KNIP11: Fundo Imobiliário Kinea Índice de Preços Vale a Pena?
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KNIP11: Fundo Imobiliário Kinea Índice de Preços Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Fundo Imobiliário Kinea Índice de Preços (KNIP11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo imobiliário KNIP11 distribui rendimento de R$ 0,80 em fevereiro. O fundo fechou o mês com o anúncio de nova emissão de cotas. 

No último dia de fevereiro, o fundo imobiliário Kinea Índice de Preços (KNIP11) anunciou sua 6ª emissão, que trará ao mercado 6,6 milhões de cotas com preço de emissão de R$ 115,57 (com taxa de ingresso).

Essa não é a única novidade para cotistas e futuros investidores do fundo. A assembleia programada para o próximo dia 09 de abril prevê a mudança do público alvo (atualmente investidores qualificados) para investidores em geral. 

A medida deve ampliar a liquidez do fundo no mercado secundário e, com isso, beneficiar seus cotistas. 

Além da mudança de público, a assembleia discutirá a aquisição de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) de ofertas públicas coordenadas ou distribuídas por pessoas ligadas, o que ampliará o leque disponível para as aquisições. 

Com isso, a gestão busca maior eficiência e diversificação para a carteira. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do KNIP11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é KNIP11;
  • Rendimentos do KNIP11;
  • Resumo da Carteira do KNIP11;
  • Liquidez do KNIP11;
  • Principais riscos do KNIP11;
  • Se o KNIP11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Kinea Índices de Preços (KNIP11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira! 

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O que é KNIP11 FII?

O código KNIP11 identifica o Fundo Imobiliário Kinea Índices de Preços, administrado pela Intrag DTVM Ltda. e gerido pela Kinea Investimentos Ltda, braço de investimentos do Itaú Unibanco

Com início em setembro de 2016, o KNIP11 é um fundo de papel, que investe em títulos de dívidas imobiliárias. O foco do fundo são CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário). 

A primeira emissão trouxe ao mercado 4 milhões de cotas com valor unitário de R$ 100, captando o total de R$ 400 milhões. 

Em fevereiro de 2020, o patrimônio líquido do fundo superava os R$ 3,7 bilhões. 

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KNIP11 Rendimentos

Os dividendos distribuídos pelo KNIP11 em fevereiro de 2020 foram de R$ 0,80, o que significa 0,68% do valor de fechamento da cota no último dia do mês. 

Em 2019, os rendimentos mensais do KNIP11 somaram R$ 8,15, correspondendo a 6,95% sobre o valor de cota. 

No gráfico, veja a rentabilidade do fundo últimos 12 meses, considerando distribuição de rendimentos e tomando como base os valores praticados na 1ª, 4ª e 5ª emissões de cotas. 

Rendimentos Mensais KNIP11
Rendimentos Mensais KNIP11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do KNIP11 

A carteira do KNIP11 é composta maiormente por CRIs, títulos de renda fixa que buscam captar recursos para financiar operações no mercado imobiliário. 

Não se trata de investimentos diretos em imóveis, mas aplicações em papéis de dívidas garantidos por eles. 

Embora o fundo admita investimento em outros papéis de dívidas atrelados a imóveis e deixe claro em sua apresentação que as LCIs estão entre os focos do fundo, em fevereiro de 2020 o portfólio não apresentava nenhum desses papéis. 

Assim como os CRIs, as LCIs são títulos de dívidas com imóveis oferecidos em garantia. Ambos papéis funcionam como um empréstimo e pagam juros ao investidor, seja periodicamente ou em seu vencimento. 

A principal diferença entre os dois tipos de investimento são os emissores dos títulos: Os CRIs são emitidos por securitizadoras de crédito, enquanto as LCIs são emitidas por entidades financeiras. 

Alocação por Instrumento

Em fevereiro de 2020, a carteira do KNIP11 apresentava a seguinte composição: 

  • CRI: 98,9%
  • Instrumentos de Caixa: 1,1%
Alocação de ativos por Instrumento KNIP11
Alocação de ativos por Instrumento KNIP11. Fonte: Relatório Gerencial.


Os CRIs do portfólio do KNIP11 têm um duration médio (prazo para a recuperação do dinheiro investido acrescido de juros) de 5,75 anos, enquanto o prazo médio é de 8,4 anos. 

Alocação por Indexador

A alocação de ativos por indexador do KNIP11 em fevereiro de 2020 era a seguinte: 

Alocação de ativos por indexador KNIP11
Alocação de ativos por indexador KNIP11. Fonte: Relatório Gerencial.

