Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) é o novo indicador para locação de imóveis. Ele chega como uma alternativa ao IGP-M, com a proposta de reajustes mais próximos da realidade.

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Tradicionalmente, o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) é o indexador mais utilizado para reajustar os contratos de aluguel, mas ele não foi criado com esse objetivo.

Como o próprio nome sugere, trata-se de um indicador que acompanha os preços para o setor produtivo, que sobre bastante influência do dólar e está pouco relacionado ao custo da moradia em si.

A falta de um indicador mais preciso dos preços dos aluguéis já era um obstáculo para a indústria imobiliária no país há muito tempo. 

Porém, os dois últimos anos escancararam um problema.

Com o país em crise econômica, o IGP-M subiu quase 50% no acumulado de 2020 e 2021, enquanto a renda média do brasileiro se manteve abaixo do patamar em que se encontrava no fim de 2019.

Com a disparada do IGP-M, muitas imobiliárias decidiram trocar o índice pelo IPCA, que também não foi criado para este fim.

"Os aluguéis não subiram na mesma proporção dos índices de inflação, até porque o contexto do mercado de trabalho e da economia brasileira foi bastante adverso no ano passado. Não havia como os inquilinos pagarem os 30% do IGP-M ou os 10% do IPCA do reajuste, pois muitos tiveram redução salarial durante a pandemia e alguns até perderam o emprego", afirmou Paulo Picchetti, pesquisador do FGV IBRE e responsável pela metodologia do IVAR.

Após uma série de impasses entre inquilinos e proprietários de imóveis residenciais, o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FGV) lançou no início de janeiro de 2021 o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR).

O novo índice foi criado especificamente para o mercado imobiliário e tem como objetivo medir objetivamente o reajuste dos aluguéis.

Como ainda é um índice novo, não se sabe se ele será utilizado pelas imobiliárias na hora de renovar contratos. Será o mercado que irá decidir se o IVAR substituirá o IGP-M.

Conheça como funciona o novo índice para reajuste de aluguéis e o que acontece com os outros indexadores.

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O que é Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR)

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) é um indicador que mede a variação de preço dos aluguéis residenciais no país. 

Voltado especificamente para o mercado imobiliário, sua metodologia reflete melhor o cenário de locação de imóveis residenciais, permitindo a mensuração robusta da variação média dos aluguéis ao longo do tempo.

O IVAR passou a integrar, em janeiro de 2022, o calendário fixo de divulgação dos índices, indicadores e sondagens do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRAE - FGV).

O novo índice faz parte de um grupo de outros indicadores calculados e divulgados pela instituição, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M).

"Tanto o IGP-M quanto o IPCA são índices construídos para outros propósitos. A grande inovação do IVAR é que ele foi feito exclusivamente para acompanhar a variação de aluguéis residenciais. Há, portanto, uma correspondência direta com a dinâmica e os fundamentos do mercado imobiliário", explica Paulo Picchetti, pesquisador do Ibre-FGV e professor da Escola de Economia da FGV-SP.

Como o IVAR é calculado?

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) utiliza valores negociados dos aluguéis de contratos efetivamente assinados por inquilinos e locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis.

Fazem parte dados como os valores dos contratos novos e dos reajustes de contratos existentes, além das características de cada imóvel.

O IVAR não capta valores de locações por temporada.

Atualmente o IVAR é calculado a partir da análise de 10.000 contratos de locação em quatro das maiores capitais do país: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. 

O objetivo da equipe de pesquisa é agregar mais cidades e regiões ao índice ao longo dos próximos meses, para tornar a medição ainda mais realista.

O índice passa a ser divulgado mensalmente pela FGV. 

Como fica o IGP-M e o IPCA?

O Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) vem sendo utilizado como base para revisão de contratos de aluguéis desde 1947 e já estava sendo considerado ultrapassado por algumas pessoas. 

Seu grande problema é que em situações econômicas como as atuais, com desvalorização da moeda brasileira e inflação alta, seus valores, muitas vezes, não estão de acordo com a realidade da renda dos brasileiros.

Por outro lado, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), é mais focado em monitorar os preços dos produtos que indicando a inflação no Brasil.

Agora, os dois principais indicadores utilizados como base ganham um novo “concorrente” para o reajuste de aluguéis. 

Não há uma lei que obrigue usar um índice específico para o cálculo do novo valor dos aluguéis. Essa é uma decisão que partirá de inquilinos e proprietários.

Porém, o IVAR surge como uma opção adicional para um acordo mais assertivo.

“Imagino que vai haver um período de transição onde as pessoas vão entender a metodologia do IVAR, esse novo índice que está sendo lançado, vão ver o comportamento dele, como ele vai evoluir e elas são livres para adotar esse índice ou qualquer outro, mas acredito que haja vantagens nesse para reajustar contratos de aluguéis e fazer análises do mercado imobiliário”, diz o economista da FGV e responsável pela metodologia, Paulo Picchetti.

"É algo que o próprio mercado vai decidir. Não temos o poder ou a intenção de estimular que os contratos adotem esse ou aquele indicador. Tudo vai depender do aprendizado do mercado, de como as pessoas vão entender o índice e sua metodologia e, no final das contas, de como o IVAR vai evoluir. Se as partes interessadas entenderem que está refletindo a realidade do mercado, maior a chance de ele ser adotado", finaliza Picchetti.

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