Abaixo do valor patrimonial, cotas do KFOF11 fecham maio em R$ 92,29.
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Assim como outros, o fundo imobiliário KFOF11 vem enfrentando oscilações no mercado secundário desde março de 2020, com a crise causada pelo coronavírus.
Em 2021, a recuperação do preço do fundo parecia ganhar força até o mês de março.
As cotas chegaram a bater R$ 103 em janeiro e se mantiveram acima dos R$ 100 até o início do terceiro mês do ano.
Em meados de março, as cotas caíram para R$ 9. Abril veio com pequena elevação (R$95,20) e, no fechamento de maio, nova queda. O preço de mercado fechou o mês em R$ 92,29.
A gestão justifica a instabilidade pelo receio do mercado ante um fundo que investe em cotas de fundos do segmento de shoppings e escritórios, dos mais atingidos pela crise.
Porém, ressalta a escolha dos investimentos, principalmente localizados em regiões menos atingidas pela vacância e com perspectivas positivas para o pós-vacinação.
Com um valor patrimonial de R$ 103,28 (maio/21), muitos investidores se perguntam se é interessante investir em cotas do KFOF11 e se a baixa é uma oportunidade.
Se esse é seu caso, conhecer as características e o histórico do KFOF11 é fundamental.
Neste artigo você descobrirá:
- O que é KFOF11;
- Rendimentos do KFOF11;
- Resumo da carteira do KFOF11;
- Liquidez do KFOF11;
- Principais riscos do KFOF11;
- Se vale a pena investir no KFOF11.
Leia até o final e descubra se o KFOF11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.
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O que é KFOF11 FII?
KFOF11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Fundo de fundos de Investimento Imobiliário Kinea, administrado pela Intrag DTVM e gerido pela Kinea Investimentos.
Trata-se de um fundo de fundos (FOF), que investe a maior parte de seus recursos em cotas de outros fundos imobiliários.
Na atualidade, a maioria dos fundos em sua carteira são do segmento de escritórios (27%) e de shoppings e varejo (25%).
O IPO do KFOF11 aconteceu em agosto de 2018. A captação foi de R$ 131,79 milhões com a subscrição de 1.317.933 cotas vendidas a R$ 100 cada uma.
A segunda emissão aconteceu em outubro de 2019. O montante captado foi de R$ 252,83 milhões, cotas comercializadas a R$ 110,87.
A terceira e mais recente emissão de cotas chegou em 2020, encerrando-se em dezembro.
O preço das cotas foi de R$ 126,74 e foram captados R$ 119,42 milhões.
As cotas do KFOF11 fecharam o mês de maio em R$ 92,29. Neste mês, o patrimônio líquido do fundo superava os R$ 468 milhões.
KFOF11 Rendimentos
No mês de maio, os rendimentos mensais do KFOF11 foram de R$ 0,55 por cota, o equivalente a um dividend yield anualizado de 7,55%.
A média mensal registrada nos 5 primeiros meses do ano é de R$ 0,54, contra a média de R$ 0,49 distribuídos no mesmo período de 2020.
A imagem abaixo mostra os rendimentos mensais do KFOF11 desde dezembro de 2020.
No gráfico, é possível verificar o detalhamento dos resultados do fundo. Note que a receita de FIIs se une ao ganho de capital, obtido com compra e venda de cotas.
O gestor do KFOF11, assim como vários outros, busca estabilizar o rendimento dos cotistas. Ao fazer isso, a distribuição acaba por ficar ora acima, ora abaixo do resultado gerado pelo fundo.
Nos meses de maio e abril, por exemplo, uma parte pequena da reserva de resultados acumulada no semestre foi utilizada para complementar a distribuição.
Ao final de maio, a reserva do fundo era equivalente a R$ 0,53 por cota.
É sempre bom lembrar que ao final de cada semestre, com ou sem essa prática de estabilização de rendimentos, o FII é obrigado a distribuir aos cotistas 95% do seu resultado gerado.
Assim, é possível que o gestor precise fazer uma maior ou menor distribuição no último mês para enquadramento na exigência legal.
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KFOF11 Rentabilidade
Desde o início (dez/2018), o desempenho da cota patrimonial do KFOF11 ajustada pelos proventos distribuídos foi de 19,84% contra uma valorização de 31,89% do IFIX.