O IPCA, medido mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), avalia os preços médios de bens e serviços diretamente ao consumidor. 

Já o IGP-M, medido pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) todos os meses, avalia variações de preços do mercado, cobrindo matérias-primas industriais e agrícolas, bens e serviços finais. 

A taxa SELIC, por sua vez, é um instrumento de política monetária, utilizada como baliza para as taxas de juros no Brasil. 

Ela é conhecida por ser a taxa básica de juros no país, e é definida pelo COPOM (Comitê de Política Monetária do Banco Central). 

Diversificação 

A carteira do KNIP11 apresentava 37 diferentes CRIs ao final de fevereiro de 2020, sendo a maior exposição um título emitido pela Gaia Securitizadora, respondendo por 7,2% do patrimônio líquido (PL). 

Na sequência, ocupando 6,7% do PL, está um CRI emitido pela Ápice Securitizadora, em nome do grupo JHSF Malls, líder no setor imobiliário de alta renda no Brasil. 

A empresa é uma holding dedicada à construção e exploração de shopping centers à incorporação, compra e venda de imóveis residenciais e mercadorias, locação de imóveis próprios e exploração de atividades hoteleiras e gastronômicas. 

Com capital aberto desde 2007, o último trimestre de 2019 foi de crescimento para holding: No quarto trimestre de 2019 a JHSF teve um resultado bruto 59% superior ao mesmo período de 2018. 

Entre seus ativos estão os Shoppings Cidade Jardim e Catarina Fashion Outlet, que também aparecem entre as maiores exposições do portfólio do KNIP11. 

Em total, as três posições somam 16% do patrimônio líquido

Na tabela abaixo, veja as 10 maiores exposições do KNIP11.

Montante (R$)% do PLDevedor/Ativo ImobiliárioEmissorIndexadorCupom (Ano)
275,17,2%Galpão CajamarGaia Securitizadora IPCA +6,00%
254,46,7%JHSF MallsÁpice SecuritizadoraIPCA +6,45%
211,75,6%Lajes Faria LimaRB Capital SecuritizadoraIPCA + 5,13%
209,95,5%Shopping BalneárioTrue Securitizadora IPCA + 5,00%
203,65,4%Lajes Faria LimaRB Capital SecuritizadoraIPCA +5,13%
188,75,0%CD CabreúvaRB Capital SecuritizadoraIPCA + 7,25%
183,04,8%Shopping Cidade JardimÁpice SecuritizadoraIPCA + 7,47%
171,24,5%Catarina Fashion OutletÁpice SecuritizadoraIPCA + 7,47%
162,94,3%Ed. LeadGaia SecuritizadoraIPCA + 6,25%
148,93,9%Ed. EldoradoRB Capital SecuritizadoraIPCA + 6,40%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Cabe comentar ainda uma outra concentração que merece atenção: Existem 3 CRIs no portfólio atreladas ao empreendimento Lajes Faria Lima, do segmento de lajes corporativas. 

A representatividade desses títulos no patrimônio líquido do fundo é de 12,9%. 

Negociação e Liquidez KNIP11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 786.148 cotas do KNIP11, totalizando um volume de R$ 91,76 milhões. 

A média diária no mês foi de aproximadamente R$ 5,10 milhões. 

O gráfico abaixo mostra o volume de negociações (em cinza), que foi registrando crescimento gradativo desde o início, atingindo seus maiores níveis a partir de novembro de 2019. 

Negociação e Liquidez KNIP11
Negociação e Liquidez KNIP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do KNIP11

Os principais riscos do KNIP11 são: risco de liquidez, concentração e de crédito. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um investimento em dinheiro. 

Fundos imobiliários, como o próprio KNIP11, FEXC11 (BTG Pactual Fundo de CRI) e outros, são constituídos de forma a não permitir o resgate antecipado de cotas. 

Assim, a comercialização delas fica à mercê do mercado secundário, que não apresenta grande liquidez em geral no Brasil. 

Por esse motivo, não há garantias sobre o tempo de demora para sua venda, ou mesmo sobre o valor de cota. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Sua avaliação deve analisar a distribuição de capital entre ativos, em busca de concentrações excessivas entre os mesmos devedores. 

Quanto mais diversificada e pulverizada é a carteira, maior a segurança do investidor. 

No KNIP11, são 37 CRIs distintas, sendo que a maior exposição representa 7,2% do patrimônio líquido. No entanto, existe uma concentração de 16% em 3 CRIs cujo devedor é a holding JHSF ou seus ativos. 

