Oficial (RI)

Dúvidas sobre KNRI11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o KNRI11.

Como comprar KNRI11?

A compra de cotas do KNRI11 é feita através de uma corretora de valores. Assim, ter sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Com a conta aberta, transfira o capital que deseja investir e siga o passo a passo:

  • Acesse o Home Broker;
  • Procure pelo código do fundo (KNRI11);
  • Selecione a quantidade de cotas e o valor a ser pago;
  • Envie a ordem de compra e aguarde confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do KNRI11?

O informe de rendimentos do KNRI11 é disponibilizado pela gestora, na página oficial do fundo. Acesse a aba ‘informes’. 

Onde achar o relatório gerencial do KNRI11?

O relatório gerencial do KNRI11 está disponível na página oficial do fundo e no site da B3, em sua página dedicada ao fundo

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KNRI11 Vale a Pena?

O KNRI11 é um fundo tradicional no mercado, em operação desde 2010. 

Sua carteira é bem diversificada, composta por lajes e centros de distribuição logística e vem entregando resultados consistentes há já vários anos. 

Trata-se de um Fundo com excelente liquidez (na cada dos R$ 6 milhões/dia), ao redor de 90 inquilinos e com amplo histórico de distribuição.

Cabe comentar, inclusive, que aproximadamente metade de sua receita vem de contratos atípicos, o que confere ao Fundo boa estabilidade na geração de renda. 

Particularmente, gosto do KNRI11 e já o indiquei em outros artigos. Inclusive, falei há alguns meses sobre a queda do preço de suas cotas, que ainda hoje estão abaixo do valor patrimonial.

Devido ao seu histórico, diversificação e competência do gestor, o KNRI11 vale a pena. Trata-se de um bom Fundo para quem pensa no longo prazo. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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