Essa semana que passou só se falou na alta da Selic, a taxa básica de juros da economia, e muitos investidores ficaram apreensivos com o impacto nos fundos imobiliários (FIIs).

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O Copom aumentou a Taxa Selic de 2% ao ano para 2,75% e já sinalizou que haverá novo aumento na próxima reunião, possivelmente de mais 0,75 p.p..

Isso causou certa apreensão nos investidores de fundos imobiliários, com muitos se perguntando o que poderia acontecer com seus FIIs agora. 

Será que cairão? 

Qual o impacto da alta da taxa Selic nos FIIs?

Para começar nossa conversa vamos desmistificar um ponto que muda o rumo da nossa prosa na largada: não olhe para a Selic. 

Apesar de ter influência, ela não interfere diretamente na precificação dos FIIs.

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Quem interfere diretamente, e portanto para quem você deveria olhar, é o comportamento do juros futuros ou para o cupom da NTN-B (a taxa de juros do Tesouro IPCA+ com vencimento de 10 anos para frente). 

Essa taxa é uma entrada importante na fórmula de valuation do seu FII, não a Selic.

Mas então por que tanto se fala que a Selic caindo era bom para os FIIs?

Bem, existe uma correlação forte entre a Selic e esse cupom da NTN-B. 

Mas eles não são a mesma coisa.

A Selic está extraordinariamente baixa, nos levando a ter taxas de juros reais negativas, quando a inflação é superior à taxa de juros. 

E o que acontece agora é que a Selic subiu, mas os juros futuros de longo prazo estão em um patamar estável já há mais tempo.

Então guarde essa informação para você e não esqueça dela.

Daqui para frente, comece a olhar para a coisa certa: o cupom das NTN-Bs de 10 anos ou mais.

Um bom benchmark para olhar os FIIs são as taxas do Tesouro IPCA+ 2035.

Esclarecido isso, vamos ao que todos dizem e que está certo: juros para cima, cotas dos FIIs para baixo e vice-versa.

O que fazer agora então caso esses juros comecem a subir? 

Entenda aqui que eu não estou dizendo que esse cupom da NTN-B vai subir, estou fazendo um exercício de hipóteses.

Bem, vai depender da sua estratégia.

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Se a sua estratégia é aumentar patrimônio e você se importa mais com isso do que com a renda, então você pode ter que fazer algo a respeito. 

Pense em diminuir a posição em FIIs, ir para renda fixa e depois voltar. Isso envolve fazer o tão difícil “market timing”, que é acertar a hora de comprar e vender. 

Boa sorte.

Se sua estratégia for de querer renda cada vez maior, então siga comprando os FIIs e inclusive aumente seus aportes (se possível) sempre que os juros subirem. 

Por mais que isso possa parecer contraintuitivo, é o certo a se fazer.

O mercado é cíclico, portanto haverá momentos de alta e de baixa de juros. 

Quando estiver em alta e a cota do FII se desvalorizar, a sua renda será proporcionalmente maior. Portanto, será mais barato comprar aquela renda.

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Pense o seguinte, você pode comprar uma sala comercial que gera R$ 10 mil por ano de renda. 

Ela custava R$ 200 mil. Isso significa uma renda de 5%, certo?

Daí você negocia com o dono e consegue comprá-la por R$ 150 mil. 

O inquilino que a ocupa continuará pagando o mesmo aluguel e a sala gerará os mesmos R$ 10 mil por ano. 

Só que nesse preço, a renda é de 6,67%. 

Portanto, na medida que o preço cai em função dos juros mais altos, a renda potencial fica também maior.

Se o foco é renda e ela fica mais barata, por que não comprar mais?

Renda é algo que a gente compra para acumular, não para fazer trade com ela. 

Comprou renda de 5%, fique com ela. Agora pode comprar renda de 6,67%? Compre e fique com ela.

Faça isso sem parar e um dia terá tanto que poderá viver dela.

É dessa forma que os alunos do Treinamento Método Fayh e os assinantes do Canal Aluguel Inteligente têm sido bem-sucedidos.

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