A imagem abaixo mostra o desempenho da cota patrimonial do KFOF11 em comparação com o IFIX e o CDI líquido.
Resumo da Carteira do KFOF11
Ao final de maio, o KFOF11 mantinha 99,4% de seus recursos alocados em cotas de fundos imobiliários.
A gestão do FII baseia a tese de investimento em dois pilares:
- Alocação Tática, que visa ativos com potencial de retorno de curto e médio prazo; e
- Alocação Imobiliária, com foco em ativos de qualidade imobiliária e viés de longo prazo.
A imagem abaixo mostra a alocação de ativos do fundo ao final de maio de 2021.
Alocação por Segmento
O fundo imobiliário KFOF11 busca diversificar seu portfólio adquirindo cotas de FIIs de diversos segmentos.
Em maio, a maior parte da carteira do fundo permanecia alocada em fundos de escritórios (27%) e shoppings e varejo (25%), conforme a imagem abaixo.
Em relação a abril, a exposição em fundos de CRI e Renda Urbana foram ampliadas.
No relatório gerencial, a gestão explica que vem aumentando a exposição ao segmento de CRI de forma tática pois considera que existe uma relação risco-retorno atrativa no curto prazo.
Diversificação KFOF11
O KFOF11 possui cotas de mais de 13 fundos imobiliários de diferentes segmentos.
Sua maior exposição até o final de maio era o fundo imobiliário HSML11, que detinha 8,42% do total investido em FIIs.
Fundo do tipo tijolo, o HSML11 investe em shopping centers. Em seu portfólio estão 5 imóveis, três em São Paulo, um no Acre e outro em Alagoas.
A imagem abaixo detalha a carteira de fundos imobiliários do KFOF11.
Negociação e Liquidez KFOF11
Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII.
Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.
Em maio de 2021 foram registradas 7.537 negociações de cotas do KFOF11, totalizando um volume aproximado de R$ 12,95 milhões.
A média diária do período foi de cerca de R$ 588 mil.
Entre junho/2020 e maio de 2021, o total de negociações do fundo foi de 65.045, o correspondente a aproximadamente R$ 132,23 milhões.
Em média, o volume mensal foi de R$ 11,01 milhões durante o período. A média diária aproximada é de R$ 500 mil.
O gráfico abaixo mostra a evolução das negociações e do valor da cota do KFOF11.
Riscos do KFOF11
Os principais riscos do KFOF11 são: a concentração, os riscos de mercado, de liquidez e um potencial risco de conflito de interesses.
Risco de Concentração
O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII. Em um fundo de fundos, como KFOF11, buscamos uma carteira balanceada.
Em linhas gerais, é preferível que um FoF não tenha exposição muito acima de 10% ou 12% num único FII.
No KFOF11, a maior exposição (o fundo HSRML11) representa 8,42% de seu patrimônio.
Risco de mercado
O risco de mercado representa a possibilidade de oscilação negativa no preço ou rentabilidade de um fundo imobiliário.
Isso não apenas atinge o KFOF11, mas todos os fundos nos quais investe.
De fato, vivemos uma dessas situações em março de 2020, com a crise causada pelo coronavírus, que impactou todo o mercado de FIIs.
A gestora do KFOF11, assim como outras, busca minimizar esse risco diversificando seus investimentos entre diferentes segmentos e realizando uma gestão ativa.
Ainda assim, o ganho de capital, que é gerado por operações de compra e venda de cotas, permanece exposto a possíveis impactos negativos.
Além disso, o investimento em fundos imobiliários de tijolo oferece certos riscos próprios, como vacância, inadimplência, variação de preços dos imóveis e outros.
Mesmo sem imóveis em carteira, esses riscos impactam o KFOF11, uma vez que investe em fundos que possuem imóveis e estão expostos a eles.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro.
Esse processo depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. É preciso colocá-las a venda e aguardar que a operação seja efetivada.
No geral, um volume de R$ 1 milhão por dia em negociações é uma posição confortável para o investidor.
Na atualidade, o KFOF11 ainda não atingiu esse volume. No mês de maio, o fundo apresentou uma média próxima aos R$ 600 mil por dia.
