JSRE11: JS Real Estate Multigestão Vale a Pena?
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JSRE11: JS Real Estate Multigestão Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário JS Real Estate Multigestão (JSRE11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo imobiliário JSRE11 anuncia nova aquisição, que impactará rendimentos de cotistas a partir de abril. 

O fundo imobiliário JS Real Estate Multigestão (JSRE11) anunciou agora em março (3) sua mais recente aquisição: a integralidade do empreendimento Condomínio Bridge Towers, localizado na capital paulista. 

Com essa aquisição, o fundo redireciona sua carteira, totalizando aproximadamente 86% de ativos destinados à geração de renda imobiliária. 

No anúncio, a gestão comenta que os rendimentos desse novo ativo serão incorporados já na distribuição de dividendos de março, porém como pro rata, não afetando significativamente o retorno do fundo. 

Iniciado em 2011, o fundo fechou fevereiro com patrimônio total superior aos R$ 2 bilhões. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu patrimônio, deve investir nos melhores fundos imobiliários. Especialmente nos que compõe o IFIX (índice de fundos listados na bolsa). 

Por isso, conhecer as características do JSRE11 é fundamental. 

Neste artigo, você entenderá:

  • O que é JSRE11;
  • Rendimentos do JSRE11;
  • Resumo de Carteira do JSRE11;
  • Liquidez do JSRE11;
  • Principais Riscos do JSRE11;
  • Se o JSRE11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário JS Real Estate Multigestão (JSRE11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira! 

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O que é JSRE11 FII?

O código JSRE11 identifica o Fundo Imobiliário JS Real Estate Multigestão, administrado pelo Banco J. Safra S.A, de São Paulo, SP, que teve início em junho de 2011. 

Trata-se de um fundo híbrido, cuja carteira é composta por imóveis, papéis de dívidas imobiliárias, títulos públicos e cotas de outros fundos imobiliários

Seu objetivo é gerar rendimentos mensais derivados de seus investimentos e ganho de capital a com a comercialização de cotas de outros FIIs. 

A primeira oferta pública trouxe ao mercado 60 mil cotas comercializadas a R$ 1 mil cada, levantando R$ 60 milhões de capital. 

Em janeiro de 2020, o patrimônio do fundo superava os R$ 2 bilhões. 

 

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JSRE11 Rendimentos

Em fevereiro de 2020, o fundo JSRE11 distribuiu R$ 0,44 em dividendos. O valor significa 0,38% sobre o valor de cota atual. 

O Dividend Yield registrado foi de 0,38%, considerando o fechamento de cota no mês anterior. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do JSRE11 somaram R$ 6,84, correspondendo a 6,04% do valor de cota. 

Na tabela, os rendimentos distribuídos desde fevereiro de 2019. Valores em reais. 


janfevmarabrmaijunjulagosetoutnovdez
2019
0,570,570,580,600,620,620,620,620,570,530,47
20200,470,44









Fonte: Relatório Gerencial. 

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Resumo da Carteira do JSRE11 

A carteira do JSRE é composta por Ativos Imobiliários, Fundos Imobiliários, Títulos Públicos e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). 

Em janeiro de 2020, a carteira do JSRE apresentava a seguinte composição: 

  • Imóveis e participações: 48%
  • Títulos Públicos: 41%
  • Cotas de fundos imobiliários: 10%
  • CRI: 1%
Alocação de Ativos JSRE11
Alocação de Ativos JSRE11. Fonte: Relatório Gerencial.

Em março (03), a gestão do fundo anunciou a aquisição de um terceiro imóvel em São Paulo, o Condomínio Tower Bridge Corporate. 

Com a conclusão da aquisição, a composição de carteira se altera. A partir dela, aproximadamente 86% dos ativos do fundo serão representados por imóveis para a renda. No cálculo se incluem cotas de fundos imobiliários. 

Carteira de Imóveis

A carteira de imóveis do JSRE11 apresentava 3 imóveis em janeiro de 2020, dois deles localizados em São Paulo e um no Rio de Janeiro. 

No mês de março, o fundo divulgou a formalização da compra de um novo empreendimento em São Paulo, passando a contar com 4 imóveis em seu portfólio. 

Veja os dados dos imóveis do JSRE11, excluindo a nova aquisição, cujos dados ainda não haviam sido divulgados na publicação deste artigo. 

EmpreendimentoLocalizaçãoABL% do PL
Edifício PaulistaSão Paulo – SP26.206 m229,45%
Ed. Nu III e BRE Ponte IISão Paulo – SP15.867 m218,62%
Ed. Praia de BotafogoRio de Janeiro – RJ717 m20,53%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Seus inquilinos são de diversos setores de atuação, como a seguradora Allianz, a CCEE (Câmara de Comercialização de Energia Elétrica) e a provedora de data centers Equinix

Na imagem, veja a distribuição de inquilinos por setor de atuação de acordo com a área bruta locável. 

Inquilinos JSRE11 por Setor de Atuação
Inquilinos JSRE11 por Setor de Atuação. Fonte: Relatório Gerencial.

Carteira de Fundos Imobiliários

Em janeiro de 2020, a carteira de fundos imobiliários do JSRE11 era composta por 7 diferentes fundos, somando 10,03% do patrimônio líquido (PL) e um saldo de R$ 160,24 milhões. 

