A construtora Mitre Realty, que atua na cidade de São Paulo em bairros de Classe média e Classe alta, abrirá capital na bolsa de valores do Brasil, mas será que vale a pena?
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O IPO-Oferta Pública Inicial de Ações (Da sigla em inglês, Initial Public Offering), é o lançamento das ações de uma empresa no mercado.
Dessa forma, a incorporadora e construtora Mitre decidiu participar da bolsa de valores abrindo seu capital na B3 (Bolsa, Brasil, Balcão).
A estréia da Mitre Realty na Bovespa está prevista para 5 de fevereiro de 2020, devendo levantar aproximadamente R$ 1 bilhão.
Além da Mitre, acontecerá no primeiro mês do ano o IPO da Locaweb (LWSA3).
Leia o artigo até o final e descubra se o IPO da Mitre Vale a Pena : veja os prazos, riscos, prospecto e como participar.
Data do IPO da Mitre
Confira abaixo o calendário (resumido) com as datas do IPO da Mitre.
| # | Eventos | Data |
| 1 | Registro de Oferta na CVM | 06/12/2020 |
| 2 | Aviso ao Mercado e disponibilização do prospecto preliminar | 13/01/2020 |
| 3 | Início do Período de Reserva do Varejo | 21/01/2020 |
| 4 | Encerramento do Período de Reserva Pessoas Vinculadas | 23/01/2020 |
| 5 | Encerramento do Período de Reserva | 31/01/2020 |
| 6 | Encerramento do Bookbuilding.Fixação do Preço por Ação. | 03/02/2020 |
| 7 | Início de negociação das ações no novo mercado | 05/02/2020 |
| 8 | Data de Liquidação | 06/02/2020 |
Preço das Ações da Mitre
O preço das ações da Mitre (MTRE3) será definido após a conclusão do processo de Bookbuilding.
Processo que apresenta a função de encontrar um preço justo para as ações através da análise da demanda pelos papéis feita por um coordenador junto aos investidores institucionais.
O preço por ação estará a um intervalo de R$ 14,30 à R$ 19,30, podendo, no entanto, ser fixado acima ou abaixo deste intervalo de preço.
A definição do preço das ações MTRE3 está previsto para 4 de fevereiro de 2020.
O que é a Empresa Mitre
A Mitre Realty é uma incorporadora e construtora com foco único na cidade de São Paulo, e exclusivo em bairros de Classe média e Classe alta.
No próprio prospecto a companhia diz que não atua no segmento Minha Casa Minha Vida, e que não analisa bairros periféricos.
Dependendo do bairro e do potencial do valor do metro quadrado a ser vendido, a companhia tem as suas operações divididas em duas unidades.
O MITRE Raízes, mais focado na Classe Média, e o Haus MITRE, focado na Classe Alta, onde o metro quadrado construído chega a ser vendido entre R$ 10 mil e R$ 15 mil o m2.
Dentre as vantagens competitivas que ela cita, estão quatro em especial que eu gostaria de mencionar:
- A plataforma de vendas com inúmeros corretores cadastrados e que vem crescendo desde 2014, já responsável por 73% das vendas;
- Programa de premiação e retenção de valores chamado MITRE Partners: prestadores de serviços, empregados, colaboradores, diretores e administradores da companhia podem ganhar participação na empresa, se desempenharem bem seus papéis e permanecerem na companhia por um período prolongado;
Na data da emissão conta com 7,3% da empresa; - Pagamento dos terrenos após da aprovação dos projetos na Prefeitura de São Paulo em 87% dos casos;
- Entrega antecipada de 100% das obras com aceitação das chaves na primeira vistoria em mais de 90% dos casos.
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Qual o Objetivo do IPO da Mitre
O Objetivo do IPO da Mitre é aproveitar o ciclo de alta demanda na cidade de São Paulo e acelerar o ritmo de lançamentos, com o objetivo de alcançar R$ 1,5 bilhão de lançamentos em 2023.
Os recursos líquidos provenientes da Oferta Primária serão destinados para seguintes áreas da empresa:
- Aquisição de terrenos;
- Custos de Construção;
- Despesas Administrativas, de Vendas e Gerais.
A companhia informa que hoje já possui um banco de terrenos com potencial construtivo de R$ 4,6 bilhões e que deve ser suficiente até 2023.
Mesmo assim a principal destinação de recursos da companhia será para adquirir novos terrenos, visando a valorização futuro dos preços de venda dos imóveis.
A estratégia da Mitre como pode se ver está bem desenhada, mas ela é a mesma das empresas:
E até mesmo da estratégia futura de empresas que devem começar a lançar com mais força em 2020:
Riscos do IPO da Mitre
Como a cidade de São Paulo está adiantada no processo de recuperação, todas as construtoras citadas acima estão com o foco de construir em São Paulo.