Além disso, ainda há uma segunda concentração importante: 3 CRIs sobre o empreendimento Lajes Faria Lima, que compõe 12,9% do patrimônio do fundo

Risco de Crédito

O risco de crédito se refere à inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que a emissora, ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento. 

Em tal circunstância, o retorno do fundo é comprometido. 

Esse risco afeta os CRIs, ativos alvo do KNIP11. No entanto, esses títulos são lastreados a imóveis, que serão tomados em pagamento caso exista inadimplência. 

Nesse caso, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão do imóvel em dinheiro, o que afetaria os rendimentos do fundo. 

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Dados do KNIP11

Veja agora os dados oficiais do KNIP11: 

  • Razão Social: Kinea Índice de Preços Fundo de investimento Imobiliário
  • CNPJ: 24.960.430/0001-13
  • Gestor: Kinea investimentos Ltda. 
  • Público Alvo: Investidores Qualificados
  • Segmento: Gestão Ativa – Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Líquido (02/2020): R$ 3.769.403.712,34
  • Taxa de Administração: 1,00% a.a. (ao ano)
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 16 de setembro de 2016
  • Quantidade de Emissões: 6 
  • Número de Cotistas (02/2020): 21.420
  • Número de Cotas do KNIP11: 32.801.764
  • Regulamento do KNIP11
  • Relatório Gerencial KNIP11
  • KNIP11 Site Oficial (RI)

KNIP11 Subscrição

A subscrição é um direito do investidor, que garante que você possa manter o seu percentual de participação no fundo quando há uma nova emissão. 

Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas do KNIP11 foi anunciada agora em fevereiro (28). Porém, é destinada apenas aos investidores profissionais, que permanecem como alvo do fundo ao menos até a assembleia que ocorrerá em abril de 2020. 

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do KNIP11:

Veja o cronograma estimado da 6ª emissão de cotas do KNIP11: 

OrdemEventosData Prevista
1Protocolo do Pedido de Registro da Oferta na CVM e do Pedido de Admissão à Negociação de Cotas da 6ª Emissão na B323/01/2020
2Concessão do Registro da Oferta pela CVM27/02/2020
3Divulgação do Anúncio de Início e Disponibilização do Prospecto28/02/2020
4Período Previsto para 1ª e última liquidação06/03/2020 a 28/08/2020
5Data Máxima para Divulgação do Anúncio de Encerramento31/08/2020

Fonte: Prospecto 6ª emissão de cotas KNIP11. 

Dúvidas sobre KNIP11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o KNIP11.

Como comprar KNIP11?

A compra de cotas do KNIP11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Assim, abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir são os primeiros passos. 

Logo, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo por seu código (KNIP11), selecionar o número de cotas e o valor a pagar e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do KNIP11?

O informe de rendimentos do KNIP11 está disponível através do site oficial do fundo. Acesse a aba ‘informes periódicos’, no canto direito da página. 

Onde achar o relatório gerencial do KNIP11?

Disponibilizei o relatório gerencial do KNIP11 neste artigo, na seção Dados do KNIP11. Você o encontrará ainda na página do fundo, na aba ‘carta do gestor’. 

Como declarar o fundo imobiliário KNIP11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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KNIP11 Vale a Pena?

O KNIP11 é um fundo que vem registrando crescimento consistente desde seu início. 

É gerido por instituição competente e apresenta uma carteira de CRIs diversificada. 

No entanto, a concentração excessiva (16%) em CRIs ligadas à JHSF Participações existe e precisa ser ponderada. Além dela, há ainda uma segunda concentração importante (12,9%) sobre o mesmo empreendimento, as Lajes Faria Lima. 

Embora os devedores sejam empresas ou empreendimentos sólidos, é algo que não deve ser ignorado. 

Dito isso, o KNIP11 vale a pena, porém não se deve descuidar a alocação de ativos e manter sua participação no fundo em uma posição confortável. 

Lembre-se que, antes de começar a investir em fundos imobiliários, faça o teste de perfil de investidor e receba uma sugestão de alocação de ativos para a sua carteira.

Agora, me diga: Que fundo imobiliário você gostaria de conhecer melhor e descobrir se vale a pena ter na carteira?

Me conte nos comentários! A próxima análise pode ser a que você quer ler!

Análise de FIIs

KNIP11 Prospecto Subscrição

Veja abaixo o prospecto da subscrição do KNIP11, da 6ª emissão, de fevereiro de 2020.


Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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