A tempos venho dizendo que pagar caro demais por um Fundo Imobiliário bom não é bom negócio.
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Essa sempre foi a tônica do meu método de seleção e da lista de recomendações do Canal Aluguel Inteligente.
Me referi algumas vezes ao IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários) para ilustrar esse tipo de situação e muitos defenderam fervorosamente que valia a pena pagar caro por este FII pois ele tem histórico de fazer emissões restritas aos atuais cotistas a valor bem abaixo do valor de mercado e com isso eles iriam baixando seu preço médio ao longo do tempo.
Eles até vão baixando o seu preço médio, mas o valor da cota vai baixar um pouco mais ainda.
No final das contas, é quase sempre ruim (mesmo que marginalmente).
Mas a depender das circunstâncias e da sua atitude, pode virar bom.
Já vou dar um spoiler aqui: isso acontece porque você “paga” pela proporção de direito de subscrição que o fundo dá, mas não pode usar ela integralmente por causa do arredondamento para baixo.
Vamos ao caso prático do IRDM11…
O fundo anunciou a subscrição de novas cotas a R$ 102,69 numa proporção de 0,3125 para cada cota possuída na data de corte.
O fundo fechou na data de corte a R$ 152.
No dia seguinte, a B3 ajustou aquele mesmo fechamento para R$ 140,26.
Ou seja, no dia seguinte o fundo abriu negociado a R$ 139,39 apresentando apenas 0,62% de queda.
O que isso significa?
Que aquele direito de subscrição não veio de graça para o investidor.
Ele pagou por isso, sob a forma de redução do valor da sua cota (de R$ 152 para R$ 140,26).
Portanto o investidor só não perde dinheiro, se ele subscrever integralmente as cotas a que tem direito.
Mesmo que ele subscreva, pode marginalmente se dar mal, pelo seguinte:
Vamos dizer que o investidor tenha comprado 10 cotas a R$ 152.
Agora ele tem o direito de comprar mais 0,3125 cota para cada uma que ele possui.
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Isso dá mais 3 cotas, pois é preciso sempre arredondar para baixo nessas situações ignorando o que vem depois da vírgula (10 x 0,3125 = 3,125).
Então o que acontece com o investidor que comprou as 10 cotas a R$ 152 e subscreveu seus 3 direitos a 102,69?
Ele passa a ter 13 cotas a um preço médio de R$ 140,62.
Isso é 36 centavos acima do valor que a cota assumiu depois do ajuste (R$140,26).
Portanto a cota teria que se valorizar 0,26% para empatar com o novo preço médio do investidor.
O prejuízo dele é de 0,26% com esta emissão do IRDM11.
Nos exemplos, eu estou ignorando variações de mercado para conseguir isolar o efeito que a subscrição (e só ela) tem sobre o investimento.
Se nós mudarmos o exemplo para mil cotas compradas a R$ 152, o investidor não teria qualquer prejuízo, pois ele poderia subscrever integralmente o seu direito que foi descontado da cota.
Por outro lado, se o investidor não só subscrever as suas cotas, como usar as sobras e mais o lote adicional.
Então ele baixará seu preço médio mais do que o ajuste de preço feito pela B3. Nesse caso ele vai se beneficiar.
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Agora quer ver o investidor se dar muito mal nessa?
Se ele não subscrever, ele continuará com seu preço médio a R$ 152, quando o preço ajustado da cota vai para R$ 140,26.
Daí é prejuízo grande.
O fundo terá que subir 8,37% para ele voltar para o zero a zero.
Portanto, investidor, cuide com as generalizações e o tal senso comum.
Ele nem sempre está certo.
Não dá para dizer que a subscrição de IRDM11 é sempre boa. Não dá para dizer que é sempre ruim.
Entenda como as coisas funcionam e descubra o que você pode fazer para as coisas serem boas para você.
No Canal Aluguel Inteligente estamos de fora de IRDM11 por ora.
Gostamos do ativo, mas consideramos que é muito alto o preço de se pagar um preço alto.
