Há cerca de dois anos, no início da pandemia, o mercado imobiliário vivia um momento único: com as pessoas em isolamento, o estoque da poupança —uma das principais fontes de recursos do financiamento— batia recordes, e os juros estavam em nível baixíssimo, o que permitia que mais famílias ficassem elegíveis para tomar crédito. 

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Agora, o jogo parece ter virado, com a poupança das famílias registrando baixas e os juros subindo. 

No primeiro trimestre, a retirada líquida da poupança foi de R$ 30,7 bilhões, após recordes mensais de captação ao longo de 2020, de acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

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Segundo a entidade, as cadernetas do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) registraram nova retirada em abril, e maio foi o único mês com resultado positivo. 

No começo do ano, 44% do funding para financiamentos imobiliários veio de recursos da poupança pelo SBPE, 29%, do FGTS, e o restante, de títulos de crédito, como LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).

Do lado dos financiamentos com recursos da poupança, nos primeiros cinco meses de 2022, o volume somou R$ 69,7 bilhões, queda de 10% ante o mesmo período do ano passado.

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Nos cinco primeiros meses do ano foram financiados 293,06 mil imóveis com recursos da poupança do SBPE, 11,7% abaixo a igual período de 2021. 

O diretor-executivo da Abecip, Filipe Pontual, afirma que a expansão do crédito está dentro das expectativas para 2022: 5% menor do que no ano passado.

No acumulado de 2021, os financiamentos imobiliários somaram mais de R$ 205 bilhões, um recorde. 

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O segmento também enfrenta hoje o aumento de custos de produção, a inflação elevada e a escalada dos juros, que preocupa não só pelo impacto na renda das famílias e do crédito mas pela redução da demanda econômica que ela irá provocar no segundo semestre. 

Quando a Selic chegou a 2% ao ano, os bancos cobravam uma taxa de juros anual de 7% nos financiamentos habitacionais.

Com a queda dos juros entre 2016 e 2020, cerca de 5 milhões de novas famílias se tornaram elegíveis para financiar um imóvel, segundo cálculo do Banco Inter. 

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Só que a taxa de financiamento agora, com a Selic em 13,25% ao ano, está entre 8% e 10%, causando o efeito contrário no acesso ao crédito. 

Alguns analistas também têm dado como certo um período de queda do PIB de dois trimestres, entre o último trimestre deste ano e o primeiro do ano que vem.

Nesse contexto, se aliam a alta de juros nos Estados Unidos, a inflação global e a menor perspectiva de crescimento da economia mundial.

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O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção) subiu 2,81% em junho, percentual superior ao apurado no mês anterior, quando o índice registrou taxa de 1,49%.

Com esse resultado, o índice acumula alta de 7,20% no ano e 11,75% em 12 meses. Também em 12 meses, os materiais e equipamentos da construção registraram aumento de 14,31%; a mão de obra, de 9,92%. 

O cenário é bastante desafiador, favorece o perfil de consumidor com renda mais elevada, enquanto a renda mais baixa está pressionada pela inflação e por juros mais altos, diz Ana Maria Castelo, responsável pela divulgação do INCC-M e da Sondagem da Construção da FGV (Fundação Getulio Vargas). 

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"A taxa de juros subiu, os custos de produção e os custos para construir cresceram em ritmo mais elevado do que se imaginava. O orçamento doméstico e a renda das famílias também sofrem. A régua subiu, e muitas pessoas que poderiam pensar em adquirir um imóvel de um determinado valor trocaram para opções de valor mais baixo ou estão adiando a decisão", diz. 

A alta do INCC aumenta o saldo devedor do imóvel comprado na planta. Segundo Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, o forte impacto do índice no reajuste das parcelas já faz compradores recorrem ao distrato.

"A compra e a simulação de pagamento foram feitas num cenário de três anos atrás. Agora, na hora de financiar, a dívida está maior e o financiamento está mais caro", diz. 

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De acordo com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o número de quebra de contrato de compra de imóvel aumentou 33% no primeiro trimestre de 2022 comparado ao mesmo período do ano passado.

Nos primeiros três meses do ano, foram 1.061 distratados no segmento de médio e alto padrão. 

No distrato, o consumidor chega a abrir mão de 50% do valor pago pelo imóvel mais a taxa de corretagem. 

Apesar da pressão inflacionária, a venda de imóveis no país seguiu firme no começo do ano, segundo relatório divulgado pela Abrainc em 14 de junho.

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O levantamento registra quase 37 mil unidades vendidas, uma alta de 6,2% no primeiro trimestre de 2022 em comparação ao mesmo período de 2021. 

O número de lançamento acompanha o ritmo. Cerca de 17 mil imóveis do programa Casa Verde e Amarela e mais de 10 mil imóveis de médio e alto padrão foram lançados no período. 

Leonardo Mesquita, vice-presidente comercial na Cury Construtora, diz que o foco é selecionar bem os projetos a serem lançados se preparando para possíveis instabilidades do último trimestre deste ano de eleição presidencial e Copa do Mundo. 

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O ICST (Índice de Confiança da Construção) subiu 1,2 ponto em junho, para 97,5 pontos. O primeiro semestre chegou ao fim com o aumento da confiança da construção, alavancado pelos investimentos do mercado imobiliário e da infraestrutura.

Já na comparação com o fim do ano passado, a melhora da confiança é menos significativa, o que sugere moderação no ritmo de crescimento.

Os dados de sondagem da construção mostram que houve uma melhora da confiança, mas o único segmento que teve queda foi justamente o de edificações, na comparação com o mês anterior, complementa Castelo.

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"Não estamos falando de crise, mas já houve uma reversão, se olharmos o mercado de baixa renda. No restante, a gente deve ver um reposicionamento e uma desaceleração." 

Rafael Steinbruch, head de real estate da startup Yuca, expõe a tempestade perfeita para o comprador: "Desemprego, juros altos, inflação e queda no salário e no ganho real".

"O cenário, sem dúvida, interfere no humor, o que se reflete nos lançamentos, com as empresas ficando temerosas. Quando converso por aí, recomendo que levem o barco devagar", diz José Carlos Martins, presidente da CBIC (Câmara Brasileira de Indústria de Construção). 

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Ele pondera, no entanto, que há alguns sinais positivos para este semestre. Na baixa renda, modificações nas faixas do programa Casa Verde e Amarela (que substituiu o Minha Casa, Minha Vida) podem atrair compradores. 

"Na caderneta de poupança, o efeito dos juros já ficou lá atrás, o estrago já aconteceu. O que nos preocupa mesmo é o efeito dos juros na economia, com queda de renda das famílias e desaquecimento nos próximos meses. O fator limitante hoje se chama renda ante preço do imóvel, vai piorar ou ficar igual? Não sabemos." 

Fonte: Folha de S.Paulo.