CódigoNomeSaldo (em reais)% PL
HGPO11CSHG JHSF Prime Offices56.674.0585,43%
FVBI11VBI FL 444034.739.3602,17%
EDGA11Edifício Galeria19.066.7471,19%
BLMO13BlueMacaw Office Fund II9.988.4870,63%
TBOF11TB Office7.729.6620,48%
PRSV11Presidente Vargas2.031.7030,13%
BRCR11BTG Pactual Corporate Office 11.496 inferior a 1%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Carteira de CRIs

A carteira de CRIs do JSRE11 continha apenas um desses títulos em janeiro de 2020, totalizando 0,78% de seu patrimônio líquido. 

RiscoIndexadorVencimentoSaldo% PL
SuzanoIPCADez/24R$ 12.431.3180,78%

Negociação e Liquidez JSRE11

Em fevereiro de 2020 foram negociadas 33.634 cotas do JSRE11, totalizando um volume de R$ 108,11 milhões. 

A média diária aproximada no período foi de R$ 600 mil. 

Na imagem, o volume de negociações do JSRE11 entre agosto de 2019 e janeiro de 2020. 

Negociação e Liquidez JSRE11
Negociação e Liquidez JSRE11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do JSRE11

Os principais riscos do JSRE11 são: Risco de vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de crédito. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que imóveis da carteira permaneçam desocupados, afetando os rendimentos do fundo. 

Em janeiro de 2020, o JSRE11 apresentava 100% de ocupação de seus ativos. 

Prazo do Contrato

O prazo de contrato representa um risco conectado à vacância: É possível que o imóvel seja desocupado em seu término, o que afetaria o retorno do fundo. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre existe a possibilidade de que algum deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Nesse caso, o fundo deve arcar com custos e burocracia de medidas judiciais. 

No JSRE11, esse risco é diminuído por locações a inquilinos de boa qualidade creditícia, que atuam em diferentes segmentos de mercado. 

O maior inquilino do fundo é a seguradora Allianz, que respondia por 36% da área bruta locável do fundo apresentada em janeiro de 2020. 

A participação da seguradora diminui a partir da aquisição do novo ativo, anunciada em 03 de março. 

Risco de Crédito

O risco de crédito atinge os papéis de dívidas imobiliárias, como CRIs, que representam menos de 1% do patrimônio do JSRE11. 

Ele se refere a possibilidade de que o tomador ou a emissora desse título não cumpra com suas obrigações de pagamento. 

No entanto, tais títulos são atrelados a imóveis físicos, que seriam tomados em pagamento em caso de inadimplência. 

O risco, então, seria o tempo entre a conversão desses bens em dinheiro. 

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Dados do JSRE11

Veja agora os principais dados do JSRE11: 

  • Razão Social: Fundo Imobiliário JS Real Estate Multigestão
  • CNPJ: 13.371.132/0001-71
  • Administrador: Banco J. Safra S.A
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa – Híbrido
  • Patrimônio Total (01/2020): R$ 2.132.579.659,82
  • Taxa de Administração: 1% a.a. (ao ano)
  • Taxa de Performance: 20% sobre rendimentos excedentes a 6% a.a. sobre base atualizada por IGP-M
  • Início do Fundo: 06 de junho de 2011
  • Quantidade de Emissões: 7
  • Número de Cotistas (01/2020): 43.317
  • Número de Cotas do JSRE11: 13.844.885
  • Regulamento do JSRE11
  • Relatório Gerencial JSRE11 
  • JSRE11 Site Oficial (RI) 

JSRE11 Subscrição

A subscrição é o direito que o cotista de um fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Em fevereiro (02), foi anunciada a mais recente emissão de cotas do JSRE11. No entanto, essa oferta foi destinada apenas a investidores profissionais e se encerrou no dia 11 desse mesmo mês. 

A última emissão de cotas do JSRE11 com oferta de subscrição para investidores em geral ocorreu em agosto de 2019. 

Na ocasião, o fator de proporção aplicado foi de 0,73560675. 

Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.

Nessa emissão (6ª), o cotista teve direito a adquirir 73 novas cotas ao preço de emissão de R$ 105,13 (preço de emissão).

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do JSRE11:

Dúvidas sobre JSRE11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o JSRE11.

Como comprar JSRE11?

A compra de cotas do JSRE11 e de outros fundos imobiliários é feita através de corretoras de valores. Assim, o primeiro passo é abrir sua conta em uma delas. 

Então, basta transferir o montante que deseja investir e seguir o passo a passo: 

  • Acesse o Home Broker;
  • Busque o fundo por seu código (JSRE11);
  • Selecione o número de cotas e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do JSRE11?

O informe de rendimentos é disponibilizado através do site da B3, na página dedicada ao fundo. Acesse a aba ‘relatórios financeiros’. 

Onde achar o relatório gerencial do JSRE11?

Disponibilizei o relatório gerencial do JSRE11 neste mesmo artigo, em Dados do JSRE11. Além disso, você o encontrará ainda na página oficial do fundo. Acesse a aba relatório mensal. 

Como declarar o fundo imobiliário JSRE11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário JSRE11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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JSRE11 Vale a Pena?

O fundo JSRE11 traz uma carteira diversificada, com imóveis, títulos públicos, de dívida imobiliária e cotas de outros fundos.

Na carteira de imóveis se percebe risco pulverizado, devido à variedade de inquilinos e uma taxa de ocupação elevada (100% em janeiro de 2020). 

Após a nova aquisição concretizada em março (03), o portfólio contará com aproximadamente 86% dos ativos como geradores de renda, impactando positivamente os retornos de seus cotistas. 

Assim sendo, vale a pena ter o JSRE11 em sua carteira, sempre mantendo o foco em uma alocação de ativos adequada. 

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Faça aqui um teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Agora, me diga: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Conte-me nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pedir!

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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