No início será ótimo com grande velocidade de venda, mas sabemos que em algum momento a demanda vai arrefecer, e a quantidade de lançamentos será muito maior que o mercado pode absorver.
Outro risco que eu enxergo nessa estratégia, é que o acionista da MITRE estará exposto ao Risco apenas da Cidade de São Paulo.
Analisando hoje, parece um potencial de retorno atrativo e interessante, mas a economia é cíclica e sabemos que empresas expostas a uma região apenas possuem volatilidades maiores em seus resultados, por mais bem geridas que sejam.
O terceiro risco que vejo na emissão é na perda do controle acionário:
A companhia está propondo emitir 45.454.545 novas ações com preço da faixa indicativa entre R$ 14,30 e R$ 19,30.
Se a oferta base for concluída, os acionistas minoritários terão cerca de 44% da companhia e os controladores (família MITRE) terá aproximadamente 56%.
No entanto, caso a demanda seja muito grande e a companhia prefira vender o lote adicional e o lote suplementar, teríamos 56,20% de ações em circulação e 43,80% de ações nas mãos dos controladores atuais.
Ou seja, o controle será perdido.
Esse controle pulverizado traz um risco adicional porque os bancos credores de empréstimos atuais podem cobrar a antecipação das dívidas da MITRE.
Sim, R$ 123,5 milhões teriam que ser pagas à vista, e para isso seria usada parte dos recursos captados na oferta.
Veja a imagem abaixo da destinação de recursos, caso isso ocorra:
Os dados operacionais e financeiros da companhia podem ser acompanhados na imagem abaixo:
Acima vemos que a companhia saiu de prejuízo líquido para lucro líquido de 2017 para o ano de 2018.
Isso ocorreu por dois motivos principais:
- Crescimento das vendas e com isso das Receitas de Vendas das unidades que dilui despesas fixas como as administrativas
- Aumento das margens Brutas, que saíram de 29% para 35%.
Embora a empresa não diga, isso deve ser efeito de vendas de estoques concluídos com margens menores e recuperação de preços dos novos lançamentos.
Após a emissão das novas ações, considerando apenas a oferta base, e comparando com outras empresas do setor, vemos que a MITRE seria a mais barata no indicador PVPA (Preço / Valor Patrimonial).
Dentre aquelas que estão apresentando bons resultados e que constroem em São Paulo.
| Preço Ação | P/VPA | |
| MTRE3 | 16,80 | 2,19x |
| MTRE3 | 19,30 | 2,24x |
| TRIS3 | 13,36 | 2,80x |
| EZTC3 | 58,53 | 3,50x |
| EVEN3 | 18,47 | 2,10x |
| CYRE3 | 33,61 | 2,40x |
| TCSA3 | 2,16 | 1,60x |
Fonte: GuiainvestPro e Mitre - Elaborado por Dica de Hoje Research.
Comparando com outras empresas do setor, a MITRE ainda pode crescer em torno de 3% o seu lucro líquido e sua Margem Ebitda ajustada.
De acordo com as nossas projeções e adotando premissas bem otimistas em que a Receita da Companhia sobe 70% em 2020 e mais 50% em 2021.
O lucro líquido projetado saindo de R$ 35 milhões em 2019 para R$ 105 milhões em 2021, tanto pelo aumento de receita como pelo ganho de margens, a companhia iria operar com PL (Preço / Lucro) de 14,77x em 2021.
Como Participar do IPO da Mitre
Para participar do IPO da Mitre, você precisa inicialmente de uma conta em uma corretora de valores.
Posteriormente, realize a sua reserva através da corretora, e defina o preço que está disposto a pagar pelas ações MTRE3.
Logo após aguarde a data da liquidação financeira.
IPO da Mitre Vale a Pena
Considerando que o ciclo de crescimento da construção ainda está no começo depois de uma grande compressão vista neste segmento no PIB de 2014 a 2018, e considerando que a Cidade de São Paulo está na vanguarda deste movimento nacional, e que a MITRE está inserida neste contexto.
Recomendamos participar da emissão com preço limite de R$ 17,00.
Neste valor o Preço / Lucro projetado para 2021 será de aproximadamente 15x.
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Abraços e Bons Investimentos
Daniel Nigri - analista CNPI 1810
Prospecto do IPO da Mitre Realty
O analista Daniel Isaac Nigri - analista CNPI 1810 é o responsável pelas informações contidas neste relatório de valores mobiliários.
Declaro que a análise e a minha precificação foi toda realizada a partir de informações públicas e disponíveis para todo o público em geral.
Declaro ainda que o risco de qualquer investimento é do próprio investidor. Então estude sempre antes de investir.