Cabe ressaltar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do KFOF11 ou de qualquer outro fundo imobiliário.
Potencial Risco de Conflito de Interesses
A administradora e a gestora do KFOF11 exercem funções similares em outros fundos imobiliários.
Em 17 de maio, a administradora do fundo apresentou uma proposta aos cotistas, buscando aprovação para investir em fundos administrados ou geridos pela própria Intrag ou pela Kinea (a gestora).
O documento explica que a aquisição dessas cotas deverá seguir certos termos e condições:
- O Fundo IFIX em Potencial Conflito deve representar, no mínimo, 1% (um por cento) na composição do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários - IFIX, divulgado pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão;
- O KFOF11 não poderá adquirir mais de 5% (cinco por cento) do montante total de uma mesma emissão primária de cotas de um Fundo IFIX em potencial conflito.
A votação acontecerá na Assembleia de Cotistas, marcada para o dia 14 de setembro.
De ser aprovada, a gestão poderá optar por investir em fundos relacionados à ela própria ou a administradora do KFOF11 e cabe a possibilidade de uma situação de conflito de interesses.
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Dados do KFOF11
Agora que você já conhece tudo sobre o KFOF11, confira seus dados oficiais:
- Razão Social: Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário Kinea
- CNPJ: 30.091.444/0001-40
- Gestor: Kinea Investimentos
- Público Alvo: Investidores em geral
- Segmento: Títulos e Valores Mobiliários - Gestão Ativa
- Patrimônio Líquido (04/21): R$ 475.906.345,64
- Taxa de Administração: 0,92% a.a.
- Taxa de Performance: 20% do que exceder a variação do IFIX
- Início do Fundo: 03/09/2018
- Quantidade de Emissões: 4
- Número de Cotistas (04/21): 6.833
- Número de Cotas do KFOF11: 4.533.315
- Regulamento do KFOF11
- Relatório Gerencial KFOF11
- KFOF11 Site Oficial (RI)
KFOF11 Subscrição
A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas.
Não se trata de possibilidade de compra sem limites: o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.
O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.
Como direito, a subscrição é opcional.
Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O KFOF11 ainda não realizou emissões de cotas com oferta de subscrição.
Confira datas e prospectos das emissões de cotas do KFOF11:
- Prospecto - 20/08/2018 - 1ª emissão
- Prospecto - 09/10/2019 - 2ª emissão
- Prospecto - 24/06/2020 - 3ª emissão
Dúvidas sobre KFOF11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o KFOF11.
Como comprar KFOF11?
A compra de cotas do KFOF11 é feita através de uma corretora de valores.
Para isso, é preciso:
- Abrir sua conta;
- Transferir o montante que deseja investir para ela;
- Buscar o fundo por seu código (KFOF11, neste caso);
- Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
- Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do KFOF11?
O informe de rendimentos do KFOF11 é disponibilizado pela gestora, a Kinea Investimentos, na página oficial do fundo.
Onde achar o relatório gerencial do KFOF11?
Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do KFOF11.
Como declarar o fundo imobiliário KFOF11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.
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KFOF11 Vale a Pena?
O KFOF11 é um fundo de fundos, que investe seus recursos em cotas de outros fundos imobiliários.
Trata-se de um fundo já com alguns anos de mercado, com participação de 0,428% no IFIX e que, pese a crise no início de 2020, manteve suas distribuições.
Naturalmente, houveram altos e baixos, mas o FII vem entregando resultados de forma linear, ainda que abaixo do patamar que vemos em outros FOFs, como o CPFF11.
Ainda paira certa incerteza sobre os segmentos principais de seus fundos (escritórios e shoppings), mas as escolhas da gestão partem de uma busca por regiões com menor vacância e imóveis sólidos.
Assim, cabe esperar retornos interessantes após os processos de vacinação e retomada do comércio e retorno do trabalho remoto.
O resultado do fundo é pouco dependente das operações de ganhos de capital, o que mostra um perfil de gestão mais conservador.
O ponto que requer maior atenção é a liquidez média, hoje próxima aos R$ 600 mil.
Não fosse por esse ponto, não haveria nada que desabonasse o KFOF11.
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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
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